经典重庆

标题: 详说重庆商业未来（转· 东西很多） [打印本页]

作者: just崽儿 时间: 2014-8-8 21:50
标题: 详说重庆商业未来（转· 东西很多）
本帖最后由 just崽儿于 2014-8-8 21:54 编辑

这个作者是，财信地产商业管理部经理谢尚伟

1、老商圈升级扩容，以图形成形成更强的聚合力。

1.1观音桥商圈的小苑片区的嘉陵水岸计划及龙湖的新壹街把观音桥延伸至红旗河沟转盘。

1.2杨家坪商圈因华润万象城东进至谢家湾片区，九龙坡以此为契机准备开启杨家坪商圈的二环时代。

1.3沙区的扩容则倚赖于高铁上盖项目，但迟迟不见动静，堵城的帽子难摘。

1.4 解放碑商圈则东扩至小什字延伸到朝天门，西至较场口，北至洪崖洞，南至新华路，未来新增商业量超过50万方。

1.5南坪商圈已初步定型，但最有想像力的则是万寿路与惠工路步行街之间地块，江南大道、南坪东路与响水路围合成的三角区域，受制于庞大的拆迁量和众所周知的前任****事件，南坪的再次扩容或许得再等等。

解放碑商圈正在承受原住民迁出，商务属性过强的阵痛期；观音桥已强大到略超解放碑的程度；南坪商圈5年内不会有大的改观，杨家坪商圈变数最大，沙区或将继续沉寂。

作者: just崽儿 时间: 2014-8-8 21:53
2、新商圈崛起，挑战老商圈光茫。

2.1大坪、袁家岗、石油路、高九路一线，时代天街、英利、原中新城上城、协信星光天地、万科等项目合计超100万方恢弘体量成为渝中区有史以来最大的商业增量，也是重庆城市几何中心从未有过的商业里程碑。

2.2渝北加州片区中渝自有购物中心+新光三越购物中心合计体量近40万方+锦锈城+城市国际，成为渝北区商业复兴最大的筹码。

2.3财富中心+渝高的星汇两江构建两江幸福广场新商圈，当前财富中心MALL的非零售业绩令人艳羡，星汇两江开业是否可以延续幸福，那就只有由时间来证明了，这个板块离有轻轨之利的加州中渝项目实在太近了。

2.4东原D7（约15万方）构建大石坝商业中心蓝图，将在“观音桥、三角碑、冉家坝”三个商业区夹缝中求生存。

2.5华润项目、泽科项目、招商置地、蓝光项目将实现弹子石片区商业从零到全盛的转变，从蓝图到呈现或许只要5年光景。

2.6礼嘉片区，原本是龙湖大旗独抗，在一片白纸上造城；前段时间新晋地主华侨城或可加速该片区商业、旅游、住区的建设与发展进程。

2.7照母山板块超过100万商业及1000万方新住区规模，最有希望成为翻版新牌坊的区域， 60万方红星广场毫无悬念的在量能上领衔，14万方香港置地或将注入港式购物中心的精髓，筹谋商业地产已久的金科或在此试水其第一个持有型购物中心。

2.8巴南龙州湾一线将以万达广场的开业为标志，开启巴南区最具增长潜力的第二商圈，协信、新跨跃、旭辉、佳兆业、融汇……众多项目为该区域商业成长提供大量社区人群；恢弘的20KM巴滨路计划与几大场馆的蓝图，会让该区域看起来很美。

2.9大学城200万的商业规模较之于以高校师生为主体，住区导入过于缓慢的情况而言早已欲壑难填，比邻而居的西永热炒保税区及渝新欧起点概念，商业规划量不少于100万,但产业人群的不确定性及图纸上规划的住区能否实现是区域超100万商业能否成功呈现及经营的决定因素。

2.10最具现实希望的或许要算江北嘴CBD商圈，110万的优质商业供应，三座大桥，两条轻轨线，在江北嘴CBD设有两个站点，交通、文化、商务、住区、旅游、泊车、景观等多重城市精致要素都齐聚于次，江北嘴CBD是最有希望成为与解放碑比肩的对内外埠人士均具吸引力的代表新重庆城市发展高度的窗口。

江北嘴CBD5KM范围有效辐射渝中、南岸、江北、渝北四区，坐拥任何一个商圈梦寐以求的“商务、旅游、家庭”高度复合而可持续平衡的三类人群。背靠3-5KM近3000万方的住区开发量，内核有约400万方重庆一流的写字楼及总部办公，另外科技馆大剧院年观光人次在千厮门大桥、轻轨6号线通车后将轻松过200W，教堂年来访人次轻松过10W，zy公园、滨江广场年来访人次轻松过100W，未来重庆第1地标华城国际金融中心交付使用之后，参照陆家嘴年度高次观光人次的1/10来算，仅高层观光人群就有望突破100W/年。

2.11被KFS吹出来的“奥宜麦”商圈（奥特莱斯、宜家、迪卡侬、麦德龙）梦想随着去年宜家的开业带来的巨大人流，周边地块的相继开发或许真能照进现实。

2.12瑞安地产在原红岩村—华龙桥片区“志造”商业中心30W+，其中购物中心一期已开始现房招商或于2014年年底开业，背山面江矗立于嘉华大桥下的瑞安企业天地依然略显孤独，原TCBL部份团队执掌瑞安重庆商业公司。

2.13在被KFS如祥林嫂般念叨多年后，2013南岸区府搬迁茶园终于做实，轻轨6号线通车在即，恢弘的朝天门国际商贸城动工面市，同景、金科、金隅大成等多个项目相继进入招商或建设期，远期100W+方商业规模，或可在数字上完爆当前的南坪商圈，至于经营面那只有看市场检验了。

作者: just崽儿 时间: 2014-8-8 21:56

3、投资主体的多元化:从"协信、龙湖"领衔的“重庆商业地产二人转”到群雄并起，逐鹿渝州。

在此之前的很长时期里，重庆的商业地产基本操持于两个“吴老板”的麾下，在商业地产之路上，外行看来龙湖似乎一直顺风顺水，协信则坚定的在波折中前行，2010年星光68的成功开业则是协信商业地产征途上一次里程碑事件，恰巧这也是江北区、观音桥商圈的又一次里程碑事件，星光68把时尚观音桥引领至奢华的新境界，这是江北区zf、三北片区高大上人群“喜大普奔”好事情……让我们来细数一下重庆有着商业地产梦想的新晋土豪阵容（特别说明，以下排名不分先后，且只算个人揣测，准确信息详见各司年报、官网、老板年中发言稿……）

3.1晋愉地产，从公园式的OUTLETS到“机器人产业园”，从“年回报13%的V铺”到大MALL运动，想法颇多，势头威猛，大岭湖OUTLETS一不小心就得了个奖。目前晋愉的势力范围主要盘踞于二郎、大渡口、江津、九龙坡区，当之无愧的西城霸王。

3.2英利地产，重庆或许唯一的新加坡上市公司，以专注于城市中心区的写字楼开发高起点切入，然后顺带着，不经意间就有了3处持有型商业资产，解放碑、大坪、观音桥，合计面积约30万方，分散产权的写字楼和单一产权的MALL的确不是同类东东，最有希望的或许是观音桥未来国际裙楼的调整（从百货到轻奢购物中心，现实的操作是谋求和新世界的妥协，以合作模式做“K11重庆首店”，如能漂亮解约新世界则是方老板之福）、其次是解放碑，大坪项目嘛（先连轻轨吧），邻居太庞大了，不太好搞……这几个并不算成功的商业项目开业后的状况，不知道给方老板带来怎样的思考，坚持？维持？整合？

3.3金科地产，这个重庆住宅领域的全能选手，看着每年重庆地产排行榜上的几个重要邻居在商业道路上顺风水，黄老板在去年组建了以原协信商业团队为核心的班底全力进军持有型商业地产领域，或从照母山项目切入。金科当下的商业地产还是以散售为主，而且一直卖得不错……显然，在散售商业上，金科表现出了很强的产品力及营销力，在持有型商业地产及文旅地产方面金科地产还没有出发。

3.4新欧鹏，2014或许是新欧鹏地产战略与野心锋芒尽显的元年，新欧鹏的成规模商业地产项目基本处于前期阶段，未来以何姿态介入市场尚不算清晰，因为各路“大神”在新欧鹏报到不久，从广议到集思尚须时日，在地产界把教育做得风生水起的除了新欧鹏就是更为老牌的南方孙老板，不过孙老板的发展轨迹正好与新欧鹏相反。

3.5一直以高端住宅见长的棕榈泉开始在人和项目试水棕榈泉的商务中心与生活中心，在成都进军城市综合体领域，相信棕榈泉的商业商务产品在空间与景观规划方面会比较出彩，接下来就是看商业思维和营运水准的可持续了。

3.6东原地产，以南坪商圈边缘的东东MALL小型邻里生活中心起步，相继开出了南滨路1891、沙区拾莲坊，依托大石坝、洪恩寺片区住宅筹开17万方的东原D7；东原的商业地产图谋高调而坚韧，虽然当前经营面的确面临一些波折，但老板“从商”的决心如此之大，加以时日或许就熬出来了。

3.7香港置地及其关联公司在南滨路、照母山、两路空港zy公园地块打造大体量持有型商业中心，香港置地凭借其母公司怡和集团可从海外拿到成本不到3%的长期资金，仅凭这一点很多内地发展商就望“洋”心叹了，只有流口水的份儿。

3.8红星美凯龙这个建材航母转型深入传统购物中心领域，首个爱琴海购物中心在北京开业，基本做到了万达三代店的水准，重庆首个爱琴海购物中心将出现在金开大道与金州大道交汇处，略等于照母山板块。当前，力帆红星广场的散售商业产品正持续热销，先推商业避开照母山板块由恒大挑起的住宅红海及当前住宅看淡的波谷，从操盘的角度来看力帆红星广场这一招的确比较讨巧。

3.9喜地山的两路空港项目成熟运营5年左右，虽然感观不佳，但毕竟填补了两路大型商业体的空白，满足了两路住区人群的大众生活之需，而其买货制的奢侈品集合店欧州名品街也坚定了做了数年，其自营模式或将在其江北嘴项目继续放大至更多领域，如超市，餐饮……不得而知，试目以待吧。

3.10本土零售大佬商社系主动转型进军商业地产。商社系首个购物中心“商社汇”开在竞争并不充分的巴南老商业中心，接下来“新世纪百货”团队租赁观音桥次优地段的“绿云尚都”物业开设新世纪百货烙印的首个购物中心“世纪阳光”，商社集团在已经相对成熟的大竹林片区（即龙湖江与城附近）尚有约70万方土地储备，拟构建基于商社系的产业板块互动共荣的商业地产旗舰。

3.11大渡口新天泽广场客观上已成为当地“体验更完整”的一个“象样的”购物中心，新天泽或由此走上商业地产之路。

3.12俊豪地产对重庆主城市场而言当前或许很低调，但江北嘴CBD核心区地铁上盖的高大上的城市综合体俊豪中心面市后或许一战成名，至于其分布于更多二三线城市的商业项目则不太了解了。

3.13深耕两路空港的汇祥地产的两个项目差不多在此区域积攒了10余万方的商业资产。

3.14泽科地产也将因两路空港zy公园片区的港城国际项目及去年获取的弹子石项目积赞下10余万方的商业资产，这两个项目持有型商业体量不大，或可看成邻里型生活中心的实践。

3.15华宇地产在堆砌完沙区三角碑商圈之后，在重庆略有沉寂，自两年前又开始挑战沙区凤鸣山版块（华宇城），华岩寺板块（锦秀花城），作为曾经的重庆三强——华宇地产旗下经营型资产其实不少，如果三年内成功缔造华宇城，或可看作“曾经的华宇”归来。

特别说明：以上仅基于个人对重庆各大“土豪”的肤浅了解，如有不确切的地方，敬请各位大神斧正补充……

作者: just崽儿 时间: 2014-8-8 21:57

4、产品形态的日趋多元化。

4.1瑞安天地为重庆示范了具有重庆地域特色的高品味情调商业街区的魅力。

4.2有极深零售经验的砂之船徐氏兄弟背依三北片区的强势高收入住区人群，以颇具人文艺术气息的建筑为载体，在机场路深耕5年之后，砂之船西部OUTLETS以8万平米左右的经营面积做到了年营收超16亿，跻身全国OUTLETS2013年全国前5强，位居西部地区OUTLETS之首，由此点燃了重庆OUTLETS战火。

4.3协信星光天地成功立足金开大道人和板块，虽有一些不足，但仍然可以看作重庆优质社区生活中心的蓝本。

4.4以时代天街、万象城、新光三越、爱琴海为代表的巨型购物中心呈爆发式增长，不断刷新单体商业规模新纪录，重庆商业地产在“体量庞大与肥胖臃肿”方面一发不可收拾。

4.5成功实践成都市场后，华侨城进驻重庆，必然提升重庆游乐休闲市场经营水准，其“欢乐谷+欢乐海岸模式”对于激活礼嘉新区发展有较大助力。

4.6民国街作为临时影视拍摄基地的“遗产”，其效应还有待后期营运，但其文化地产的模式是值得学习的，如果冯小刚有份儿，或许就大有可为了。

5、商业地产的投融资模式仍然单一，但基金的广泛介入已不再新鲜。

5.1万达的大宗拿地，现流滚资产模式仍是当前重庆开发商进行商业地产持续开发的主流模式。

5.2协信与华润汉威基金的阶段性合作及汉威基金4年后的适时退出，算得上重庆地产领域基金长线资本应用的一个范例。

5.3北京融科和光大安石联合以不到4个亿成本拿下原观音桥现代广场物业，然后进行物业改造，以北京大悦城为蓝本成功打造大融城，先后不到5年实现成功退出转由中信资本接手，实现了约3倍增值，堪称中国商业地产界基金短线操盘的经典。

5.4新加坡凯德置地的REITs模式当然算是当前商业地产投融资最成熟的模式，受监管政策因素内地发展商短期仍然无望牵手REITs模式获取长线资本发展商业地产。

5.5内地股市漫漫熊市导致沪深IPO期望渺茫，而房地产的去投资化与zf的高压反腐，不动产登记制度让内地楼市持续看淡，很多没有来得及IPO的内资房企业融资难度进一步加大。

5.6重庆19家餐饮企业抱团成立的重庆餐饮产业投资（集团），拟5年内打造10条美食街，餐投集团首个项目落子重庆武隆仙女山后槽，占地240亩，总建筑面积约16万方，案名为“天下宴美食街”。此种商企联合依托自有品牌资源及良好的现金流直接介入商业地产开发与经营模式在未来或将更多的出现。

作者: Devil.12 时间: 2014-8-8 22:04
还是赞一个

作者: Taylor_Bieber 时间: 2014-8-8 22:04
今年最值得期待的就是万象城了，mixc让杨家坪彻底翻身，麻雀变凤凰了…

作者: JOKER 时间: 2014-8-8 23:05
万象城开业后，重庆基本上可以拍到全国前7，新光三越开业，直接问鼎前三

作者: 淡蓝 时间: 2014-8-8 23:12
还是没有北碚的份！哎

作者: fm12 时间: 2014-8-8 23:30
大家都在期待万象城，不过开业初期能有什么牌子呢？

作者: renqiang721 时间: 2014-8-9 00:06
现在商业同质化严重,唯有错位化，增加竞争力！未来五年到十年三分之一不具竞争力的商业体会会倒闭！

作者: “老男孩” 时间: 2014-8-9 00:26
赞。。。。。。。。。。

作者: 莽子 时间: 2014-8-9 00:57

作者: 莫鱼王 时间: 2014-8-9 01:38
大坪现在还是可以，

作者: ******* 时间: 2014-8-9 01:57

JOKER 发表于 2014-8-8 23:05
万象城开业后，重庆基本上可以拍到全国前7，新光三越开业，直接问鼎前三

新光三越有动向吗？我个人一直不是很看好，觉得不可能超越北京新光天地。

作者: 虾米虾米 时间: 2014-8-9 07:31
专业人士对江北嘴的评价颇高，看来坚定自己眼光在江北嘴范围入手的投资性小户肯定没错。哈哈

作者: withu2 时间: 2014-8-9 09:47
英利可以考虑引进k11，比现在的新世界百货强，这种档次的百货有一家重百就够了

作者: unclesuckling 时间: 2014-8-9 11:09
未来国际裙楼如果能做K11才是比英利自己运营不知道好到哪里去了吧！

作者: princewaugh 时间: 2014-8-9 12:11
还在轻轨轻轨的说个没完，哎...重庆没有轻轨，而轻轨与地铁的最大区别就是运力的不同，在轨道上都是类似铁路的那种轨道，重庆只有2和3号线是单轨，全称是跨座式单轨，其余规划线路均为地铁，如果搞不清楚的朋友可以直接笼统说“轨道交通”

作者: promiseno 时间: 2014-8-9 12:13
我也说一句

作者: Kev 时间: 2014-8-9 13:16
IFS要等到什么时候啊？

作者: 1042463473 时间: 2014-8-9 13:32

******* 发表于 2014-8-9 01:57
新光三越有动向吗？我个人一直不是很看好，觉得不可能超越北京新光天地。

不一定，天津今年的恒隆马上也开始围挡了

作者: 1042463473 时间: 2014-8-9 13:41

JOKER 发表于 2014-8-8 23:05
万象城开业后，重庆基本上可以拍到全国前7，新光三越开业，直接问鼎前三

天津恒隆今年开业，要是恒隆不太给力的话。我渝直接第六

作者: zhouyuhan8 时间: 2014-8-9 14:58
这些信息看看总是好的····

作者: zhouyuhan8 时间: 2014-8-9 15:01
个人最期待万象城下来盈嘉中心另外观音桥今天隆鑫中心第一批业主签约，宣传册上看了哈商业定位轻奢，但是列出了几个意向品牌，说白了就是MR旗下那一堆堆，所以不太看好

作者: JOKER 时间: 2014-8-9 15:38
名瑞旗下那一堆堆连轻奢都不算，就是大众流行品牌而已

轻奢是诸如coach，kate spade，longchamp，dvf，furla，agnes b，dkny，脱离白旗这类的牌子

其实我个人觉得paul smith都可以算轻奢

作者: just崽儿 时间: 2014-8-9 17:29
本帖最后由 just崽儿于 2014-8-9 17:30 编辑

还有就是瑞安天地是现房招商年底开业？？整个商业体量30W+，，不知算没算上重庆天地那一片。
原TCBL部份团队执掌瑞安重庆商业公司。这是什么来头？

作者: just崽儿 时间: 2014-8-9 17:31

还有就是，阳光世纪原来是商社搞得。

作者: 李维斯 时间: 2014-8-9 18:39

******* 发表于 2014-8-9 01:57
新光三越有动向吗？我个人一直不是很看好，觉得不可能超越北京新光天地。

体量非常大，，质量不敢下结论

作者: 李维斯 时间: 2014-8-9 18:40

just崽儿发表于 2014-8-9 17:31
还有就是，阳光世纪原来是商社搞得。

商社不撇，，至少巴南的商社会很牛B，，用的是石材，，，比万达牛，，，只是管理是问题

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 21:51
可以预见重庆未来商业商务最繁华的地方必为观音桥片区~新牌坊片区这个片区范围还有点广

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 21:55
最不看好1.4解放碑消费人气严重缺乏完全靠外地游客撑人流量
最看好1.1观音桥原因就那1 2 3~不重复了

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 22:00

just崽儿发表于 2014-8-8 21:53
2、新商圈崛起，挑战老商圈光茫。

2.1大坪、袁家岗、石油路、高九路一线，时代天街、英利、原中新城 ...

最不看好2.5弹子石虚原住民消费力低下，外地投资客又使得空置率高企太虚了

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 22:10

just崽儿发表于 2014-8-8 21:56
3、投资主体的多元化:从"协信、龙湖"领衔的“重庆商业地产二人转”到群雄并起，逐鹿渝州。

在此之 ...

在外地大牌地产商鏖战重庆多年的今天也只有龙湖把稳了龙头的位置~不管是口碑江湖地位还是销售额

曾经的二哥金科和龙湖之间已插入了好多外地开发商，至于华宇比协信差N远完全沦为了小开发商

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 22:16

renqiang721 发表于 2014-8-9 00:06
现在商业同质化严重,唯有错位化，增加竞争力！未来五年到十年三分之一不具竞争力的商业体会会倒闭！

这个可能性的确有

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 22:19

withu2 发表于 2014-8-9 09:47
英利可以考虑引进k11，比现在的新世界百货强，这种档次的百货有一家重百就够了

正解

作者: just崽儿 时间: 2014-8-9 22:41

风中的秤子发表于 2014-8-9 21:55
最不看好1.4解放碑消费人气严重缺乏完全靠外地游客撑人流量
最看好1.1观音桥原因就那1 2 3~不重 ...

还真别说，1个是朝天门的凯德，据说相当给力；二是白象街，打高端文化商业牌，体量也大。
总感觉解放碑不可轻辱

作者: just崽儿 时间: 2014-8-9 22:46
本帖最后由 just崽儿于 2014-8-9 22:48 编辑

风中的秤子发表于 2014-8-9 21:51
可以预见重庆未来商业商务最繁华的地方必为观音桥片区~新牌坊片区这个片区范围还有点广

那一片，包括渝北那边广大“平原”，会发展，但超不过观音桥、解放碑（朝天门）、江北嘴。

只说一个观点：街太宽。窄路是宝贵的城市优势，路窄而不堵，是城市最高境界。就商业氛围来说，宽阔的大街（车行道）不啻为噩梦。
这也是那边为什么楼盘基本饱和，但扔感觉像郊区的原因所在。

作者: yoshikon 时间: 2014-8-9 22:59
为什么非要引进百货？就不能引进一些杂货店吗？比如东急手创馆什么的......上海都有了。

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-9 22:59

风中的秤子发表于 2014-8-9 21:55
最不看好1.4解放碑消费人气严重缺乏完全靠外地游客撑人流量
最看好1.1观音桥原因就那1 2 3~不重 ...

有个最有潜力的商圈绝对是文化影响力最深厚的商圈，这一点上，观音桥输了解放碑不知道好远。至于人气问题，下半城已经开始了，这些配******了，对解放碑的转型升级提供的是人气支撑。你但从现在进解放碑片区的开发商就可以看出，观音桥和解放碑走的不是一条路，观音桥也没法超越解放碑的，有些东西不光只是看人气，我们重庆人很多东西认识还是太肤浅。。。

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-9 23:01

just崽儿发表于 2014-8-9 22:41
还真别说，1个是朝天门的凯德，据说相当给力；二是白象街，打高端文化商业牌，体量也大。
总感觉解放碑 ...

解放碑的高贵血统不会是说超越就能超越的。。

作者: yoshikon 时间: 2014-8-9 23:04

just崽儿发表于 2014-8-9 22:46
那一片，包括渝北那边广大“平原”，会发展，但超不过观音桥、解放碑（朝天门）、江北嘴。

只说一个观 ...

我完全不能理解为什么大部分重庆人始终觉得马路要修得够宽，最好双向十六车道才能够给重庆挣“面子”。北京那种宽马路就彻彻底底地断了便利店和某些百货店的生路。某些TH还觉得宽马路是发达的象征......

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:09

just崽儿发表于 2014-8-9 22:41
还真别说，1个是朝天门的凯德，据说相当给力；二是白象街，打高端文化商业牌，体量也大。
总感觉解放碑 ...

言重了扯远了  跟辱  字没半点关系

凯德我不了解
融创那个你觉得成功的几率多大？
融创的宣传：就是把重庆民国时代的富人往白象街靠~向所有受众表明：这里是重庆曾经的富人区和文化沉淀地，这完全是没落的子弟跟众人吹嘘：想当初我家如何如何.......但拆迁前白象街就是重庆的贫民窖那一片破落的样子我都不忍心多看一眼

简单直白的问题：重庆有多少本土富人+外来富人愿意把家安在一个商业街？这商业街成功与否暂不论，如果真成功了  这可是沉淀了重庆文化的商业街哟~又在解放碑范围内~势必成为外地游客圣地~洪崖洞第二......我真不信有富人愿意住在旅游客聚居地~随时看人来人往听吆喝叫卖

想起融创宣传广告的海报：有条从融创项目连到江中心小岛的路，小岛周围都停着游艇~~一下就显示了融创的不自信：用虚假的东西来烘托自己所谓的高端。就算重庆市zf批准了开发商江中建人工岛也还要长江海事部门批准，有这可能性？这可是本就不宽的重要航道！  再说游艇，南滨路上的游艇群路标完全是个笑话~1.就那些艇来说，完全就是救身艇的大小，跟游艇不沾边。2.江面狭窄，过往船舶众多，且是流水，游艇在重庆完全没市场~~~有谁愿意花大价钱买个受气艇？（因妨碍通行被海事部门到处幺~跟城管幺小贩似的）看的风景还不如在江滨路看的风景.....

我真不看好融创项目  就如我当初不看好novo IFS商业尤其是创汇一样~离融创最近的创汇首座你进去看过没？如果没去看过，建议去看看它是啥造孽模样，这也是对人气很好的诠释

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:16
没有消费力的支撑  天天靠一群游客晃荡也就支持一下餐饮  酒店土特产再无其他
话说解放碑的餐饮都明显下滑
大都会LG 1F好几间铺面空了快一年大都会西商业招商失败........我们重庆曾经的no.1今天就这田地，想想98年  2000年左右的时候  说起逛大都会  那脸上有光的赶脚..........

不用对比观音桥那些猫猫狗狗  就能知道：人气是王道

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:23

just崽儿发表于 2014-8-9 22:46
那一片，包括渝北那边广大“平原”，会发展，但超不过观音桥、解放碑（朝天门）、江北嘴。

只说一个观 ...

你误解我意思了呵呵我仅仅只新牌坊到观音桥片区
今天去新一街外展场了解了一下观音桥的潜力~呵呵以后大家会眼见为实的

你说的这几句马路太宽不利商业是正解

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:26

cqlonglong 发表于 2014-8-9 22:59
有个最有潜力的商圈绝对是文化影响力最深厚的商圈，这一点上，观音桥输了解放碑不知道好远。至于人气问题 ...

如果重庆真有深厚的文化底蕴你这么说或许能把我唬住可重庆的文化底蕴是什么底蕴呢？深厚？

呵呵我就不揭自家丑了

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-9 23:27

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:26
如果重庆真有深厚的文化底蕴你这么说或许能把我唬住可重庆的文化底蕴是什么底蕴呢？深厚？

呵呵我 ...

我们指的是解放碑和观音桥之间比较文化，不要偏题和跑题。。

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:31

cqlonglong 发表于 2014-8-9 23:01
解放碑的高贵血统不会是说超越就能超越的。。

高贵................你就莫搞笑了

如果你了解重庆那你完全是在故意黑重庆否则请多了解重庆历史，同时也了解一下其他城市历史诸如曾经高贵的开封西安南京和近几百年一直高贵的北京.........

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-9 23:34

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:31
高贵................你就莫搞笑了

如果你了解重庆那你完全是在故意黑重庆否则请多了解重庆历史 ...

你依旧是跑题，我们只说解放碑和观音桥，你非要用外地来比，那你如果全球眼光，用上世界各国，那中国所谓好的吗？？？不要自以为是，从你判断观音桥好，就可以看出你比较局限，你不承认也罢，慢慢看。。。

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:35

cqlonglong 发表于 2014-8-9 23:27
我们指的是解放碑和观音桥之间比较文化，不要偏题和跑题。。

一个是土坡坡（没人）一个是棒老二袍哥挑夫力哥纤夫水手小商贩.......（人多）

解放碑的文化优势在哪里？

请直面真相和历史莫自己哄自己成都人那套假打把戏没意思

作者: just崽儿 时间: 2014-8-9 23:39

yoshikon 发表于 2014-8-9 22:59
为什么非要引进百货？就不能引进一些杂货店吗？比如东急手创馆什么的......上海都有了。

就是，需要精细化定位，避免同质化。

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:40

cqlonglong 发表于 2014-8-9 23:34
你依旧是跑题，我们只说解放碑和观音桥，你非要用外地来比，那你如果全球眼光，用上世界各国，那中国所谓 ...

满分150 0分和8分 5分有多大区别？

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-9 23:40

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:35
一个是土坡坡（没人）一个是棒老二袍哥挑夫力哥纤夫水手小商贩.......（人多）

解放碑的文 ...

你确实够得学，从你说成都人这点看得出来重庆直辖这么多年了，以你这种不自信的重庆人依然存在。。和重庆人之间你都可以争执成这样，还以为是成都人，成都算什么？？？？真的让你感觉和重庆比很重要？？？你好好找找自己身上的自信，我就从来不提成都，但是我觉得正视重庆和成都的相互优势，比你这种一叶遮目的人好。以和你这种重庆人成为一个城市的人感到耻辱。。。为了一个商圈的争论可以吵人，有些东西有理不在声高，自以为是的人要自食苦果的。。。

作者: just崽儿 时间: 2014-8-9 23:41

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:09
言重了扯远了跟辱字没半点关系

凯德我不了解

不可轻辱，就是一种说法，没什么的。

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:41

cqlonglong 发表于 2014-8-9 23:34
你依旧是跑题，我们只说解放碑和观音桥，你非要用外地来比，那你如果全球眼光，用上世界各国，那中国所谓 ...

不是我跑题是你太高估那8分 5分的作用了

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-9 23:42

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:41
不是我跑题是你太高估那8分 5分的作用了

有些东西不必过多争论，各发表各的看法，正如有一句话说得对，我不同意你的观念，但我誓死捍卫你说话的权利。。

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:45

just崽儿发表于 2014-8-9 23:41
不可轻辱，就是一种说法，没什么的。

嗯

解放碑的商业地位虽然在衰退但那块碑还是非常沉甸甸的~~永不改变！

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-9 23:47

cqlonglong 发表于 2014-8-9 23:40
你确实够得学，从你说成都人这点看得出来重庆直辖这么多年了，以你这种不自信的重庆人依然存在。。和重庆 ...

你扯远了.................

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-9 23:49

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:16
没有消费力的支撑天天靠一群游客晃荡也就支持一下餐饮酒店土特产再无其他
话说解放碑的餐饮都明 ...

对于一个地方，如果不清楚它的规划，最好不要轻易下结论，对于你说的大都会，有些东西可能也不便多说，寡看表面会让你的结论有偏差的。

作者: just崽儿 时间: 2014-8-9 23:51

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:09
言重了扯远了跟辱字没半点关系

凯德我不了解

融创确实，不敢恭维。商业上没有成功案例。只是说项目体量不小，融创又不很差钱。别的就没啥。
确实，一对比的话，我看好新壹街，至少能强过北城天街；但观音桥也就这个了。新壹街很可能比不过来福士；星光六八比不过时代广场WFC。天和和隆鑫商业也上下不靠。但白象街项目，会打文化牌。这是观音桥缺乏的。

作者: yoshikon 时间: 2014-8-9 23:53
说句题外话，临江门的交通一改，解放碑乱得跟什么一样。如果解放碑的步行街不炸掉的话，解放碑去死是必然事件。本来大牌云集的地方，就应该像淮海路一样，而不是搞成步行街！步行街只适合九宫庙或者北碚这种小型的、平民化的商圈。停个车像打仗一样，谁有精力去逛啊？

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-10 00:02

just崽儿发表于 2014-8-9 23:51
融创确实，不敢恭维。商业上没有成功案例。只是说项目体量不小，融创又不很差钱。别的就没啥。
确实，一 ...

我倒是不太看重历史历史都是创造的，也只能代表曾经，不能代表当下眼前

新一街定位、规划、招商听起来的确很高大上商业销售的是三栋LOFT和少量商业，自持的份额很大，写字楼已经在谈两家大客户,散卖的可能性很小酒店未知

会把水晶郦城周围那家豪车店搬到新一街城市展厅
兰桂坊考察了长嘉汇国宾城后看中新一街
其他杂七杂八那些所谓的牌子...........

江北ZF的支持力度非常大不管是道路规划修建还是二期地块（ZF倾向给龙湖，但还有一家韩国公司在谈，就北辰名都泰兴后面那块）

作者: yoshikon 时间: 2014-8-10 00:07
照理来说，解放碑的人气可以沿着民权路一直到日月光的。但是因为步行街这种奇葩的存在，导致人气到了美特斯邦威那里就断了。换种说法，大家逛累了，不愿意跨过中华路。所以novo会死掉，步行街要付责任的。马上要开的那个阿迪达斯正好在中华路这一侧，估计最后也会是个悲剧。渝中区的TH就是舍不得把步行街炸掉，还妄图扩大面积来抵消不良影响。殊不知结果只能恶性循环，到时候连内圈的商家的人气都保证不了。
最费钱也是最有效的方法还是1）炸掉步行街2）回收部分土地，建设公共停车场3）调整公交站的位置，增加轨道站的出口。总之，保证一般的地球人以解放碑的碑为起点，15分钟通过各种方式到达的范围尽可能的大。

作者: zhouyuhan8 时间: 2014-8-10 00:11

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:09
言重了扯远了跟辱字没半点关系

凯德我不了解

IFS商业？希望你是笔误

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-10 00:11

yoshikon 发表于 2014-8-10 00:07
照理来说，解放碑的人气可以沿着民权路一直到日月光的。但是因为步行街这种奇葩的存在，导致人气到了美特斯 ...

这倒是一个可能帮助解放碑商业的办法，但这个难度不是一般的高

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-10 00:14

风中的秤子发表于 2014-8-10 00:11
这倒是一个可能帮助解放碑商业的办法，但这个难度不是一般的高

但是不能全怪步行街

比如步行街外的得意商厦人气很低但步行街内的王府井百货........ 关键是几乎每家人气都走低，越走越低..........

作者: zhouyuhan8 时间: 2014-8-10 00:18

cqlonglong 发表于 2014-8-9 23:01
解放碑的高贵血统不会是说超越就能超越的。。

说句难听的，现在接触朋友，哪个要是给我说他还住解放碑，我虽不说但是心里都会觉得可能条件不好才没搬出去住········

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-10 00:27

just崽儿发表于 2014-8-9 23:51
融创确实，不敢恭维。商业上没有成功案例。只是说项目体量不小，融创又不很差钱。别的就没啥。
确实，一 ...

观音桥其实还是可以融恒隆鑫天和阳光世纪大融城还带动了大融城旁边那个啥子东东...........这些也不是地摊档次量又这么大还加上茂业世纪新都新世界重百等一干营运良好的物业再加上星光68 新一街北城要体量有体量要人气有人气（有体量容易~只要钱够地皮够，但人气不易，特别是体量太大的~人气反而可能负面影响）档次也稳步提升规模也在稳步拓展（所谓稳步，也就是不会因为修得太快太偏人气跟不上）
只有一个朗琴算是死了其他的不是活得很好就是前景不错

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-10 00:27

zhouyuhan8 发表于 2014-8-10 00:18
说句难听的，现在接触朋友，哪个要是给我说他还住解放碑，我虽不说但是心里都会觉得可能条件不好才没搬出 ...

真心话的确这样

作者: yoshikon 时间: 2014-8-10 00:37

风中的秤子发表于 2014-8-10 00:27
观音桥其实还是可以融恒隆鑫天和阳光世纪大融城还带动了大融城旁边那个啥子东东...........这些也 ...

观音桥跟解放碑半斤八两，江北城开业，观音桥第一个死。我觉得某些人是因为觉得步行街全部是人看起来很壮观，沿街的店铺租给卖凉面酸辣粉的也有经济效益，才这么喜欢造步行街的。完全不考虑地球人的生理和心理条件。
步行街和宽马路是中国城市建设的两大毒瘤。

作者: JOKER 时间: 2014-8-10 00:49
建议大家不要和那个江北宝器多说了，你说得越多，他摆的谬论越多，还越觉得它个人是个人物，其实就是个群困潦倒的哈农民，长期以诋毁其他商圈为己任

龙湖新一街，就是一个垃圾，卖楼店空中商铺的，方案都出来了，这就是下一个时代天街套牢所有投资者的杯具，不信说到这里

江北高端商业看加州商圈，至于观音桥，一个万象城把观音桥的所有商业加起来都爆出翔，还吹个锤子。高端商业，观音桥和解放碑的差距还大得很，一个大都会倒下去，时代广场，wfc都站起来了，大都会的经营问题，还是跟和黄的****避让有关，不懂的少乱吹

作者: 寒色秋风 时间: 2014-8-10 01:30

JOKER 发表于 2014-8-10 00:49
建议大家不要和那个江北宝器多说了，你说得越多，他摆的谬论越多，还越觉得它个人是个人物，其实就是个群困 ...

妹妹你犯了个错误，加州属于渝北了

作者: godspeed 时间: 2014-8-10 01:33
重庆还是略显闭塞。

作者: 莫鱼王 时间: 2014-8-10 01:36
我只能说论坛里许多人比LV 普拉达等奢侈品公司的搞市场这块的专业人士还专业。人气极度旺盛的观音桥13年的社消总额是多少，麻烦有些对观音桥极度了解的出来解答哈撒。。

作者: 灰色空间 时间: 2014-8-10 08:17

JOKER 发表于 2014-8-10 00:49
建议大家不要和那个江北宝器多说了，你说得越多，他摆的谬论越多，还越觉得它个人是个人物，其实就是个群困 ...

不能同意更多，尤其是那句“一个万象城把观音桥的所有商业加起来都爆出翔”，哈哈哈哈

作者: zhouyuhan8 时间: 2014-8-10 10:25

灰色空间发表于 2014-8-10 08:17
不能同意更多，尤其是那句“一个万象城把观音桥的所有商业加起来都爆出翔”，哈哈哈哈

难道不是把解放碑所有加起来也爆出翔？

作者: 刘社桑 时间: 2014-8-10 10:35
观音桥，呵呵，算了嘛……

作者: xzww 时间: 2014-8-10 11:06

风中的秤子发表于 2014-8-9 23:09
言重了扯远了跟辱字没半点关系

凯德我不了解

来福士在上海做得怎样，不用猜，自己去看就知道了，人气算是爆棚，招商也是我见过的最合理的之一，而且，最重要是团队很给力，对品牌大刀阔斧，只要有人气不佳的，管你是不是大牌大腕，一律优化，所以结果就是中高低全部是很旺的。这种管理风格，放重庆也是会成功的，成都来福士刚起来没多久，位置虽然不佳，但是人气越来越好，是事实。
更重点是融创白象街，融创号称房产界的高端做市商，其经验不是在规划上，而是在通过近年几个高端项目，对高端人群的研究上，投入了大本钱，没这几年对本地高端人群的研究和跟踪，任何开发商做不好白象街。你说的什么人工岛，其实是个浮动游艇码头，这不用那么麻烦要谁谁审批，甚至小开发商的大唐诺亚，已经有了一个摆在江边了，当然融创这个码头要高端几百倍。从项目走天桥，连接私家游轮码头，在高端项目中是必须的，也是完全可行的。这些都是小细节，关键是融创的这个凯旋路项目，体量很大，从解放碑边上的凯旋路开始，走解放路两边，到白象街两边，一直到天桥跨越滨江路，形成了从解放碑开始，一直到江边的一个走廊，其间有原生的不可复制文物建筑几十处，按照上海新天地的模式，这些建筑与其说是被保护，不如说是被"翻新",然后被开发商纳入自己的高端独栋住宅和商业建筑体系中，你说，会是个什么壮观的景象？然后项目通过几十部户外自动扶梯和垂直电梯系统，打造了从解放碑到滨江游艇码头的垂直步行系统，加上原生文物级独栋商业，你说，这全重庆，全西南，有可复制的吗？更别说成都的什么宽窄巷子了。
这个项目和朝天门来福士项目，等于给解放碑“开气”，大大增加和解放碑商圈的纵深，这个纵深既是面积上的，又是高差上的，又是文化跨度上的，又是历史跨度上的，所以和观音桥扩容这类的纯面积扩容，完全是两回事情。
未来十年，看好解放碑商圈的“开气”工程，这里还有十八梯（兰桂坊？），湖广会馆协调区项目，作为项目扩展储备。只要融创凯旋路项目有了雏形，确实是好的，哪怕单价三万左右的住宅都是值得我投资的储备目标。

作者: ******* 时间: 2014-8-10 11:31

风中的秤子发表于 2014-8-10 00:27
观音桥其实还是可以融恒隆鑫天和阳光世纪大融城还带动了大融城旁边那个啥子东东...........这些也 ...

朗晴的万宁可惜了，观音桥唯一的万宁

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-10 11:48

xzww 发表于 2014-8-10 11:06
来福士在上海做得怎样，不用猜，自己去看就知道了，人气算是爆棚，招商也是我见过的最合理的之一，而且， ...

融创专研富人的确没少下功夫如果真的成功了就好了那从朝天门到解放碑这一大片想想都舒服哦 ~~~期待

作者: 风中的秤子 时间: 2014-8-10 11:54

******* 发表于 2014-8-10 11:31
朗晴的万宁可惜了，观音桥唯一的万宁

不早点来好位置都遭别个占了............不过还是有机会观音桥的猫猫狗狗多

作者: Taylor_Bieber 时间: 2014-8-10 12:18
实话说，观音桥和解放碑都算全国黑不错的步行街了，但是即便观音桥社消再高，还是比不过解放碑，毕竟解放碑都这么多年了，品牌集中度也好于观音桥嘛，观音桥靠星光68独撑还是难以抗衡时代WFC的，而且解放碑店规格高的多。那个龙湖新一街就是个笑话，龙湖搞商业越来越撇了，除了北城天街真没什么拿得出手的，至于龙湖自己说的高大上，呵呵，可以达到北城那个高度就不错了。至于那个万象城把观音桥和解放碑爆出翔，也是从品牌来说，毕竟重庆还没有过如此高大上和大规模以及全客层的mall

作者: 寒色秋风 时间: 2014-8-10 12:31

Taylor_Bieber 发表于 2014-8-10 12:18
实话说，观音桥和解放碑都算全国黑不错的步行街了，但是即便观音桥社消再高，还是比不过解放碑，毕竟解放碑 ...

解放碑现在人气不足完全是怪自己商业形态的单一化，这些年打造奢饰品卖场忽略掉了快销轻奢娱乐这块的市场。至今解放碑没有一个类似星光时代广场，财富中心业态的shoppingmall，不要给我扯上日月光，日月光的位置完全没有和解放碑商圈一体化。这也使得类似于h&m 西西弗不得已进来ifc这种形态的购物中心。解放碑的人气能不能回流最大程度还是要看国泰的定位和招商了。

作者: 寒色秋风 时间: 2014-8-10 12:32

Taylor_Bieber 发表于 2014-8-10 12:18
实话说，观音桥和解放碑都算全国黑不错的步行街了，但是即便观音桥社消再高，还是比不过解放碑，毕竟解放碑 ...

其实你说道点子上了，观音桥的成功确实是北城天街的商业形态。

作者: just崽儿 时间: 2014-8-10 13:17

xzww 发表于 2014-8-10 11:06
来福士在上海做得怎样，不用猜，自己去看就知道了，人气算是爆棚，招商也是我见过的最合理的之一，而且， ...

同样的来福士，不同城市项目也会定位不同，重庆来福士是旗舰项目。

作者: just崽儿 时间: 2014-8-10 13:42

xzww 发表于 2014-8-10 11:06
来福士在上海做得怎样，不用猜，自己去看就知道了，人气算是爆棚，招商也是我见过的最合理的之一，而且， ...

其实商业到一定程度，在发展就是形态和品牌上的突破了。单纯讲体量、人气、数量没意义。比如观音桥，数一大堆什么茂业改造、隆鑫、阳光世纪，没什么用的，话说有了北城天街，阳光世纪再火又能给观音桥带来什么突破？
当然，解放碑现在也面临无法突破的问题，重点不在于形态，而是体量。时代广场、WFC算是形态上有了突破，专做奢侈，但体量不足。大都会体量不小但多年无突破，走下坡路情理之中。
说起来，观音桥、解放碑都面临品牌的短板，就像有人说的，万象城秒杀观音桥，但何尝不是秒杀解放碑？这两块地最多也就一个九龙仓算大牌，其他恒隆、太古、恒基、置地、新鸿基一个没来。当然，新世界、瑞安在这两地项目不算。新光三越起来后，是不是又秒杀观音桥、解放碑？
所以，重庆时尚很有意思，尖尖都不在传统商圈，而江北嘴也杀气腾腾。还有重庆天地，不该被忽略，因为30万体量和瑞安品牌，总有完工开业那一天。
商业业态也很重要，很多加入文化（体育）功能是大势所趋。试想，尽管万象城牛，但假如融创白象街，今天开个时尚庆典，明天开个创意发布，那风头又在哪边呢？不过，说到白象街，说的都是资源多好，什么文物、地块啊，单融创经营上有几把刷子，还不得而知。
同样寻求业态突破的据说新一街也是，凡此种种，尽可以讨论和拭目以待。

作者: just崽儿 时间: 2014-8-10 13:44

xzww 发表于 2014-8-10 11:06
来福士在上海做得怎样，不用猜，自己去看就知道了，人气算是爆棚，招商也是我见过的最合理的之一，而且， ...

另外，之前有人说，兰桂坊看中新一街，这是爆的亮点。不知是否只是龙湖卖房的噱头？

作者: 险峰 时间: 2014-8-10 15:03
老商圈升级扩容

作者: 李维斯 时间: 2014-8-10 15:06

just崽儿发表于 2014-8-10 13:17
同样的来福士，不同城市项目也会定位不同，重庆来福士是旗舰项目。

你这就不懂了啥，，亲，，姐姐们就会说管你啥子旗舰，，啥子定位，，只要我修的比你早，，我就成功了。。。

，，

作者: 李维斯 时间: 2014-8-10 15:07

just崽儿发表于 2014-8-10 13:44
另外，之前有人说，兰桂坊看中新一街，这是爆的亮点。不知是否只是龙湖卖房的噱头？

兰桂坊到底如何了，，跟杜莎夫人完全感觉烂了的样子，，长嘉汇真J8慢

作者: 李维斯 时间: 2014-8-10 15:08

寒色秋风发表于 2014-8-10 01:30
妹妹你犯了个错误，加州属于渝北了

加州是渝北和江北的交界线，，啊hi是有部分江北的，，

作者: 李维斯 时间: 2014-8-10 15:10

xzww 发表于 2014-8-10 11:06
来福士在上海做得怎样，不用猜，自己去看就知道了，人气算是爆棚，招商也是我见过的最合理的之一，而且， ...

兰桂坊是在弹子石

作者: 李维斯 时间: 2014-8-10 15:13

xzww 发表于 2014-8-10 11:06
来福士在上海做得怎样，不用猜，自己去看就知道了，人气算是爆棚，招商也是我见过的最合理的之一，而且， ...

宽窄巷子不说还好，，我就告诉你吧，，我幺婶就是正儿八经的成都土著，，重来就不去那里耍，，重来就不带我们去那里耍，，她觉得那种新修的完全没的耍事，，只有刚进龟城的那些四川农豁皮喜欢拿这个巷子装B个

作者: 李维斯 时间: 2014-8-10 15:15

yoshikon 发表于 2014-8-10 00:07
照理来说，解放碑的人气可以沿着民权路一直到日月光的。但是因为步行街这种奇葩的存在，导致人气到了美特斯 ...

完全不赞同

作者: 寒色秋风 时间: 2014-8-10 17:29

李维斯发表于 2014-8-10 15:08
加州是渝北和江北的交界线，，啊hi是有部分江北的，，

词坛上类似的文盲还真多，红旗河沟过了就是渝北，还加州有一部分是江北都说起来了。况且中渝都会那点已经挨着新牌坊了。

作者: huang2738 时间: 2014-8-10 19:14
至少5年内，观音桥对解放碑会形成较大优势。解放碑商圈业态过分单一了，吃购玩一体化做得太差

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-10 22:28
本帖最后由 cqlonglong 于 2014-8-10 22:32 编辑

zhouyuhan8 发表于 2014-8-10 00:18
说句难听的，现在接触朋友，哪个要是给我说他还住解放碑，我虽不说但是心里都会觉得可能条件不好才没搬出 ...

完全是两回事，说的是商圈不是居住。这位朋友无非想说的是更多的居民搬出了解放碑周边片区，但从解放碑的消费人群现在主要是什么人？？观音桥现在消费的主要是什么人？？看消费的结构层次就大致能看出商圈的档次了。正当80%的重庆人以搬出渝中区，或者说以搬出解放碑为荣时，却有很多的以服务业为主的世界500强企业和外地投资客却更看好的，或者说更愿将总部进驻的还是解放碑。这点从新进的开发商就可以看出两个商圈差距真还不是一点点，不然江北区最近不急着搞转型，想升级高端。但这个高端不是单方面想升级就能成功的，我们很多重庆人的意识真还是走到了很多地方人的后头，这个主要还是以前发展上的差距。。

作者: zhouyuhan8 时间: 2014-8-10 23:03

cqlonglong 发表于 2014-8-10 22:28
完全是两回事，说的是商圈不是居住。这位朋友无非想说的是更多的居民搬出了解放碑周边片区，但从解放碑 ...

1 首先，我们有一说一，消费层次的问题你完全是打胡乱说，重庆范围来说，三北人群首选解放碑逛街，是这意思吗？解放碑人气不足是因为大家觉的奢侈品多，相对来说受众群体少，所以人气相对不好，还是更多的因为其本身业态的不合理？
2 观音桥是想升级不错，谁不想升级？解放碑升级不升级？杨家坪（泛指谢家湾片区了哈）升级不升级？南坪也是这两年升级过了，当然你可以拿沙坪坝来反驳我。新进的开发商········耶····这个你麻不到我哈，新进了什么开发商解放碑？协信SFC？国泰（我都忘了是撒子开发商了）？华讯WFC？这些开发商你都看出差距了？你在侮辱观音桥还是侮辱重庆哟？

作者: cqlonglong 时间: 2014-8-10 23:06
彻底无语了，话不投机三句多。。重庆就这点毛病，自以为行事的太多了。。。也还是只能那句话，誓死捍卫你说话的权利了。。。

作者: zhouyuhan8 时间: 2014-8-10 23:30
本帖最后由 zhouyuhan8 于 2014-8-11 00:09 编辑

```````````````

作者: JOKER 时间: 2014-8-11 09:48
本帖最后由 JOKER 于 2014-8-11 09:52 编辑

观音桥的人气目前确实更胜于解放碑，商圈销售额应该两边差不多，也许观音桥还稍高

解放碑从以前的一骑绝尘，到现在被观音桥追上，甚至小超，更大的原因还是因为渝中区zf的不作为，优质地块全部给了野鸡kfs，加上目前解放碑业态单一，缺乏留得住年轻人消费的大型一站式的mall

反观观音桥，世纪新都，大融城，再到北城天街沿线，全部定位大众消费+时尚潮流，加上moi和阳光世纪，这一块的流行百货肯定不管是业绩还是人气，都是完爆解放碑的

如果不扯其他商圈，不说撒子后来的mixc和ifs这些，单就解放碑和观音桥一对一pk的话，目前来说，解放碑最大的优势还是知名度和高端品牌，这点观音桥无法望其项背，核心一线品牌，进入重庆首选仍然是解放碑，名气在那里摆起的，而且盛名之下，仍然还是有不俗的业绩支撑。

中长期来看，如果观音桥没得其余足够高端的卖场的话，我个人认为解放碑占优，流行百货领域被电商冲击得厉害，奢侈品相对来说冲击小很多，换句话说，观音桥目前的消费可替代性很强，哪个商圈都能招那些牌子。但是解放碑的硬伤是没得一个星光时代广场这样的餐饮丰富的mall，我个人觉得在解放碑找不到合适的可以吃东西的地方。

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