2015、2016年上海写字楼租赁市场供应压力加码将稀释市场吸纳能力

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2013年上半年，上海写字楼租赁市场仍呈现疲软态势，由于一、二季度租金均为窄幅下跌，故而与年初相比变化不大，但与去年同期相比，跌幅超过2%，至此，从2010年二季度以来租金按年增长的良性循环走势暂告段落，从大趋势上来看，租金增长动力不足的迹象开始显露。

一季度市场供应量比较有限，进入二季度之后，新盘上市节奏明显加快，累计体量达到21万平方米，可以算作近期的一个小高潮，市场总存量也水涨船高，一举突破了600万平方米的大关。随着新项目接连入市，在一定程度刺激了需求释放，数据显示，净吸纳量由一季度的 3.5万平方米上升至 17.5万平方米，升幅有4倍之多，但与去年同期的 21.2平方米相比，差距仍较为明显。

自年初以来，全市平均空置率已连续了两个季度的上扬，环比微升 0.28个百分点至8.3%。与此同时，上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑，但由于是窄幅波动，故而与年初相比变化不大，环比微幅下调 0.68%。但与去年同期相比，跌幅超过2%，至此，从2010年二季度以来租金按年增长的良性循环走势暂告段落，显示经济增速趋缓挤压企业盈利空间并逐渐传导至办公楼需求，加上供应端的持续施压，使得租金增长动力不足的迹象开始显露。投资市场方面，本季度甲级写字楼资本价值上涨 1.55%，平均市场回报率继续下滑至 5.73%，从横向比较来看，平均回报率在经历了 5个季度持续攀升之后出现了回落，而资本价值增长又逐渐呈现上扬态势。由于人民币升值预期以及美元增发带来的热钱涌入，加上国内融资渠道相对宽松，这些因素给商业地产价格带来不小的上涨压力。

展望后市，预计 2013 年上海写字楼市场整体表现会趋于疲软，在扩租需求有限加之今年下半年新增供应地陆续入市，将会导致整体空置率在短期内逐步上升至 10%左右水平，租金增长幅度将限制在2%的数值以下。如按照现有可租赁面积计算，上海平均净吸纳时间为 1.39 年，环比同比分别上升 0.09 和 0.07。

中长期来看，预计将会有超过 80万平方米的写字楼在2013-2014 年陆续入市，其中七成的供应是位于非核心商务区，然而这只是拉开了供应洪峰的序幕，在接下来的2015-2016 年期间，随着供应压力的加码，不排除空置率在短时间内快速冲高的可能性，在市场吸纳能力被稀释的情况下，租金下行的风险也会相应增加。