2009上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测

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概 要

一、2009年上半年房地产市场形势分析

市场销售增长显著，但业态和区域差异明显。上半年，杭州、深圳、天津住宅成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛亦超过或接近100%。但31个省（区、市）中仍有1个省市上半年商品房销售面积同比下降，3个省市增幅低于5%；一些地方办公楼、商业用房的销售面积降幅依然较大。

企业投资信心有所恢复，6月土地市场明显升温。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高。5月和6月新开工面积连续环比增长。6月多个城市土地成交量增长较快，土地溢价水平较高，北京、重庆等多个城市涌现“地王”。

新增供应下降明显，市场存量迅速消化。北京、成都、武汉、深圳等城市1-6月新上市面积较去年同期下降20-30%不等。截至6月末，各城市可售量较08年底减少300-500万平方米，其中北京降至1472万平方米，较年初减少23%，出清周期下降至9个月，上海、杭州、深圳更是降至3-6个月。

价格止跌反弹，部分城市四月下旬以来涨幅加快。今年3月，全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升。3至5月，价格指数环比增长的城市数量由38个增加到62个。6月，35个大中城市中价格环比上涨的城市多达28个，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过1.4%。

二、2009年下半年房地产市场走势预测
房地产开发投资稳步增长，但将低于去年全年20.9%的增长幅度。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，预计全年房地产开发投资增速将低于去年水平。

房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长。由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。

受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降。4-6月，北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可能保持较高增速。