专访高栋：重庆商业地产潜力巨大 万达模式难复制

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专访高栋：重庆商业地产潜力巨大 万达模式难复制

2011年08月30日10:39  新浪房产


新浪乐居讯(编辑 王璇) 2011年，在政策调控的强势影响下，中国房地产的发展迎来了重大转折，住宅地产开始趋缓，商业地产市场一改曲高和寡的尴尬境地，成为众多地产大鳄们竞相涉足的领地。

　　或许是受万达集团半年618.2亿元销售收入的刺激，以“中国城市最大的住宅供应商”著称的万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例。保利也计划在两年内，把商业地产投资提高到总投资额的30%，金地则将用20%的资金投向商业项目。

　　三益中国院长高栋说，商业地产在最近3-5年，势必将面临一场重大的调整和洗牌。对于新进入商业地产的人，应该“慎思、明辨、笃行”，一定想清楚商业地产的风险、弄清楚商业地产的模式、踏踏实实地实践。

　　把目光聚焦重庆，作为中国西部的经济核心城市，直辖市的商业地产发展仍远远落后于京津沪等地。当龙湖地产三大商业战略品牌扩张推进、协信星光68高档商业中心亮相，金科进军城市综合体步伐不断加快，重庆商业地产“跑步向前“的时机，似乎已经到来。

　　当提及重庆有没有比较成功的商业项目时，高栋对新浪乐居编辑说，解放碑的大都会广场、江北观音桥的北城天街，还有协信星光68，都给他留下了深刻的印像。


上海建筑学会商业地产专业W员会主任，三益中国院长





　　重庆潜力巨大 商业地产成企业新利润点
　　作为国内商业地产的领军者，万达集团2011年上半年收入突破618.2亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%，预计万达集团全年收入将突破1000亿元。

　　而富力地产中期业绩报告也显示，富力集团的投资物业总租金收入同比上升32%，增加了5050万元，部分升幅来自刚于去年11月才试营业的成都天汇商场。此外，集团的四间酒店受惠于期内房间价格提升，经营业绩明显改善，较去年同期改善超过28%。

　　如此种种，在宏观调控背景下，商业地产企业的长远竞争力、商业物业的持续流通能力让不少开发商开始增加在商业地产市场的投资比重。

　　高栋说：“与住宅不同，商业具有一定的辐射半径，可以覆盖几万至几十万消费人口，而中国广大的人口基数，也是未来商业地产市场发展的有效支撑。”

　　5月底，戴德梁行发布了中国大陆最具商业零售投资市场的排名，重庆仅次于北京、上海，当选此次榜单的“探花”。顺应着时机，重庆商业地产市场瞬间风起云涌。

　　2011年，龙湖地产三大商业战略品牌“天街”、“星悦荟”、MOCO家居艺术馆正在扩张推进，计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米。

　　金科首个城市综合体项目金科•世界走廊已签约华润万家、横店影城等知名商家。协信在成功运作“星光68”之后，“星光时代”也将登场，“星光”系还将被推广运营到全国市场……

　　无论是外来大鳄还是本土开发企业，商业地产正在成为各自的重头戏。

　　“重庆房企三大巨头龙湖、协信、金科高调转型进军商业，也表明商业地产证逐渐成为企业新的利润点和机会点。”谈及重庆商业地产的发展前景，高栋充满了信心。

　　“尽管重庆商业地产发展起步落后京津沪，但随着五大商圈升级、重庆CBD的打造，重庆的城市辐射力和影响力正在逐渐提升，商业地产势必会经历一个快速发展时期，重庆商业地产拥有极大的后发潜力。”

　　万达模式难复制 打通金融通道是关键
　　面对商业地产蕴含的可持续的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断的产生，同时也面临着巨大的风险。

　　“如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。”高栋说，商业地产本身也是一个跨界的行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。

　　国内商业地产的领头者，无疑是万达。其首创的“订单商业地产”模式，通过与品牌商家的“捆绑式”战略合作，提高了万达商业项目的号召力，提升了商业价值，也减少了投资开发风险。2011年6月，绿地与沃尔玛、上影集团、国美电器等国内外知名商企建立战略全作关系，试图走上一条复制“万达模式”的商业地产之路。
　　“其他开发商很难模仿万达的这种模式取得成功”，高栋分析说：“首先万达抓住了转型进军商业地产的最好时机，其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也容易其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的‘先发优势’”。

　　尽管面临着重重困境，中国商业地产的发展势头依然很猛，具有金融行业属性的商业地产，金融渠道、投融资平台创新，则成为解决发展困境的唯一出口。

　　对于持有型商业而言，需要大量的资金投入，而目前国内并没有成熟的“退出”机制。“简单地说，就是金融渠道没有打通，这对甲方而言，势必造成比较大的资金沉淀。”

　　打通金融通道，将商业地产证券化、资本化，似乎已成为商业地产发展的一大趋势，高栋介绍说：“引入第三方的房地产信托、房地产投资基金，将商业地产的资金来源通过证券化的市场吸收，目前商业地产发展成熟的国家，例如新加坡，就广泛采用这种模式。”