关于合川钓鱼城半岛开发的再思考！

东海

关于合川钓鱼城半岛开发的再思考！

合川钓鱼城半岛是位于嘉陵江、渠江两江环抱的一个约二十平方公里的半岛，三面临江，风景秀丽，有全国著名的历史名城钓鱼城座落其间；一直被视为合川乃至重庆市的瑰宝之地；近二十年来江对岸的合川南北城开发如火如荼，由上世纪末的十平方公里的弹丸小城建设成为数十平方公里的中型城市，正向一百平方公里的目标大踏步前进；然而一江之隔的钓鱼城半岛却一直未见丝毫开发进展。这里或许有太多的原因，有钓鱼城的历史文化保护，三江生态环境保护等原因，一直让钓鱼城半岛待字闺中。

在这二十余年间，钓鱼城半岛也不是无人问津，在2007年前后就传出重庆龙湖地产预投资上百亿对钓鱼城半岛进行整体开发，规划用地达到数千亩之多；但后来据坊间传可能是08年金融危机的影响等原因，龙湖未能进驻。现在看来龙湖当年的放弃有太多考量；就算没有金融危机，就算龙湖在资金和运营管理上有优势，但在十多年前就在区县布局如此大盘还是很有压力的。就算企业在该项目上有所斩获，也会造成超大片区域同类化建设的弊病！实不可取。

在2020年初合川区作为一大型招商项目引进了伟光汇通旅游发展公司开发建设钓鱼城小镇，占地1300亩，投资200多亿。在网上查阅了一下，伟光汇通擅长打造古镇等风景区闻名，颇有一定实力。去年一年间给大众感觉没多大形象进度，这也是可以理解的，大型开发项目涉及的前期工作还是比较多的，在今年初网上公布了钓鱼城半岛控制性详细规划修编，看该修编图，其主要是在钓鱼城大道北侧地块和原糖厂地块规划的大型商业用地 ；而根据岛上现状住宅与公建状况集中进行了布局，目前的规划比较先前的规划做了比较大的调整，有了很大的进步。

但最近以来我却一直担心 ，好像有东西如鲠在喉，不吐不快；就象当年合川要建72层的渝西第一高楼，当时规划一出来我就在合川论坛发瘪言，说了一大堆理由该项目会烂尾。如今八年过去了，涪江二桥旁72 层的高楼还静静的躺在哪里，据说某哥花了上亿的钱，还只是建了地下几层基础； 开发商背一屁股债，****所需要工程形象也未见到，还留下一地鸡毛让各方的憋气，可惜了的绝佳江景地段却成了一块伤疤，又会到什么时候才能抚平那一创伤呢！！！ 在此多闲聊几句 ，在渝西区县所要建的超高层标志建筑，目前永川还没实质动静，可能是在厚积薄发；大足的一栋50层楼已经封顶几年，暂时摆起了 ，据说是与登云机场航线协调问题还未商妥，好在还有得救。 而真正建成并运营的只有铜梁近五十层的高楼，这是为什么呢？可能其他区县大哥都会不服气，铜梁总人口就六七十万，城区人口不过30万的小城能率先建起超高层地标性建筑， 据我知道至少有两个原因，第一是川哥主政时采取了集中建设新城核心区之功；我至今还记得他在相关会议上说过，我们是小区县，地不大，人口少，财力也不够雄厚，我们不可能那那都大修大建。只有集中财力和人力集中重点建设，我们不能到处修高楼，但我们可集中修建一两平方公里的新城核心区，修建铜梁的曼哈顿； 几年后铜梁核心新城区已矗立在渝西大地上 。第二个原因，大概是铜梁的老板善于合作，就那栋50层超高层来说，是集中了铜梁籍富豪中七位合资修建的，这不仅仅是资金整合问题，包括招商渠道，运营管理等都可以形成合力。  

闲聊这么多，我们又回到钓鱼城半岛开发上看，根据新的规划，占地这么多（1300亩） ，投资这么大（200多亿）  ；建设如此大体量的纯商业楼综合体在一个孤悬的半岛上；谁来保证今后它有充足的人流量，谁能保证开发商投资数百亿资金回收和收益。我们知道开发商多半都是滚动投资项目，而以上条件得不到保障，后续它用什么资金来投，银行也会见风收紧放贷，到时项目也极大可能烂尾，****的土地财政和税收更无法保障 。 可能有人会说 伟光汇通善于建设运营古镇，有旅游地产开发和建设运营影视城经验，可能会成功。我们要清醒的知道，钓鱼城半岛还是一个毛慌未开发之地，它不是渝中半岛，更不是解放碑；有上千万人口的大城市为载体。钓鱼城半岛也不可能成为横店，可招来大中国大大小小的明星来此创业，毕竟中国影视产业也要不了这么多横店。   

那钓鱼城半岛到底该怎么进行开发呢？我在此也只能提出一点点浅薄的建议，首先主要有定力 ，不能有病乱投医； 就根据目前钓鱼城半岛实际情况 ，划出核心风景区约3平方公里，再划出数平方公里合理的保护区，今后用于景区的保护用地和景区配套用地；（包括南北一字墙保护用地） 。整个近20平方公里的半岛，大约有近十平方公里的可开发用地；因岛上拆迁量并不大，可由当地国有投资公司联合重庆八大投之一二进行土地收储。 其次要有魅力和魄力，不但要高规格，高标准进行整体规划；还得结合实际市场情况进行规划建设，这样才能保证各方利益，项目实施才能顺利进行。当地****可按规划修建好道路和管网，明确科学合理的规划指标即刻，将上十平方公里的土地根据地理地貌现状进行大宗土地分别拍卖（建议200至500亩一块）这样既保证了当地的土地财政和税收；在项目规划指标中，为保护钓鱼城，建筑限高在20,米，容积率在1左右，房屋间距等要求等等。除此之外招拍挂对象必须设置具有开发实力的条件，重庆房地产十强，全国50强方能有资格入选（这一点还需认真研究相关政策和法规，以免违法违规）。

赘述这么多不就是建议修建低密度高档商住楼么，这样理解就对了，开篇说了，钓鱼城是个三面环江的小岛，其可以用于开发建设用地大多均在江边，可修建绝佳的一线江景房，又因钓鱼城风景区原因，不得不严格限高，因此是修建江景别墅和洋房的最佳用地。我们知道近年来大搞渝蓉同城建设，合川也定位的是渝蓉后花园，在今后几年内合川在铁路和高速公路有多条通往渝蓉的快速干道，一小时cd，半小时重庆也会尽快实现。如此风景绝佳的江景高端江景房一定有市场；据网上流传容县某郊区一臭水凼都可开发上亿元的独栋别墅，一般的也得几千万一栋，钓鱼城半岛也完全可以利用三江宽阔的江面大作文章，还可做到游艇进小区，游艇进户，让业主拥有私有游艇码头等神操作；可能会收到意想不到的效果。

（在此多赘述一句，不要相信那些打着各种由头，租用大片土地或便宜拿地的穿穿，真有实力能打造好的，一定是拿真金白银来拍卖土地的主，香港的某人例外）。

以上建议只能代表个人想法，但往往是想法很丰满，现实很骨干，说说而已！！！

                                     东海

                                  2021年4月