房价跟不上地价 开发商今年利润将被压缩

雨枫0710

这是一个以“价格论英雄”的年代。一方面，不断攀升的房价利润为开发商源源不断地输入资金；另一方面，在价高者得的游戏规则之下，犹如被打了“鸡血”的开发商，频频激情拍下“地王”，反过来更进一步助长了地价的涨势。
      在地价、房价齐齐上涨的态势下，赚得钵满盆满的开发商，在一手卖房一手买地的置换游戏中，究竟还能获得多大利润？在房价上涨速度已赶不上地价涨速的情况下，开发商的暴利正面临着被压缩的风险。
      房价上涨赶不上地价
地价与房价的因果影响，始终如同“先有鸡还是先有蛋”的辩证关系一般难以理清。在2010年，开发商需要更多考虑的问题，是如何在拿地成本与销售所得之间达成利润平衡。
“拿地，拿地，还是拿地。”这已是一家全国性房地产企业的首要考虑问题。在2009年，这家房企以凌厉之势在全国多个城市下子布局，有些地块还成为了当地“地王”。不过与去年不同的是，今年这家房企想得更多的，则是能够拿到“便宜的地”。“公开招拍挂土地价格太贵了，我们希望通过其他途径来获取土地。”
这并不是个别现象。另一家上海本地房地产企业也在低调四处寻觅土地，进入其眼帘的，除了今年上海土地出让公告中的各幅土地之外，还有市场中流转的二手项目。“我们可能更侧重于三级市场上的机会，不过这些项目通常都有问题，解决起来也蛮棘手的。”
这些企业的态度变化，来自于市场的微妙转变。以上海为例，佑威房地产研究中心提供的数据表明，2010年1月，上海市商品住宅成交面积为70万平方米，与2009年12月相比，大幅减少了51%。这也是自2006年以来，每年1月份环比降幅最大的一年。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，1月份商品住宅成交量出现大幅减少，虽然与进入传统楼市淡季有关，但是，主要原因还是由于近两个月来密集出台的楼市调控政策。随着春节假期的临近，成交量已无出现大幅反弹的可能性，预计近期每周商品住宅成交应该仍旧维持在20万平方米以下。
根据2009年上海土地公告日期，《第一财经日报》记者曾进行过测算，截至2009年12月31日，2009年上海出让公告土地161幅，总计出让金额1017.88亿元。根据1356.68万平方米的建筑面积进行核算，去年上海平均楼面地价约7503元/平方米。而在2006年、2007年及2008年，平均楼面地价仅为2794元/平方米、4320元/平方米，以及3443元/平方米，这意味着2009年上海的平均地价较此前的市场高峰期2007年也已高出近74%，较2008年的平均地价则上涨超过一倍。
而从上海2009年的房价走势看，较2008年的涨幅也仅在50%左右。显然，房价上涨的速度被远远地抛在了地价的后面。
地价成本的持续攀升正在日渐压缩开发商的利润。以绿城集团为例，该公司去年的销售均价高达13000多元/平方米。与此同时，绿城去年购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米。这意味着绿城的拿地成本与其同期的销售均价已相差无几。如果房价涨速仍无法跟上地价，那么，未来开发商的利润被压缩将成为现实。