简谈朝天门凯德置地项目

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本人在外地从事规划建筑行业，简谈下对朝天门凯德置地项目的看法。

一、改造的必要性
朝天门坐落于重庆三大CBD之心，两条母亲河交汇处，是重庆水运兴市的发源点，一直以来被赋予了“重庆门户”的重任，承担市一级重要职能包括规划展览馆、公路零公里原点、两江夜游登陆点、三峡游轮登陆点、庆典烟花观赏点等等。朝天门广场建设成为船头形状，寓意为带领大重庆乘风破浪、勇往直前。这样一个为城市“画龙点睛”的地方，必须要配以这座城市最高级别的建设标准。现有的建设水平与承载功能，必须进一步优化提升。

二、建设方向：自然景观or商业开发？
打造成纯粹的亲水自然景观、大广场、城市****公园，绝对是高尚典雅之举。但是在朝天门这个区域会有麻烦。朝天门是渝中区的交通末端，与对岸的联系被两江所阻，做成开敞空间不能聚集人气。根本不可能有很多本地人长期坚持舍近求远，专门辗转来这里欣赏自然风光。一旦利用率不高，就是浪费朝天门处于三大CBD中心的商业价值。市****更不可能为了增加一个公园的人气专门拉一座长江大桥和嘉陵江大桥到朝天门。所以纯搞自然景观的思路并不经济。

换一种思路，搞商业开发，像江北嘴那样，综合开发体中设置大公园大广场大绿地，两者兼顾，是理想而实惠的办法。高尚程度不比前者，但也是一种可行之法。

三、方案招标方法的先天不足
本人从事建筑业，有规划和建筑方案招标工作的体会，这种工作方式有先天不足，所以招到的中标方案也不可能尽善尽美。影响招标方案不完美的两个重要因素是：

1、方案招标有时间限制，不会无穷尽的选下去。业主（规划局）不可能把很多人力物力长期放在一个项目上。既然设定了方案出炉时间，不管好与坏，必须在参选方案中选出一个优胜者，实施建设。如果一直不作决断，改过去改过来，耽搁了建设时间，就是“不作为”。
2、经济投入有限。世界级的建筑师、设计团队，在全世界都辗转忙活，时间就是金钱，你必须邀请他才会来。所谓“邀请”，就是参加设计就有高额的保底费，没中标也能赚钱。当然中标赚得更多。市场经济中，名气就是身价。****不可能把钱无限度的投入到一个项目上，无穷尽的邀请各位大师来献计献策。

以上两点都决定了中标方案只是相对优秀的那一个而不是尽善尽美的。所以大家对中标方案不要太过苛求。举个例子，国家大剧院的鸟蛋方案被广泛诟病，大家可以找一找完整的方案集来看（已成书出版），看完所有投标方案后，你会觉得非她莫属，不是因为鸟蛋太好，而是因为其他都不够好。

四、简评朝天门凯德置地项目
优点：
1、方案形象非常震撼，抓住了“扬帆起航”的设计主题，八栋建筑和空中平台组成桅杆与船帆的形象，向后延展的形状如同夹克和肉丝在泰坦尼克号船头的经典飞翔动作，张力无穷。
2、高端办公、酒店、空中休闲（还有居住）加上地面综合体，不但高端，更重要的是聚集人气，地面顶层的大广场绿地才能真正利用有活力。
3、这个方案的另一大优点是其体量正好，最大程度修复了海客瀛洲等“城市伤疤”，这一招很妙。

不确定性（可能还会修改）：
1、方案经济性。方案中有八栋高层，大半是住宅。以居住为主的综合体，品质比以办公商业酒店为主的综合体要差很多。可以肯定，这是追求项目经济性的举措。几年前，重庆大剧院的几个比选方案中，大多数人都会喜欢5号方案（那个拓扑流线型的方案），但是这个方案没中标，据说就是因为造价太高，超出预算经济性不能被接受。
2、住宅建筑的形式。住宅建筑完全不可能作成全幕墙，需要开窗开阳台。不大可能做成弯曲前倾的形式，同样是经济性的考虑。北京上海十万一平的住宅也不可能作成前倾式的。花这个成本没有意义。
3、空中花园中的游泳池不可行。新加坡全年平均气温25到30度，四季不分，才能长期利用空中游泳池，创造利润。这个模式照搬到重庆不行，需要优化和改进。

以上简单的评价一下几个我看到的主要方面，并没想把各种因素说清说透，逻辑不严谨的地方希望大家包涵。总的来说，我认为大家不要对现阶段这个方案过于热情，中标单位还会深化修改，甚至面目全非都是可能的。作为我个人来说，其他都认可，只是对住宅占比太高很失望，希望这个比例在方案深化过程中能下调（估计很难），既然打造地标就要拿出高标准。