魏杰内部演讲：******后中国经济主要思路（房地产）

中流砥柱

中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任、后EMBA教授魏杰受博商会邀请，做了主题为《解读******：迎接新时代，抓住新机遇》大讲堂，深入解读了******精神。以下节选

防范金融风险是这一次讨论的最主要问题之一，所以，防范金融风险成为了现代金融讨论中目前讨论最多的问题。为什么呢？因为我们判断未来中国要爆发风险的话，可能在金融方面。

建议大家注意一个判断有变化，过去我们认为风险来自于增长，增长一降可能就出问题，所以，一直提保增长、稳增长，这一次明确判断风险是金融，而不是增长，所以，要防范金融风险。所以，防范金融风险成为我们未来一段时间最重要的问题。

******下了一个死命令，就是绝对不能爆发系统性金融风险！绝对不能爆发系统性风险，因为一旦爆发系统性金融风险就伤害经济，我们很难完成原来的计划，所以防范金融风险是未来生活当中一个重要的事件！

怎么防范金融风险呢？从国际经验来看，金融风险的爆发往往从五个方面所引起，所以，我们提出来防范金融风险的举措是五个：

1. 抑制资产泡沫。
为什么要抑制资产泡沫？因为许多国家的金融资产爆发就是资产泡沫刺破引起，像日本90年代的金融风险就是这样引起的。所以，中国防范金融风险就必须抑制资产泡沫。

什么叫资产泡沫？在座的诸位知道就是指资产价格涨得太快，资产价格涨得太快了叫资产泡沫。

我们国家把我们的价格分为三类，一类是消费类价格，消费类价格上涨太快就是通货膨胀。二是经济价格，三是资产价格。

具体来讲，中国统计资产价格只统计两种，一个是股票的价格，一个是房子的价格。就是我们国家所讲的资产价格主要是讲房价和股价，因此，抑制资产泡沫的意识是防止股价涨得太快，又要防止房价涨得太快。这一次提的抑制资产泡沫不是指股市，而是指房市。

为什么呢？因为我们估计未来五年内，中国股票价格基本上是慢牛，涨太快的可能性不大，所以，未来三五年内中国资本市场是平稳上升的过程，我们是慢牛，价格涨太快可能性不大。


这几个原因判断，未来的所谓资产泡沫不可能爆发在股市，股市基本是慢牛。这一次讲的泡沫是房市。房子涨得过快引发泡沫破灭引发金融风险，所以，抑制资产泡沫的核心是房市。

在座对房市关注的就知道住房供比与刚性需求的关系，这是观察房地产最主要的数据，所谓刚性需求就是买了为了住，买了为了住就是刚性需求。

要协调好住房供比刚性需求的关系，如果住房供比过多超过刚性需求了，就是泡沫形成甚至是刺破了。平均每家5套房了就是泡沫要破了，总****说了房子是用住的，不是用来炒的，不能超过刚性的需求，一旦超过就会形成泡沫。

在现实当中经常有住房供给超过刚性的可能，这是房地产产业的特点。为什么呢？房子只要有居住功能就必须有另外两个属性，一个是金融属性，一个是投资属性。这两个属性一定会引发另外两个需求，一个是投资性需求，一个是投机性需求。投资性需求是买房不为了住，就是为了收房租了，投机性需求就是为了拉动房价的。一旦超过了刚性需求就会被刺破。日本就是供需而刺破的。

1985年日本完成了工业化和城市化，有钱不知道投资什么，银行就找有钱人说你们买房和买地，买了之后就抵押给银行，之后就放放贷70%之后投资，这种买房子不能为了住，不是刚性需求，是投资和投机性需求，拉动住房供比一定会拉动刚性需求。

美国减日本的羊毛，你们知道美国就是谁的国家富有就剪谁的羊毛，1985年剪日本的羊毛，迫使日本签订了《广场协议》，日元每年升值5%的协议，很多外资涌现了日本，每年什么不干都有5%的回报。

到了日本发现没有什么好投资的，怎么办呢？也是买房子和买地。这种外资买房子和买地就是为了投资，根本不是为了住。这种住房供给一定会拉动刚性需求的。这两种力量使日本没有出现问题，因为日本有建筑法，使它不可能使房子过度的增加，所以，需求旺盛，房子盖不出来，旧房子不能拆，日本修改了建筑法后，可以把旧房子炸掉盖新房子了。原来一层炸了盖五十层，一下子住房部一下就冒出来了，把旧房子拆了盖新房子。投资拉动的住房供给拉动满足，不断的上升。

到了1989年初的时候，日本经济学家预测要出事了，住房供给远远在超过刚性需求，如果继续放的话泡沫就要刺破了，建议日本赶快紧缩，日本zf在1989年3月份紧缩。首先是怕股市泡沫刺破了，股市泡沫一刺破大量的上市公司就亏损，大量的上市公司就抛售房子，这样利润就来了，房子跑向了市场，紧接着外资要走了。

这个时候不知道谁出了馊主意，日本实行房价税，什么是房价税呢？就是房子多的个人要交税了，这下导致房子多的个人也在抛房子了，导致三大力量向市场抛售房子。外资、上市公司和房子多的个人，这样问题就暴露出来了，泡沫在1990年被刺破了，现在为止还没有走出来。

去年我到日本去，有朋友带我看房子，在北京卖一套可以在东京买三套，现在都没有走出来。我们国家的泡沫被刺破比日本严重多了，中国人财富的63%表现为房产，所有的房子价格一跌等于所有的财富缩水了。这个压力很大，麻烦很大！我上一次在背景碰到一位老先生，告诉我说他的个人身家是500万，孩子都很孝顺，谁孝顺就给谁的。我听了一下就是房子是500万。这个可不是500万，我们让房子跌30%就只有300万了。

中国的房地产泡沫是刚性的泡沫，还不能破，人们的财富都压在这儿一旦刺破不堪设想。我们房地产泡沫的提法是抑制资产泡沫。

什么意思呢？就是不能继续吹大，但是，现在也不能刺破，就是抑制。为什么呢？继续吹大现在很麻烦，现在吹大现在就很麻烦。现在是稳住别的产业发展，实现软着陆。

怎么抑制呢？现在推出来的办法是两个一个是中短期对策，一个是长效机制。中短期对策是两条，一个是严格约束投资性需求和投机性需求，因为这种需求拉动住房供给一定会超过刚性需求，刚性需求不限制可以放开，但是严格限制投资需求和投机性需求，就是现在的限购和限贷，一线城市每家买两套，这是刚性需求，再买就是投机性需求了，要严格限购限贷。

******之后会不会松动？只能严格不能松动，害怕引发金融风险，所以，会继续持续限购限贷的政策。约束不是刚性需求，而是投资和投机的需求，很明显是极其严格，越来越严格！

约束开发商的行为。

意思是你别再继续盖房子了，每家盖五套泡沫就刺破了。所以李嘉诚先生说大陆这样盖房子的话，十年房子就不值钱了，房子没有居住功能就没有投资和投机的需求了，所以，要约束开发商的行为，不能这样盖房子了。

严格控制融资通道。

你可以盖，拿你的钱盖，不能拿银行和别人的钱盖。因为拿别人的钱盖没有风险，只有收益，拿自己的钱就有约束了，就不会乱盖了。所以，严格控制了发债和借债的通道，基本不可能，我估计等不到明年5月份，绝大多数中小房地产商就倒了，融资通道一旦被卡住了就不可能了。所以，约束开发行为的第一条是严格控制了所谓的融资通道。

控制新房价格。

新房价格每一次开盘价格都是zf决定，而zf没办法和开发商讨论让步了，这样就发现面粉的价格高于面包，你还盖吗。北京的地产商1平米卖7万才赚，zf批的只准卖5万。想卖给亲朋好友的话，亲朋好友没有住房指标，你还盖不盖子，大量的地产撤离北京，地王谁都没入市，谁入市谁赔，所以，约束开发商的行为，不能再继续盖下去，这样盖下去总有一天把泡沫盖出来。这是中短期对策。

另外是推出长效机制。

什么是长效机制呢？就是租售同权、调整一线城市的布局，北京推出了雄安新区，这是调整北京发展的空间布局，这种调整结果房价没办法再涨了，雄安新区的功能是承载北京非首都功能。北京资源不断集聚的结果就是大城市病，雾霾、拥堵，越来越糟糕。2010年就讨论了怎么办，有人说迁都，迁都不好办，最后就是迁非首都功能。

所以，今年大家看年初定下来建雄安新区，把非首都功能迁走。

什么是非首都功能？首都功能就是四件事：****中心、国际中心、文化中心、科学中心。除了这四条之外别的都是非首都功能。比如说经济中心不是首都功能，这么多企业在北京干什么？这些企业被迁。我估计央企总部都会被迁走，因为这里不是经济中心，经济中心不是我的首都功能，大量的企业被迁。央企总部估计很多都会被迁。

再比如说教育功能不是首都功能。教育功能不是首都功能，这么多大学在北京干什么？得迁。当然，北大和清华可能不会被迁，但是，扩大规模不行，就是办分校可以，就像北大在深圳办分校一样。我估计不少大学逐渐的要办分校，甚至是被迁走了。再比如说北京不是金融中心，金融中心不是首都功能，这么多金融机构放在北京干什么？得迁，不能在这儿了。医疗不是首都功能，北京办这么好的医院，结果看病是85%的外地人，你把它办在北京干什么，得迁。北京名医院可以扩大规模，在外地办分院可以，但是北京不行。

这么多功能和人走了，房价涨在哪去？房价一定会被控制住了，不会涨了。雄安新区规划建成世界最智慧、最生态、最漂亮的城市。

那你想大家住在这儿干什么？最环保、最漂亮的城市去了，所以要迁走。这造就了中国下一步增长的重要中心，再造一个新北京、再造一个一线城市，对经济增长有大的作用。北京提出了雄安新区，别的城市怎么办？上海怎么办？上海这样下去的话一样大城市病的问题出来就一定把上海的功能剥离走才行。上海被定义为中国的经济中心，上海很多功能得搬走，谁来承接上海未来的其他功能？上海讨论得很热烈，提出来宁沪杭大湾区，这是空间布局的调整，调整了房价能涨多少？深圳和广州也是一线城市，怎么办？深圳的房价涨得也可以，华为说再涨没办法承受了，也得调整布局。粤港澳大弯湾区是现在提出来的，要搞好的话，绝对可以调整空间布局，所以下一步都得讨论了，这是属于长效机制。
长效机制一期上马，所以，房价基本上是被稳住了。深圳的情况不太清楚，北京是有价无市，一降就是几百万。

谁都知道不可能继续涨了，所以，从投资功能来说别买房子了，风险越来越高了，刚性需求没有问题，要住，非买不可，但是，投资需求来看是不行了，这个风险是越来越大。我估计******之后，抑制资产泡沫的政策绝不会松动。

相关部门在武汉开会，对房地产的调控绝不因任何原因松动！现在在社会上调研，有人说不买房子投资什么？地方zf不让我盖房子了，地怎么卖？财政怎么办？我只会盖房子，不盖房子GDP怎么上来？一再告诉你，不受任何原因影响！不能买房子和在哪投资是两回事，不能混为一谈。

所以，我估计这一次下定决心不敢让中国的房地产破灭引发金融风险，在房地产投资上要谨慎再谨慎，因为大家都很清楚，一再放任的话，总有一天泡沫会产生。

最近我在清华大学给研究生上课，有一个孩子是北京人，我说你好好学习，你不好好学习怎么涨本事，怎么生活，现在房价多高。他说我根本不用房子了，我爷爷两套已经是我的了，我爸三套也是我的了，我有五套房子了。我结婚找个女的也是五套，那不就是十套了。这个时候就麻烦了，泡沫就破了！所以，这方面要谨慎再谨慎了，这次不是市场的作用泡沫不敢次破的。

防范金融风险第一件事是抑制风险，不是股市而是房市。