高新区拟扩容、白市驿机场拟搬迁、毛线沟地块拍出“天价”，九龙坡今年开门红

春夏秋冬又一春

春节还没到，新一年的土拍大戏已惊爆眼球。1月30日，毛线沟一拍惊人，以接近8000的楼面成交价霸屏了坡区人民的朋友圈，不少人都表示毛线沟也配？连坡区人都Diss的咔二湾，地价竟然比自己房价还贵。

壹

                                                              

土拍的背后

实际上，这已经不是毛线沟第一次拍出所谓的天价，去年年终压轴“诞生”的才是“坡王”，打开方式是这样的：

如果按2倍的PE预估,这块地即使修单体楼，开盘价也将是在20000以上（限价除外），这几乎是完美碾压了现在的老“坡王”-华润二十四城的地价和开盘价记录。我记得2010年我的亲戚8000多买下华润二十四城，怄了起码有两年，逢人就说自己儿子有多傻，非要买，高位接盘，被敲了竹杠，后来这样的歇斯底里的抱怨声变成了银铃般的笑声。

重庆人民总是不相信自己城市的价值，坡区人民更甚。不过在土拍接连进入高潮后，坡区人对于一路向西开始充满了期待。尤其是杨家坪的老人除了日常Chan陀螺，跳坝坝舞，也开始关心自个儿的核心利益：我的老房子会不会拆？什么时候拆？能拆多少？

土拍首先震出了“大鲶鱼”，正在加速启迪日益衰老的坡区社会民智。

从毛线沟两次土拍来看，其实都体现了价值回归。2005年，轨道交通二号线一期工程（较场口-动物园），重庆首条轨道开通，坡区发展史上的里程碑事件，也奠定了杨家坪-动物园核心商圈的地位。也就是说动物园板块，本就是杨家坪商圈的核心，就像七星岗也属于解放碑商圈的重要组成部分，地价房价能不贵吗？毛线沟虽然脏乱破，好歹也是动物园板块的门户位置，处于九龙坡区，大渡口区，巴南区三区交汇，人流物流资金流汇聚。

不过一分钱一分货，过了毛线沟转盘，地价也少了2000，开发商都不是傻的。尤其今年拿地的中建五局，可是老司机，据说是在重庆搞发了的滴，对各个区域的位置价值可是门儿清，所以乱劈柴是不可能滴。同样是毛线沟，两次地拍，不同的开发商，不同的价格，体现了地段决定房屋价值的不变真理。

贰

产业迷局：千年老二的尴尬地位

九龙坡区连续五年GDP总是排名第二，2017年GDP仍被渝北区力压。总规模1135亿，以200多亿的明显劣势再次屈居第二，基本是少了一个南川区的GDP。渝北区人口仅仅比坡区多了约40万， GDP却比坡区多了接近250亿，从人均GDP这个指标来看，差距还要大。

另外渝北区以发展智能制造，互联网产业等新经济时代的高附加值产业为主，而坡区还在固守着摩托制造等传统落后产业，这几年虽大力鼓吹创新升级，背后仍然是在继续唯GDP论下的高污染产业之路。

从一个细节：看看通往九龙坡三大工业园区：九龙园区，陶家工业园区，西彭工业园区的路，充满了扬尘，充满了大货车，被不断压烂的路面又不断修整，浪费的是纳税人的钱。坡区的落后重工业、制造业除了拉拉GDP，对于民生的贡献越来越低。

其他的传统科技制造服务业也好不到哪儿去。石桥铺的手机业走向末路，二郎科技新城做了十几年，毫无起色，不时爆出中小科技企业骗取高新技术专项补贴的丑闻，这个是可以百度搜到的。另外，这个小小的科技新城，曾经还见证了重庆工业老字号国企-普天通讯的破产。2010年重庆普天负债超过3亿，被法院宣布破产，才发展不到三年的二郎科技新城遭受了重创。

如今普天通讯厂房的旧址已经是隆鑫.盛世普天项目所在地，这块地说来也是一波三折，普天破产后晋愉拿下，晋愉破产，隆鑫又接盘，命运惊人的相似，这块地似乎被下了“破产”魔咒，不管主人是谁，运势都不太顺畅。

8年前的普天破产案只是冰山一角，更多地因为国企体制问题，产业升级缓慢保守问题而吃亏的案例不胜枚举。随着十年来一路向北，坡区的高收入单位，如重庆电视台等早就搬到了北区，坡区在现代高附加值服务业这个领域确实无多少牌可打，既没有网红旅游景点，也没有真正的互联网产业园区。而在新常态下，不主动降低传统工业比例，提高三产比例，真的只有步东三省后尘。

叁

涅槃：杨家坪商圈扩容改造

在缺失旅游资源的先天不利条件下，坡区通过大力升级改造老旧商圈，发展房地产经济，不失为一步好棋。

坡区并非现在才迷途知返。早在4年前，坡区的第一个国际级商业-华润万象城开业，配合华润二十四城高端居住区的打造，坡区开始吸引一大批中产土豪提振中高端消费，拉起了杨家坪商圈升级改造的大幕。

不仅是提高了商业档次，连谢家湾过去的建设厂工业屌丝味也没了，但一跨过国美电器，杨家坪步行街的市井风味儿便扑面而来。一边是以华润二十四城为核心的富人区，一边则是老旧商圈+贫民窟，相隔不过200米，视觉、文化冲击巨大，却和谐得要命。这慢慢地也在吸引一些猎奇游患者打卡观光。

坡区通过万象城在都市观光游+高档住宅区建设上尝到了甜头，万象城开业暴击后又开启了“东扩西拓，南进北拓”的雄心伟略，按照规划，杨家坪商圈要扩容10倍，即从现在的0.2平方公里扩大到2平方公里，听起来像是“放卫星”的疯狂计划。不管是从交通，还是拆迁角度，这个战略规划面对的实际困难比想象的要大很多。

从这份“疯狂”的规划，建设者显然非常懂“中心集聚”的要义，一旦成形，小小的杨家坪还得分一环，二环，三环？虽然初衷是缓解杨家坪商圈日益严重的交通拥堵，但对中心地带的商业档次和市场容量提出了更高的要求。中心必须足够强大，最好得有一个地标性建筑，足以吸引外来流动人口打Call，才能带动周围的大大小小商圈共同繁荣，不然以杨家坪的人口老龄化规模和速度，又是画一张饼充一天饥的节奏。

好在，今年杨家坪商圈还可以祭出一张大王炸，就是中迪广场。这个达州开发商修建的双塔，高约258米，比华润大厦还高，建成后会成为坡区第一高楼以及地标。效果图内透看是这样，有点中规中矩。

But,不要忘了，这么重要的地标性建筑，是一个达州开发商修的，Exo me？有成功作品吗？查了下，主要是深耕三四线城市，审美，开发能力存疑。再背调了下业务范围，涉足领域非常之多，什么酒店，能源，商贸，传媒，足足有七个大板块，且未上市，还是光着脚的纯民企，会不会资金链出问题导致项目烂尾？毕竟，在沙坪坝大学城，还有一个四川民营开发商操刀的烂尾项目尸骨未寒。