说说重庆的---------地价与房价！

chinaxiancq

一些人比较房价与地价，比较涨幅，头脑简单，只是孤立看待问题，没有深入看清本质：

影响房价涨幅涨幅最重要的几个因素：

1. 供求比

   如果供应量巨大，房价涨幅肯定受到影响，这个大家都明白。

        重庆的土地出让面积（主城区）近十年来基本上一直保持全国第一，而且比第二名多很多！重庆主城区（860万人）商品房无论是供应量，还是销售量也基本上一直稳居全国第一，是四大一线城市北京+上海+广州+深圳的总和还多，这么巨大的供应量，无疑会极大影响房价及其涨幅！看下图2018年商品房销售数据：

   重庆为主城区数据（860万人），北京（2100万），上海（2300万），cd（1600万）为全市数据！

从表可见，cd1600万人商品房购买量与重庆主城区860万人购买量相差太远！即使从购房款来看，重庆主城区（860万人）也仅仅比上海，杭州差一点点，名列全国第三，说明重庆主城区（860万人）从资金力来说，一点也不差，还是非常强大，比cd（1600万人）强很多！

    重庆如果想抬高涨幅，抬高卖地价格，很简单，减少天量土地供应，人为制造土地稀缺，抬高底价，让开发商竞争有限的土地，重庆土地价格立马暴涨，供应量减少，制造恐慌气氛，房价立马飙涨。很多小城市就是这种饥饿营销法，使得房价高昂！

2. 容积率

   重庆住宅高楼太多了，而且很少见到板式高层，基本上都是容积率高的塔式建筑，这个大家不否认吧？全国很难找到重庆这种建筑模式，高容积率，这必然能一定程度影响价格。如果重庆严格限制容积率，降低住宅高度，同样的地房子建设少了，房价肯定会涨，这个我不多说，大家都明白！

3. 公租房

  重庆有50万套公租房，这个天量的公租房能极大影响房价涨幅！我也不多说，道理大家都清楚。

4. 重庆土地充足

   重庆由于是丘陵地带，良田不多，国家对重庆土地管制较松，因此重庆具有其他平原城市不具有的充足的土地资源。有了这个预期，开发商也不怕买不到没地，知道重庆会“无限”提供，不会像深圳那样，因此良好的预期会使得开发商不会死缠某块地，竞争就不会太激烈，因此地价不会抬得过高，这也客观上抑制了房价过快上涨。     

      因此，我多次说过，房价与很多因数有关，其中政策因数导致的供求关系起了很大的作用（特别是对二三线城市）。房价高，并不一定表示这个城市就好 ！否则，郑州、合肥，石家庄、兰州、南昌之流的城市也会沾沾自喜在cd面前卖弄的！

        cd房价统计看似高过重庆一点（没人否认cd最中心小块区域比重庆各个组团中心房价高一点），其实这是统计区域面积差异导致的。城市统计房价都是主城区的范围，cd的主城区范围就是最中心狭小面积主城5区，这恰恰是cd房价最高的区域。因为cd是单中心城市，现在最多再加点天府新区部分区域，只统计这些区域当然房价很高。重庆主城区范围很大，比cd包括所谓二圈层的郊县面积还大，还有山脉阻挡，导致重庆主城区基本上都有偏远的郊区，郊区房价相对来说低一些，它与重庆主城区核心区一平均，重庆主城区房价当然就没有cd主城区高。

     同时，重庆是多中心城市，没有绝对的中心，加上地形地貌独特，有漫长的两江四岸风景地带，有依山伴湖傍区域，这些地区都不一定在位于组团中心区域，因此重庆精华地带太多，出彩地区太多，这大量分散了房地产热点，导致没有绝对热点房地产区域，使得重庆房价没有绝对高的区域，导致地区间房价差异不如cd显著。cd就是单中心城市，中心区域与外围郊区房价差距太大，cd二圈层房价与中心区域相比简直是断崖式下跌。所以，如果统计范围扩大，cd的平均房价甚至还不如重庆。

     同时，还有几个原因制约重庆房价的攀升：

     其中最主要原因是重庆主城区土地出让面积全国第一，成为较好控制房价的原因之一。重庆连多年的土地出让面积在全国所有城市中遥遥领先，而且领先很大，虽然单价不高，但是由于面积大，出让金一直位列全国前五，直逼京沪杭等顶尖土地收入大户城市。由于重庆****敞开土地供应，压缩土地成交价格，所以楼面价不高，这是低房价最基本的原因。重庆不缺土地，大家看看两江新区，大学城，茶园等地基本上都没有种庄稼，只要是空地几乎全是荒芜起，只有野草疯长。因此，到处都是大片的荒芜的空地，这在全国其他城市简直不可想象。特别是那些平原城市，周围都是良田围绕，让它荒芜起也只有重庆才能看到的奇怪景象。重庆****土地储备非常大，是不缺土地的，那是cd想都不要想的。

     因此，重庆如果想抬高卖地价格，很简单，减少天量土地供应，人为制造土地稀缺，抬高底价，让开发商竞争有限的土地，重庆土地价格立马暴涨。很多小城市就是这种饥饿营销法，使得房价高昂！总之，重庆房价比较稳定归纳如下：

      1. 土地充足， 是面积最大的直辖市，丘陵地带土地管理比平原松多了，zf可以无限量供应，全国第一。

    关键是****还故意压低土地成交价格。

     2. 重庆主城区商品房供应量巨大，是北京+广州+深圳的总和，巨大的供应量完全满足需求，炒房客那点

   需求翻不起大浪。

     3. 公租房搞得多，全国第一；

     4. 容积率高，都是修高住宅楼，全国第一，单位住房成本低不少。

     5. 组团发展，各个组团都有商业中心，没有绝对的中心；城市风貌独特，热点区域分散：漫长的滨江区域、依山畔水区域，商圈区域，每个人都有不同喜爱，有的喜欢商圈的繁华，有的偏爱南滨路、北滨路、朝天门的滨江视野，有的爱好照母山那种清新休闲的居住环境。重庆由于具有移步换景的特征，即使滨江区域，有人喜欢南滨路，有人喜欢江北，有人喜欢朝天门，因为这些虽然都属于滨江概念，但是景观却大相径庭；商圈也有5大商圈，公园也有照母山，****公园等等，因此重庆热点区域太分散，抄家很难集中子弹炒热某个区域。而不像平原大饼城市cd，热点就集中的最中心（天府广场散开）或某个单一区域（天府大道沿线），地形单调，其它区域很难形成热点。炒房客集中子弹，那个区域房价的直线上升。重庆，偏偏不是这种模式。