螺蛳壳里如何发大财? 对重庆楼宇经济提高产出强度调查

长江村

螺蛳壳里如何发大财? 对重庆楼宇经济提高产出强度调查
2014年11月09日 06:26
来源：华龙网-重庆日报

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螺蛳壳里如何发大财?

对重庆楼宇经济提高产出强度的调查
    在高楼林立的解放碑,仅有21层、修建于上个世纪90年代的邹容广场并不显眼。不过,这座外墙砖略显斑驳的写字楼,每年为国家贡献8.7亿元税收,在重庆数十栋“亿元楼”中首屈一指。

    按照5%综合税率匡算,入驻邹容广场的企业每年产值(营业额)为174亿元。按该写字楼每层600平方米折算,每平方米每年的产值高达138万元。

    以较小的生产营业面积获得较大的产出,被戏称为“螺蛳壳里发大财”。重庆是如何做到的,下一步还将做什么?

1、一栋楼的产出相当于一座城

邹容广场每平方米每年产值138万元,是个什么概念?

梁平张鸭子在速食行业以高产出强度著称。它在各大商圈和社区寸土寸金的黄金地段开有近200家连锁店。每个店约5平方米,每只卤鸭约60元,它要达到上述产出强度,每个店每天需要卖出约315只卤鸭。而事实上,张鸭子平均每个单店每天的销量在30只左右。换句话说,邹容广场的产出强度,比张鸭子要高出10倍。

像邹容广场这类每年税收上亿元的写字楼,被称为“亿元楼”。重庆全市到底有多少亿元楼,目前还没有权威统计,但仅在渝中区,目前就有22栋,除了邹容广场,还有大都会广场、英利国际、新华国际、合景大厦、希尔顿商务中心等。它们大多聚集在解放碑商圈。

亿元楼如此“强悍”的产出强度,源自入驻行业和企业的“高大上”。同样以邹容广场为例,这里有重庆银行、新华信托等金融机构的全国总部,是太平洋保险、中石化等公司的区域性总部所在地。和传统制造业相比,高附加值的银行、保险、证券等行业产出大,却并不需要太大的生产和经营场地,产出强度自然大,而大企业在全国乃至全球做生意,但大部分税收要归拢于总部所在地,按办公场地面积折算,产出强度也就自然大。

亿元楼对财政的贡献,堪比一座小城市或整个区域。例如,2012年,湖南新晃县、云南巧家县、贵州册亨县等欠发达地区,财政收入仅一个多亿元,相当于新华国际一栋楼,重庆巫溪县2012年财政总收入7.3亿元,尚不及邹容广场。

亿元楼并非重庆独有。资料显示,截至2012年底,上海仅陆家嘴的200多栋商办楼宇,就有65栋亿元楼。北京CBD区域89座商务楼宇中,有40栋亿元楼,其中10亿元以上6栋。天津全市有67栋亿元楼。

2、1000万平方米“螺蛳壳”里容纳了2000余家企业

亿元楼,折射出一种新的生产组织方式——楼宇经济。它有两种载体,一是位于城市中心的写字楼,二是在工业用地上集约化修建的工业楼宇,让企业上楼办公或生产,而非像以前那样,一个企业圈一片地,建一个园区。后者,是近年来各地楼宇经济建设的重点。

1998年,上海率先提出楼宇工业园概念。2004年,我市建起了第一个楼宇产业园——山城都市工业楼宇。据统计,2013年,我市数十个楼宇产业园的2000余家企业,实现销售收入1489亿元,每平方公里产值147亿元,比工业园区平均产出强度高出50%。截至今年6月底,我市建成的楼宇产业园总建筑面积达1002万平方米,入驻企业共计2700户。

重庆曙光集团,是我市楼宇经济发展的参与者和见证者。由于买不起工业用地,这家企业在1991年到1998年之间搬了两次家。搬家中断了生产经营的连续性,造成较为严重的损耗,让企业一直做不大。1998年,曙光向楼宇产业园开发商转型,首期在江北猫儿石开发的楼宇产业园被一抢而空。迄今为止,曙光已经开发出总建筑面积达60万平方米的工业楼宇,进驻企业达300余家,年销售收入达80亿元,曙光也由20多年前的一家小印刷厂发展成为我市最大的楼宇工业地产开发商。

在江北,数百家电商企业聚集在观音桥富丽海洋城一度闲置的商场里,2013年网络零售额达到30亿元,占到全市的20%,占该区社会消费品零售总额的8.1%,比全国平均水平高出0.4个百分点。

在大渡口,天安数码城的数栋写字楼里,已聚集了150多家企业。按照规划,2022年,将有3000家移动互联网企业入驻鑫鹏广场及周边的数栋写字楼,形成庞大的移动互联网产业集群,带来超过300亿元的产值和10万白领人群。

企业为什么愿意在“螺蛳壳”办公?重庆N18创意产业园一位企业主算了一笔账:如果单独建厂,抛开土地和厂房的建设安装成本,单从物业管理成本看,至少要雇2名保安、2名维修人员、2名清洁工,3名伙房人员和至少1名行政管理人员,即便按最低工资标准,一年也要支付20万元。但入驻楼宇工业园,一年只需要花费几万元租金。

3、重庆楼宇产业园面积还将扩大一倍

重庆推进的主体功能分区战略,为楼宇工业在“螺蛳壳里发大财”,提出了更高要求。

按照市委四届三次全会关于五大功能分区《意见》,都市功能核心区要优化产业结构、发展现代服务业;都市功能拓展区要建设先进制造业聚集区、保护生态屏障;城市发展新区要成为工业化和城市化主战场、做大工业经济总量;渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区要“点上发展面上保护”。它们无一例外都需要提高单位产出强度。而让企业“上楼”、节约土地的楼宇经济,被认为是最恰当的措施之一。

为此,一个庞大的楼宇经济发展计划已经出炉。在都市功能核心区,市商委相关人士透露,我市zy商务区规划总面积将从原来的5~6平方公里拓展到10平方公里,到2017年,将建年税收亿元大楼50栋,争取入驻世界500强企业150家以上。

zy商务区的写字楼,主要用于容纳企业总部、金融等高端现代服务业,而广泛分布于都市功能核心区以外其他各功能区的楼宇产业园,则主要用于引导一般性生产企业和服务类企业“上楼”,节约工业用地。按照市中小企业局的规划,我市的楼宇产业园面积将在现有基础上翻一倍,到2017年,总面积达到2000万平方米以上。

为鼓励民间资本参与工业楼宇建设,我市提出了“三个一点”共建方式,即市级财政补助一点,区县财政补助一点,企业自己出一点,以此来降低工业楼宇的建设成本,缩短投资周期。

为引导企业“上楼”,我市将对楼宇产业园的楼宇维护、配套服务设施建设给予资金补助,对入驻楼宇产业园的企业给予租金、水电气补贴。例如,入驻园区的生产服务类企业,如果业务量的7成以上都在本园区,则可享受15%的企业所得税优惠政策;全部税收的地方留成部分,我市拟按比例拿出一部分对入驻企业予以奖励;企业入驻园区所需要支付的厂房或办公室租金,将主要由市中小企业局和区县zf承担,符合产业导向的企业,甚至能免费入驻。

观察者说

让更多企业“上楼”吧

人多地少的矛盾,并不只存在于农业社会。在工业时代,农业人口向城市转移,需要大量城市建设用地,为了解决就业,又需要扩建和新建一批工厂,同样需要用地。城市化和工业化对土地的渴求,让城市空间越来越狭窄。

为了解决这一矛盾,过去,不少城市的做法是实行城市扩容,像摊大饼一样把城市面积向郊区无限延伸,这样做的后果,一是耕地越来越少,目前已经逼近18亿亩的红线,要知道,我国人均耕地面积,只有世界平均水平的二分之一。

二是国土开发强度越来越大,已经逼近国际警戒线——按照国际惯例,一个地区国土开发强度达到30%已经是警戒线,超过该强度,人的生存环境就会受到影响。香港的地开发强度仅为19%,与之比邻的深圳是50%,东莞是40%。

与这种粗放的土地利用方式相呼应,过去,一些地区以廉价的土地作为招商引资的最大筹码,小工厂也能占据大地盘,工厂里没有多少生产车间,更多的面积是大片大片的绿地。其单位产出强度有多高,可想而知。

工业用地上的“人多地少”矛盾,从外因上讲,是二三产业的快速发展对工业用地需求的大幅增长,从内因上讲,则是经济机构不优,质量不够好,用地效率不够高。我国GDP每增长1%,对土地的占用量差不多是日本的8倍。

要解决上述矛盾,从长远来看,需要调整结构增强效益,增加产品的科技含量,提升附加值,从而提高土地的单位产出强度,从短期来看,则需要规范企业的用地行为。近年来,不少工业园区已设定产出强度的招商门槛。笔者认为,随着“人多地少”的进一步凸显,这样的门槛还会进一步抬高。企业怎么办?发展楼宇经济,适度控制工业园区面积,转而新建更多的楼宇产业园,让企业“上楼”,不失为一种好办法。

它山之石

天津不同楼宇定位各不相同

如何以京津冀一体化发展战略为契机,发展高端现代服务业?天津的做法有两点。首先,在载体建设上,天津新建了一大批高端商务楼宇。第二,是通过特色培育和品牌塑造,引导企业形成产业集聚。

2013年,天津出台政策,鼓励中心城区新建或改建特殊建筑、特色楼宇及特别区域,加大楼宇资源的开发整合和业态创新。2014年该市开展的“万企转型升级”工程,其中一项内容就是载体建设。

同时,天津结合各区县功能定位和产业规划,详细界定楼宇产业定位,促进相同或相关行业在同一楼宇聚集,创建楼宇品牌特色,形成商务楼宇之间和楼宇内部纵横交错的产业集合和产业链,通过打造精品,做强品牌,形成“做强一家、带动一批、发展一群”的效应。目前,天津已经形成了一批特色鲜明的金融楼宇、总部楼宇、信息服务楼宇、现代物流楼宇和创意产业楼宇等。

宁波江东一个区为何能建成7栋“亿元楼”?

2013年,宁波江东区税收超千万元的楼宇达62栋,其中“亿元楼”有7栋。入驻楼宇的企业总数突破一万家,商务楼宇的入驻率高达88.3%。

江东区是如何做到的?


该区总结了8个方面的经验,分别是:第一是注重规划引导,将城区发展规划、土地利用规划、产业发展规划有机融合,形成江东片区的完整规划。第二是政策扶持,出台了一系列鼓励和发展楼宇经济的扶持意见及实施办法,对提高楼宇经济发展品质等内容作出了明确和细化。第三是提倡精品开发,着力引进一批国内外知名地产开发商,全力打造一批高品质商务楼宇。

第四是紧抓品质招商,“精品开发,品质招商”两手一起抓,切实提高楼宇经济发展的质量。第五是强化资源整合,点面结合实现楼宇功能品质升级,提高楼宇经济贡献率。第六是倡导特色发展,打造特色楼宇、树立品牌楼宇。第七是加强行业监管,深入开展楼宇经济市场秩序规范服务工作。第八是推行优质服务,编制了楼宇经济发展指数,注重楼宇的科学管理。