中国指数研究院——重庆位居1.5线城市之首！ - 经典重庆

开发商有多爱重庆全国第三超越穗深

楼市调控时代，哪些地方的房地产更受资本青睐？一项最新的房地产开发投资吸引力TOP榜表明，北京（楼盘）、上海（楼盘）、重庆（楼盘）占据了前三的位置，研究结果显示，一二线城市集聚效应使其在房地产市场上仍占据优势，而重庆为代表的1.5线城市正在向一线城市靠拢。
　　重庆晚报记者陈富勇
　　
重庆吸引力超穗深

　　中国指数研究院日前发布今年中国城市房地产开发投资吸引力评价报告，报告显示，一二线城市集聚效应使其仍占优势，大多数三四线城市市场空间有限；三大经济区规模优势凸显，中西部和东北稳步增长，逐步缩小差距。其中一线城市综合实力强，市场规模大，北京、上海位居全国开发投资吸引力搭桥铺路前两位，领先优势明显。重庆占据第三的位置，与去年持平。广州（楼盘）、深圳（楼盘）的市场规模与北京和上海差距明显，其投资吸引力分列第5位和第6位。
　　
8个城市向一线靠拢

　　除京沪穗深4个一线城市外，报告首度提出以重庆领衔的1.5线城市的概念，除重庆外还包括了成都、天津（楼盘）、沈阳、武汉（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、南京（楼盘），一共8个城市。近三年商品房销售额均值在1500亿元左右，2012年GDP均值在9000亿元左右，常住人口介于800~1500万人之间，虽与北京、上海有明显的差距，但各项指标又明显高于其他传统的二线城市，凭借近年来较快的发展速度，逐步向一线靠拢。
　　二线城市多为城市群中心城市和发达的地级市，投资吸引力前十位的城市分别是西安（楼盘）、长沙（楼盘）、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）、大连（楼盘）、厦门（楼盘）、无锡（楼盘）、青岛（楼盘）、宁波（楼盘）、福州（楼盘）。2.5线城市多为中西部省会城市及东部发达地区地级市，市场规模适中，三亚（楼盘）凭借发达的旅游产业位列全国房地产开发投资吸引力第17位，居此类城市第一位。佛山（楼盘）、唐山（楼盘）、常州（楼盘）、东莞（楼盘）、南通（楼盘）、绍兴（楼盘）、烟台（楼盘）等位居成熟城市群的经济发达城市跻身此类城市十强之列。
　　大城市周边是热点
　　研究报告称，以成渝、武汉等为代表的规模型城市，其销售开工的规模已逼近一线，整体供求平衡，但局部区域竞争激烈。整体而言，重庆、武汉等城市经济体量大，发展迅速，带动房地产行业快速发展，市场整体供需基本平衡。
　　报告称，随着城镇化率的不断提高、城镇人口的增加等影响，预计这些城市房地产业规模将持续扩大。主城区周边借助城中村改造和zf规划，近年来土地成交面积较多，成交量较大，但目前主要区域的城中村改造都已基本完成，未来发展机遇有限。而主城区周边的经济开发区成为热点区域。另外，随着1.5线城市规模的不断扩大，市政公共交通的不断完善，城镇化率不断提高等因素影响，周边区域长期存在发展机会。
　　研究报告称，展望未来，不同区域、不同级别城市的分化将进一步加剧，对房地产企业而言机遇与风险并存。
　　全国性品牌房企布局已基本覆盖全国主要城市，由于自身实力雄厚，抗风险能力较强，应在深耕现有布局基础上，向部分风险相对较小的三四线城市扩张；以规模扩张为导向的中小房企，凭借自身资源优势，在企业大本营周边逐渐外扩，此外1.5线和热点二线城市相较于一线城市门槛较低也是重要布局区域；以利润优先为导向的中小房企，谨慎布局一线城市，重点经营中高端项目；对于小型房企，规避风险至关重要，建议主要布局经济规模大、人口集中程度高的城市，1.5线和二线城市可优先考虑。
　　资料
　　中国指数研究院发布的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从2003年起，开始对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）、289个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价及研究。

　　该评价体系涵盖了宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过12个组成因子和40多个指标，今年首次将全国地级以上城市分为一线、1.5线、二线、2.5线、三线、3.5线、四线7个类别，分别对每类城市的投资吸引力和市场特点进行评价。

本研究在总结2003年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过12个分项指标和40多个具体指标，对

（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等房地产市场较为发达的地级市）的房地产开发投资吸引力进行评价。

1、评价结果

研究结果显示，一线城市北京、上海经济发达，人口凝聚力大，市场需求旺盛，北京各项物业排名均居榜首，而上海除商业用房排名第三外，其余排名均紧随北京之后。成渝经济圈核心城市重庆凭借庞大的人口和市场规模实现快速发展，在住宅、商业用房和商品房排名中均位列前三，办公楼排名第七位；与重庆类似，成都也依靠较大的市场规模以及众多的人口，各类物业排名均跻身前五名。广州、深圳多项物业排名靠前，但两地规模明显低于北京、上海，甚至不敌重庆、成都等地。杭州、沈阳、天津、苏州等城市或因规模较大，或因增速较快，在本次排名中，多项物业排名跻身十强。

2、特点分析

1)整体特征：GDP、人口、储蓄等宏观环境决定40个大中城市发展潜力领跑全国

GDP总量、人口规模、城乡居民储蓄存款以及人均可支配收入等宏观环境共同决定城市房地产市场发展潜力。近年来，40个大中城市GDP占比持续上升，在全国仍占据主流地位。与社会、经济发展、人口及购买力相配套，一线城市特别是北京、上海房地产市场规模优势仍旧突出，重庆、成都、武汉等中西部中心城市近年发展迅速、规模赶超一线城市，东北及中西部中小城市基数低但增速快。

2)城市分化：一线城市继续领先，区域中心城市后发优势显现，其他城市存在去化风险

在今年的研究中，我们以近三年（2010-2012年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要指标，首次将二线城市细分为1.5线、二线和2.5线三类，以进一步反映不同城市的特点和未来趋势：

3)需求分化：郊区化和城镇化促进中低端需求，一线城市高端住宅及商业地产需求突出

普通住宅：展望未来，城镇化的继续推进将给全国及区域中心城市带来更多人口，加上其现有人口住房条件有待改善，其住房市场需求在全国各类城市中较为旺盛。由于其中心城区建设已接近尾声，新增土地以郊区或新型城区为主，未来郊区化和城镇化将是热点城市普通住宅市场的主要推动力，而其他城市土地供应量大，市场消化速度慢，存在供应过剩风险。高端住宅：一线城市受益于高收入群体的集聚，高端市场具有旺盛的购买力，而其他城市以中低端需求为主，过高的价格定位可能失去购买力支撑。商业地产：商业地产的发展与城市经济发展水平相匹配，一线城市的商业、写字楼供需将保持相对较为旺盛的态势，而在部分前期土地供应已较为充足的二线、2.5线城市，则正面临着供应过剩的风险，发展商业地产的城市选择显得尤为重要。

一．研究背景及方法体系

近年来，房地产市场备受zy和地方zf、企业、投资者、普通民众等各方重视，为防止房价过快上涨，保障房地产市场平稳发展，zyzf的调控力度不断增强，为企业、投资者的经营、投资带来更多的不确定性。与此同时，各城市之间表现各有不同，分化日益加剧，如何引导资源合理配置，挖掘价值洼地，在避免盲目投资的同时寻找新的开发机遇，进行合理布局，是目前开发企业和投资者都密切关注的议题。

本次研究在总结过去多年经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三大维度出发，利用12个分项指标、40余个具体指标对全国40个大中城市的房地产开发投资吸引力进行评价，以发掘房地产开发投资热点转移趋势，为zf宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。

二．40个大中城市投资吸引力TOP10评价结果

1.商品房TOP10：一线及部分重点二线城市在各类物业均排名靠前

从商品房市场总体来看，尽管排名各有先后，但一线及部分重点二线城市在各类物业市场投资吸引力均排名靠前，依靠地方经济发展及人口优势，房地产市场需求潜力巨大。

2.住宅TOP10：经济、人口为决定性因素，部分二线城市规模大且增速快

北京、上海等一线城市和重庆、成都等二线城市经济发展程度高，人口凝聚力大，住宅市场规模突出，始终位列住宅市场投资吸引力排名前列。

三．40个大中城市投资吸引力TOP10特点分析

1.整体特征：GDP、人口、储蓄等宏观环境决定40个大中城市发展潜力领跑全国

40个大中城市GDP占比进一步提高，东部沿海地区城市GDP增速有所下降，而中西部城市GDP增速高于一线城市及东部沿海地区城市，发展潜力较大。

2.城市分化：一线城市继续领先，区域中心城市后发优势显现，其他城市存在去化风险

1)一线城市：市场规模大且辐射带动能力强，未来将呈现出多中心和区域一体化趋势

2)二线城市：城市群中心城市和个别市场发达的地级市，规模和价格均处中游

3.需求分化：郊区化和城镇化促进中低端需求，一线城市高端住宅及商业地产需求突出

中国指数研究院认为，40个大中城市作为我国经济发展最快、市场潜力最为充足的城市群体，在未来我国经济稳步增长、城市化水平继续提高的背景下，房地产市场投资热度仍将领先于其它城市。根据联合国预测，未来五到十年我国年均新增城镇人口仍将达到1700-1800万人，随着新型城镇化这一发展战略的提出和逐步落实，40个大中城市作为全国和各区域的中心，仍将吸引众多人口的进入，其房地产市场将迎来新一轮的发展契机。