上海天价楼盘调查：每平米成本3万售价11万

阅读模式 · 发表于 2006-8-28 13:32

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20多年前，上海人都爱说“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，而今天，这里已经成为上海房地产发展最热的一块土地。

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汤臣一品的房子中设有一些顶级配备，像这样的大概面积为597平方米的房子，售价为每平方米14万元人民币，不包括家具饰品，总价超过8300万元。 半小时观察：上海天价楼卖的是什么？ 　　对我们大多数人来说，11万元人民币绝对不是一个小数目，11万应该可以买到一辆国产的中级轿车，在有的中小城市，11万甚至还能买到一套很不错的住房，可是在上海，有这样一个房地产项目，11万只能买到它一个平方米。虽然在此之前，我们已经知道，上海的房价这几年已经高得超出了人们的想象，可是这个每平米11万元的新纪录，还是让我觉得有些 不可思议。这究竟是什么样的房子？凭什么叫出这样的天价？而又是什么样的人在买这样的房子？我们的记者顾平带着这一连串的疑问前往上海。 　　目睹天价楼盘真面目 　　在上海浦东陆家嘴地区，20多年前，上海人都爱说“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，而今天，这里已经成为上海房地产发展最热的一块土地，站在外滩边，我们可以看到，有四栋高楼将浦东著名的地标建筑——上海金茂大厦挡在了身后，2005年10月29日，上海豪宅的纪录被这个叫做汤臣一品的项目刷新，开盘均价高达11万元/平方米，不过，汤臣一品究竟有什么过人之处，连很多上海人也没有亲眼见过，我们决定以普通购房者的身份去试一试。 　　记者：“是汤臣一品吗？我想看一看你们的房子。” 　　售楼人员：“要书面预约，我给你发一份表格，你先填写。” 　　记者：“在汤臣一品的看房预约表格上，我们看到了这样的项目：公司名称、职务、注册资金、以前在上海购买的房产，等等。而更严格的是，还需要200万的定期存款。” 　　这样的条件，对记者来说，显然是不可能达到的，而事实上，汤臣一品也正是用这样苛刻的条件将无数好奇的目光挡在了楼盘之外，始终保持着一种神秘的色彩，而很多人从外面看过这个楼盘以后都会说，不过如此而已，那么，在这个楼盘的里面，到底有什么与众不同之处？而11万的天价卖的又是什么内容呢？我们的记者向对方提出了采访要求，也终于看到了这个楼盘的庐山真面目。 　　在汤臣一品，记者看到了很多在电影里才能看到的设备。从大堂到电梯，都设有掌形仪，以便确认进入者的身份，一户三部电梯，而电梯里根本没有按钮，每一家住户只能到达自己所住的楼层，入户门产自德国，可以自动开启，具有防弹功能。 　　汤臣一品销售人员：“大门20万。” 　　更豪华的设备安装在厨房里。 　　汤臣一品销售人员：“厨具市值在100至120万左右。” 　　卫生间里同样配有了顶级设备，意大利的超声波按摩浴缸，德国的名牌淋浴组，单是主卫的设备加在一起就价值50万。 　　屋内还配备了智能化系统，住户如果不想听到闹钟，甚至可以设定时间，窗帘到时会打开一定角度，让自然的阳光照进来，把住户叫醒。 　　不过，要想享受汤臣一品这些顶级配备，可不是一件容易的事，这套样板房面积597平方米，售价为每平方米14万元人民币，不包括家具饰品，总价超过8300万元。 　　8000多万，这对我们很多人来说是个天文数字，但是对汤臣一品来说，不过是普通的一套房子而已，虽然汤臣一品的配备的确可以说是极尽奢华，但是用8千多万的价格买一套高层公寓，这还是超出了大多数人对房子的理解，所以，从这个楼盘上市的第一天起，围绕这个天价的争议就从来没有停止过。 　　戴德梁行：“我个人觉得他绝对值这个钱，如果你详细看这个项目的投入，这种设计，这种材料，不要说在国内，我觉得在我们跑这么多市场里面，也是一个顶级的项目。” 　　这些顶级的配备，加上陆家嘴的地价，成本究竟是多少呢？ 　　海汉宇物业代理有限公司常务副总经理范伟国：“根据我们的经验，如果这种房子的成本算下来，大概也就在2万不到，3万左右这样一个最高的成本，假定他是按照上海最高的时候收进的地价。” 　　不到三万的成本，怎么一下子就卖到了11万？ 　　基强联行投资管理公司总经理陈基强：“假如说11.5万的话，可能跟成本不是两个概念，它一定有很特别很特别，很值得投资的点，才有这个价钱。” 　　究竟是什么特别的点，能让这个房子值这么多钱？汤臣一品的总经理徐彬告诉记者，是地段。 　　汤臣集团总经理徐彬：“其实稀奇就稀奇在这个地方，其实整个小陆家嘴大部分都是商业社区，而唯一就是最靠黄浦江的就这一个住宅，所以值钱就值钱在这个地方。” 　　用徐彬的话说，汤臣一品卖的就是无敌江景，它的4栋楼，220户，每一户都可以看黄浦江。 　　戴德梁行：“你要自己想象，老外滩这个景观值多少钱，没办法的，你可能觉得一文不值，有些人可能就这个景观，就可以给他一个亿，为什么不可以，这就是个人感觉的问题。” 　　徐彬：“你站在客厅饭厅往下看，其实你有一种的君临天下的感觉。” 　　看来，开发商把宝押在了感觉和景观上，为了最大限度地把景观优势发挥出来，汤臣一品专门设计了30平米的宽大阳台，而且从每一个屋子也都能看到黄浦江和外滩不同的景观，但这个附加值究竟值多少钱呢？实际上，在黄浦江边和汤臣一品并排着，还有很多栋住宅楼，记者找到了其中的一个叫做世茂滨江的楼盘，从世茂滨江窗口看江景，虽然景色比汤臣一品的确要差一些，但房价可不是差一星半点。 　　《上海楼市》境外人士专刊主笔蔡为民：“一般在三万上下，跟汤臣一品比，就没的比，大概是汤臣一品三分之一这样。” 　　而在距离汤臣一品更近的位置，还有一个叫财富海景的楼盘，同样的紧邻黄浦江，它的成交均价也只有3万3千多元，和这些楼盘相比，汤臣一品11万的均价让很多人无法理解。 　　范伟国：“就凭这一点，要相差几万块一个平方，我觉得不值。” 　　蔡为民：“不能因为你所面对的是所谓的无敌江景，你就可以这样的狮子大开口，从某个层面来讲，这样一个狮子大开口的做法，那么我相信决绝多数的人是不能接受。” 　　汤臣一品去年10月开盘，创下了国内公寓住宅的最高价，也创下了开盘250多天一套房都没有卖出去的记录，可是，让这些专业人士大跌眼镜的是，就在今年8月4日，买家还真的出现了，一个神秘的东南亚华人买走了第一套汤臣一品。 出现“神秘”买家 　　汤臣一品开盘以后，在上海的豪宅市场上创造了两项纪录，一是每平米卖11万，这是上海豪宅的最高价位；第二项纪录就是，连续250多天没有卖出一套房子。汤臣一品的支持者自嘲说，这叫曲高和寡，不过，我们记者采访的时候，对方告诉记者，其实，已经有一套售价1.4亿的豪宅卖出去了，买家是一个东南亚的华人，可是，上海地产圈儿的很多人都在怀 疑这种说法的真实性。 　　徐彬：“我们不愿意透露客户的身份，现在所有的预售合同跟买卖合同里面，规定了甲方，也就是发展商，不能透露买房者的身份，你们问公证处，公证处一定跟你一讲，有这回事，可是他还是不会告诉你客户的资料。” 　　记者：“就是我们通过任何途径，都不会知道这个人到底是谁了？” 　　徐彬：“对。” 　　记者联系上海市房地产交易管理部门，得到的答复果然是不便透露，第一套汤臣一品成交的详情，成了一个无法求解的谜。 　　蔡为民：“显然汤臣他们也不愿意提供买家确实到底是谁买的，这就很怪异了。” 　　没有找到购房者，我们就无法知道那位买家是怎么考虑的，但房地产金融人士的眼里，这一套房的成交并不意味着市场认可了汤臣一品的定价。 　　陈基强：“因为唯一印证你价钱是对的不对的，就是有多少人成交，甚至你说我第一套成交了，但是其实在一般市场上的定价，假如你没有30%卖掉的成交的均价，你还不能说市场定的价钱。” 　　但是我们不妨来推测一下购房者的购买动机，首先，他是否是为了投资出租购买这套住宅呢？ 　　蔡为民：“我想他没有租个15万，到20万人民币一个月，我想他是没有什么投资报酬率可言，但是这样的一个价位，什么人去租呢，我是非常怀疑。” 　　蔡为民告诉记者，一般的世界500强的高管，每月顶多也就花2万块钱人民币租房，而CEO可能花到每月1万美金，这已经是相当高的价格了，所以出租一个月15万到20万人民币基本不可能。 　　徐彬：“你绝对不能用房地产的眼光来看汤臣一品，我觉得这样的话，你会看不懂汤臣一品。” 　　记者：“我们现在就是有一点这个感觉？” 　　徐彬：“但是如果你今天把它当做是一个艺术品，是一个收藏品，其实你就看懂了，所以我们这里的客户绝对不会买来投资的。” 　　既然不是投资行为，那么只有自住了，可是，谁来买这么贵的房子自己住呢？我们在汤臣一品的楼书上看到了这样一行字：“只献给颠峰世界的杰出人物”。 　　徐彬：“你不要拿一般小市民，我有100万，我有200万，我有500万，我有5000万，你来看这个房子，那你不是我的客户，你也看不懂得我的房子，对不对，你现在想你有10亿，这个房子只占你不到1/10的资产，你买不买？那甚至来讲，我们今天找的不止是10亿，可能是50亿，100亿这些的富豪，那他买不买。” 　　戴德梁行：“就是懂得产品收藏价值的收藏家，而且对收藏里面最有能力的一批对象。” 　　为了严格的筛选出自己的客户，汤臣一品还专门做出来一套预约看房的做法，就是对所有来看房的客户进行资格审查。 　　徐彬：“参观我们这里的房子的，必须要填一个详细的一个表，包括你在上海你有多少个房子，你有多少资产，你必须要写清楚，然后你在哪一家公司，你是什么职位，这都必须要填的。” 　　汤臣海景花园有限公司专案协理冯忠良：“我们第一个关卡是预约单，第二个是想去看A栋客户的人，他必须要有200万的定存单。” 　　记者：“你们预约以后，有预约不上的吗？” 　　冯忠良：“有的，蛮多的。” 　　记者：“怎么就知道他们不是你们的主要客户群？” 　　冯忠良：“比如说这个里面有很多内容实际上大概可以看出来，包括他的公司，他的职务，我想有一些比较容易分辨的方式。” 　　记者：“也就是说他买不起这个房？” 　　冯忠良：“笼统可以这样说，对。” 　　汤臣公司想用这样的手法，找到更多有效的客户，但是对于汤臣公司的如意算盘，市场人士却表示怀疑。 　　蔡为民：“对于很多的比较低调的富豪，中国富豪来讲，他不太容易去购买这样的产品，那么你说在世界500强的这种CEO呢，他又大可不必要在中国去买一个这么样贵的产品，作为偶尔居住使用，所以你就想不出来，到底谁会购买。” 　　范伟国：“我觉得要把大量的亿万富翁集中在一栋楼里面，我觉得这种可能性不是很大，你这个房子买进去以后，你可能在两三年之内，甚至更长的时间之内，你根本就没有邻居的，你很孤单。” 　　住在汤臣一品的业主可能会感到有些孤单，但是在上海，汤臣一品这样的豪宅并不感到孤单，因为在它的周围，其实还有很多让普通市民望而兴叹的天价楼盘，如果来看一下上海高档住宅市场这几年的变化，我们会发现，在上海出现汤臣一品这样每平米11万的房子，其实并不奇怪。 　　蔡为民：“上海方面的定价策略，基本上从最初的1999年最低谷的状态，那个时候是成本定价。” 　　蔡为民在台湾从事房地产研究10几年，99年来到上海，正好经历了上海楼市从低迷到火爆的过程，他告诉记者，这七年间上海房价的制定策略，也走过了不同的阶段，1999年时还是成本定价，开发商只求销售率，售价比成本高出一部分就行。 　　而到了2002年-2003年，房价开始走高，很多的人，包括投资者、投机者，都聚拢在楼市，成本定价就变成了市场定价，市场能够接受多少钱，就卖多少钱，拥有好地段的开发商们，这时候追求的，是在一块土地上创造最大利益，因此他们定出的，往往是市场能够接受的最顶端的极限价位。 　　蔡为民：“狂飙阶段，那是一个价位的狂飙，从2003年SARS结束之后，上海的房价开始呈现说每一日三次是有点夸张，但是一周一次是绝对存在的，就像我刚刚提到的，一个礼拜要调价一次。” 　　在2002年后，上海市中心区房价保持了每年30%的增长幅度，与此同时，高档住宅市场不断形成扩大，2002年，还只有2个高于2万元/平方米的新盘上市，到2004年，高于2万元/平方米的新楼盘就已经多达23个。 　　第一个被称为“豪宅”的世茂滨江花园售价3000美元/平方米以上，但很快更多更贵的豪宅涌现出来，位于新天地旁边的华府天地在开盘时，定价达到了7000美元/平方米，是周边楼盘的两到三倍，成为当时最贵的公寓楼盘，但是，两年后的今天，与上海华府天地相似价格的楼盘已经不止一处，短短两年间，上海豪宅市场被迅速培养了起来，汤臣一品的定价显然也瞄准了更高级别的消费市场。 　　记者：“你们当时是怎么定这个价格的呢？” 　　徐彬：“第一个，上海不只是一个上海人的上海，也不只是一个中国人的上海，其实他是一个世界的上海，世界500强，300家已经进驻上海，马上WTO，到今年年底开放，所谓的金融、保险，这样的话，在一个国际性的都市里面，是应该有一个属于富豪居住的环境。”

cqforever · 发表于 2006-8-28 19:52

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