4大产权交易所

cincinliu

由于资金面堪忧，不少房地产企业已经走进“卖身”行列。房地产行业的洗牌也处在进行时。

在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所，今年挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷，总数超过了600宗。而根据链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

近期，总部位于杭州的开发商绿城集团面临“倒掉”的传闻也在市场上激起强烈反响。这家由董事长兼总裁宋卫平在1994年以15万元借款起家、不断通过融资扩张的房地产集团，正在经历成立近17年来最大的一次资金危机。

2011年上半年，绿城公司现金及银行存款从2010年年底的近150亿骤降至97.46亿，而资金负债率则从去年的132%，大幅上升至160%以上。

负债率上升的同时，绿城的销售业绩却在下滑。截至8月底，绿城销售金额也只有248亿元，仍未完成其年度550亿销售目标的一半。因为绿城始终在高昂的融资成本之下运作，其房地产项目的利润一直徘徊在2%上下。如果今年绿城的销售额达不到480亿元，那么将面临着被债务拖累的深度危险。

为解决资金困难，绿城开始求助于同为浙江的其他开发商。采用的方式是以企业互相担保的方式获得银行贷款。9月15日，浙江房地产企业新湖中宝发布公告称，其将与绿城建立3亿元额度的互保关系，互为对方贷款提供信用保证。

资金压力稍微缓解的宋卫平，也及时地在公开场合呼喊：“我相信，绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面。”只不过，这一轮由楼市的低迷直接引发到开发商身上的资金压力，不会都像绿城这么轻易化解。

“本轮调控不会像2008年一样，而是长期的。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一场地产金融论坛上说。他强调，这次调控对开发商来说，是“严峻的考验”。

分析人士指出，如果限购不放开，房源长期难以获得销售业绩，无疑会对绿城这样的开发商产生巨大的压力。而绿城现在所反映出来的问题，是开发商的典型代表。开发商现在再次面临是要降价求生存，靠融资求发展。

根据国际评级机构穆迪评级对在香港上市的29家中国房地产企业调查，开发商持有大量现金。截至今年6月，国内开发商的总现金达1910亿元。其中，23家拥有足够的现金流，足以应付未来12个月内的局面。这些现金既包括利息，也有土地金等。

穆迪还称，国内现金流状况最好的是龙湖地产，拥有现金人民币126.26亿元。不过，即便是资金面最好的龙湖地产，现在也加快了降价促销。

其他大型房地产企业则在促进销售的同时，加快融资步伐。近期，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元。10月，万科为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。

根据高华证券对127 家上市房企财务状况的分析，国内房企在2012年上半年面临的再融资需求更高。未来12个月主要城市房价将由目前水平下降15%至20%，或由2010 年峰值下降约25%。

限购要松？

不过，就在房地产企业为资金链问题奔走的同时，楼市的低迷再一次激起了对于****“托市”甚至“救市”的传闻。近日，住房和城乡建设部部长姜伟新暗含“限购”终将取消的发言，激起了热议。

“一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。”10月27日的人大CW会联组会议上，姜伟新此话一出，关于“****即将取消限购”等各种版本的解读，就占据了许多媒体的头版位置。

但是对****放松限购的预期，业内人士基本上持否定态度。

经济学家马光远在评论限购是否取消时坚持认为，取代限购的政策应该是能够抑制投资投机的其他市场手段，例如印花税、房产税等，“再有一系列配套政策的话，我们才可以取消限购”，“而如果在这个时候放出要取消限购的信号，很有可能会打击人民对调控政策的信心”。

财经评论员叶檀(微博)也强调，姜伟新部长的讲话内容里，在提到取消限购令之前有一个前提：全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台。她认为，这个平台就是包括银行房贷政策、房产税等在内的市场手段。

“如果老百姓了解到了完整的信息，就不会出现不必要的担心，而公众所忧虑的房地产市场逆转，目前不可能出现。”叶檀表示。

而就在10月末，财政部也公开表示，将在重庆、上海两地房产税试点工作进行总结的基础上，加快推进房产税的实施。

“隐形的手”仍会制约房地产市场，而****、购房者和开发商的博弈，预料将持续到2012年.