重庆商业地产新模式

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<p>　　刘宪&nbsp;创意商业开发商要扮演好三个角色</p><p>　　创意产业在国内起步也就几年时间。上海的新天地、北京的798等都是创意商业的成功模式，重庆的洪崖洞，也是一个典型的创意商业，它跟上海新天地一样，在一个有内涵、历史的地块上，以传统民居形式承载一个城市的文化，是对城市价值、文化的再造，用城市营销的形式使商业价值最大化。</p><p>　　像万达这样的国内一流的商业地产开发企业，着眼于长远利益，在商业开发上扮演了三个角色：编剧、导演、主要演员，这样可以有效控制商业空置率。创意商业模式先要有经营思路，一定要统一好。首先是商业规划，之后才是建筑，要考虑规划对建筑、后期经营带来的好处。有了好的思路，其次是产品，还要有好的营销模式。同时，开发商要根据国家经济发展、城市规划和功能，注重行业和市场的关系，跳出传统思路，发展创意空间。</p><p>　　曲晓东&nbsp;对新中心和主力店的思考</p><p>　　目前重庆的城市综合体商业项目有新牌坊的财富中心、袁家岗的中新城上城。我们万达广场和上海城、协信在南坪商圈再造，这都不算创新。创新的商业中心在未来的CBD、重庆在江北嘴和弹子石CBD以及茶园等新区都规划了新商业中心，南北滨江路也有传统商圈的升级版。但是，值得思考的是，在重庆商业物业供应量已经非常庞大的情况下，还有没有创造新城市商业中心的奇迹？</p><p>　　打造何种商业形态非常值得关注。十几年前就有了前瞻性的大都会广场，它跟现在业界顶礼膜拜的深圳华润“万象城”差不多，只是在业态和细部有差异，都是长廊式+大平面的商业形态布局。前年万达也开始打造这种商业形态，设计在前，工程在后，所谓“订单式”。</p><p>　　如今国内商业中心的形态多样，比如深圳福田区的COCO—PARK、万象城等，都不再以大型主力百货店为中心形象。但是，这类模式对城市状况有要求，有5大组团式核心商圈的重庆何时会出现呢？</p><p>　　有了上述思考，我们认为，在重庆的商业中心，主力店仍然非常重要，可以说是一个购物中心的灵魂。因此，万达广场仍将沿袭这个模式。</p><p>　　刘维屏&nbsp;社区商业及专业卖场的出路</p><p>　　社区型商业讲究业态与业主的组合，与万达定单式商业地产的做法类似，有怎样的业主、怎样的居住氛围，从而逆向定位怎样的商业业态。如做水晶郦城的社区商业，小区业主收入普遍较高，引入一些特色店会有市场，但如果把这些特色店放在别的普通社区，就可能“死掉”。</p><p>　　社区型商业的开发量也有一定制约。一般社区型商业开发量应在1万平方米至2万平方米为宜，超过这个量，商铺的出售、售价以及持续经营都会成为问题。商铺位置也最好在社区500米以内，楼层建造两层即可，不宜做三楼。</p><p>　　专业市场，如家居、服装等的主题卖场，越来越受到市场关注。就全国来看，浙江片区是做得最好。目前大量的专业市场都存在着一个共同的问题：消费者进入专业卖场后，定向购买所需商品后就会径自离开，没有想逛一逛的欲望。</p><p>　　这说明专业卖场的空间感较差、配置较差。专业卖场急待提升购物环境，打造体验式的购物场所。这也是持续保证专业卖场升值空间的重要一环。</p><p>　　在商业卖场的管理上，建议设置专门的商业管理公司，代替简单的商业物管。进行项目资本运作，实现项目的专业化运营和推广。</p><p>　　王智明&nbsp;在商业模式上下功夫</p><p>　　任何发达城市在城市中心都没有闲置的土地，中新城上城所在的袁家岗地区，处于重庆五大传统商圈的几个中心，从重庆未来的城市发展来看，有很大潜力，世界500强喜来登酒店选址我们就可以说明这一点。</p><p>　　因为不是传统的商圈，中新城上城在商业中心模式上下了很多功夫进行创新。跟万达广场一样，我们也是长廊式+大平面布局，但内街打造上别有洞天；业态上则以大型主力店带动，但特色和差异性由次主力店来体现。我们会形成一些重庆没有的、最大规模也最具特色的次主力店。</p><p>　　谢玮&nbsp;创造不一样的新商业中心</p><p>　　重庆，其组团式、多中心布局的城市特征决定其商业中心多元化，“创造不一样的新商业中心”成为必然。所谓不一样的新商业中心就是在消费价值、商业价值、投资价值、开发价值等商业地产价值链条上，形成“显著差异化的有消费支撑的市场价值”，其外在表现就是不一样的市场定位、不一样的主题、不一样的业态组合、不一样的建筑特色、不一样的规模等等。申基·会展国际“蓝调商业大街”就是这方面的典范，以石桥铺成熟商务商业为基石，打造3万余平方米的西CED（****休闲娱乐区）高端休闲娱乐中心，填补西城无集中休闲娱乐商业空白，满足重庆社会名流高端休闲娱乐需求。</p><p>　　随着重庆向国际化大都市跃进、中国休闲经济时代的到来，我们可以预见，重庆只有一个较场口得意不夜城休闲娱乐中心的历史即将结束，正如2000年后，重庆不再是解放碑商圈一枝独秀，更有观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝商圈大放异彩。我们蓝调商业大街的诞生，不仅是迎合了市场需求，更是领先一步的“创造新型休闲娱乐商业中心”。</p><p>　　张亮&nbsp;不断调整，不断创新</p><p>　　购物中心分商业中心和非商业中心的，我们财富中心属于后者，同时也就存在创新的可能。2005年我们满怀豪情提出在财富中心打造重庆副都心的涉外商圈、第六商圈；后来又转向新牌坊商圈，到今天重新定位为北部新区的商业中心，北城天街要拦截“过江消费”，我们要拦截的是“到天街的消费”，为区域的中高端人群一个就近消费的场所。</p><p>　　这个不断调整的过程，也是一个创新的过程。但是，我们不会脱离重庆实际，也以主力店带动形式，目前正处于招商阶段，已谈成几家次主力店，预计明年底局部开业。</p>