理财相关知识众筹炒房真能大赚吗 两年收益51%靠不靠谱

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众筹买房，4800元/平方米(含装修)，广州北部置业，预期51%的收益。一夜之间，房地产众筹映入广州市民的眼中，而平安好房所推的广州北部万科城总数高达216套住宅的众筹项目，更是创业界房产众筹数量之多。理财知识学堂

众筹炒房，真的如广告推荐的那么好？本周，南都将为你拆解众筹炒房的机会及风险。众筹炒房获得收益的基础是，以折扣价格众筹来的房子能高价卖出去。事实上，平安好房所推广州北部万科城预期51%收益，获得的基础为两年后房价较单价48 00元大涨50%，且未计算任何税费。若众筹后10个月不买房，你所获得的仅有3%的年化收益率。理财知识课堂讲解

高门槛的众筹

与其他平台不同，平安好房所推的广州北部万科城总数高达216套住宅的众筹项目，看上去更像一个团购买房，其门槛更高达5万元。理财百问百答

根据平安好房的介绍，众筹目标最低金额1500万元人民币，每套房产认筹最低金额5万元起，最高不超过13.5万元。如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，所有的众筹参与者都将能享受到比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价(即4800元/平方米)。理财知识攻略

如果参与，众筹参与者还将享有优先选房权及3%的预计年化收益率。该众筹项目的持有期为10个月，到期后，众筹参与者再决定是否需要置业。如果选择置业，众筹参与者将依次享有优先选房权；如果最终放弃众筹买房优惠权，参与该众筹项目的本金和3%的预期年化收益也会一次性退还到参与者的账户。理财百科知识大全

平安好房认为，众筹回报有两种：一是均价4800元/平方米的优惠购房权+3%预期年化收益率；二是广清轻轨开通后，房价预期达7200元/平方米以上，预计综合收益率达51%。关于理财的知识

51%收益真的靠谱？

按平安好房的宣传页面，打出了预计综合收益率51%，那这51%真的靠谱吗？理财基础知识培训

按平安好房提供的案例，若按一套市场价格为5500元/平方米，总价为68.64平方米的2室2厅房源计算，市场总价为377520元，而若按照优惠价格4800元/平方米计算，市优惠总价为329472元。

若认购10万元和5万元，则优惠比例(按认筹金额/优惠总价的30%)分别为100%和51%，房屋优惠金额为(市场总价-优惠总价)×优惠比例，则分别为48048元和24305元，而总优惠金额为(房屋优惠金额+3%预期年化收益率)，分别为51048元和25805元。经总统计，购房总投入为326472元和351714元。史上最全理财知识

而若要炒房(2016年广清轻轨开通)，依旧按认筹10万元和5万元算，以2016年的7200元/平方米作为预计总产出，在购房总投入为326472元和351714元的基础上，预计总收入(预计总产出-总投入)则分别为167736元和142494元，三年投资总收益预计为51.4%和41.5%，预计年化收益率分别为22.3%和17.7%。预计综合金额投资期2年3个月。如何理财

不过，南都记者调查发现，这个项目的名字亦为清远市北部万科城项目。此项目远离广州，“万科和平安好房网合作的这个众筹，其宣传后年广清城轨开通后房价可以涨到7000元以上，这个可能性非常低。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，以目前的房价和供应量，能在两年后达到如此涨幅很难。以这个“水分”颇高的价格来做众筹收益宣传有夸大之嫌。即便到时房价会涨，但这个51%的收益，并未考虑任何税费和交易费用损失，由于10个月后需要确定是否真实买房，存在房产过户等手续。若是炒房，相当于以一个稍低于市场的价格，购入一个远离广州的房子。理财的基本知识

真实风险，能卖出去吗？

“房地产众筹本就是一种高风险的投资方式。投资者需要做详细功课，并用小部分资产尝试。”广东国智律师事务所谢奕思律师对南都小编表示。理财知识

事实上，在房地产市场进入深度调整之际，众筹购买的房产能否升值，投资者又能否获利****，存在极大疑问。“众筹房产从目前的情况来看，风险显然要大于其他行业，未来能不能赚钱很难说。”宏源证券研究所副所长易欢欢说。一旦众筹的房价下跌，以低于众筹的价格成交或未能成交，则参与众筹的投资者就要面临损失。以广州北部万科城项目为例，“距离广州市区太远了，发展商称的等轻轨弄好了，交通岀行就便利，起码还得等两年。楼巴的班次不多，价格相对较高。最主要是接送点太少了，只有嘉禾望岗和越秀公园有接送点，我们一直反映在天河设点并没有得到支持，太不方便了。”一位居住在北部城的上班族陈小姐对南都小编表示，平常都在市区租房住，房子给父母养老。“更严重的问题是，周边的村子老是有刺鼻的烧胶气味。”陈小姐表示。

清远万科城的一位据点销售莫先生则对南都小编表示，万科北部城前3期今年已经交楼。不过，南都记者在各大二手房交易网站发现，北部万科城二手放盘在增加，而且价格明显倒挂，低于目前一手楼宣称的5500元/平方米的价格。理财知识问答

[链接]

众筹的政策风险

与众多互联网金融相似，政策风险其实仍然是房产众筹的最大的风险点。关于理财的一些小常识

按照相关法律规定，募资对象超过200人即为公开发行。不少人士担心，众筹投资门槛往往较低，如果筹集资金过大，极易涉嫌非法集资。而实际上，目前不少房产众筹无论是份额拆分，还是参与者数量，均已突破这一规定。

“众筹在房地产领域呈现爆发式增长的态势，但目前并无任何行业标准和监管，让房产众筹项目的潜在风险巨大。”谢奕思律师表示，目前法律上并没有对众筹有一个明确的概念，但是类似这种对社会大众敞开的招募资金，都存在非法集资的风险。以前很多人玩众筹都是金额数量相对较低的一种玩法，但是买房众筹资金至少都要去到几万元，当中的风险消费者必须警惕。此外，平台本身也是一个风险爆发点。

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拆解众筹炒房：各玩各的 模式大不同

CFP供图

近期，房地产众筹活动在国内逐渐风生水起，除了平安好房的非“典型”地产众筹，大多数房地产众筹当前实现的途径是，以低于市场价八折或更多优惠价格的房地产项目，通过网络平台吸引投资者的众筹投资，为投资人实现低价买房或高价出售房产投资获益。理财基本知识

南都记者调查发现，当前众筹炒房模式各不相同，门槛从11元、800元、1000元甚至50000元不等，而房价低价的折扣以及核算亦各异。而在众筹项目的退出与收益亦相差较大，无论中途退出采用股权转让，抑或投资人靠管理者组织的竞拍获得溢价，还是投资人通过抽奖获得购房机会，都各有不同的回报率。南都记者特意拆解了几个典型的房地产众筹方式以及案例，以供读者参考。

京东金融凑份子抽奖

京东房地产众筹有两个模式。一是投资人在京东众筹网页点击支持，支付11元获得远洋地产部分项目的抽奖资格，随后京东公示幸运者。若项目成功(产生中奖者，且中奖者已办理完毕确认购房手续)，每位用户支持的11元众筹款则赠给这位幸运者用以首付款，首付款不足的部分由京东补齐。同时，京东将给每位客户提供200减20元的东券一张；若项目失败(未达到每个项目的最低限额，或中奖者未在认领期内办理确认购房手续)，30日内，将退还所有参与众筹的用户的11元到支付原卡。而另一个方式是远洋地产给予京东的专项优惠资格。参与众筹的投资者点击支持有关项目，在支付5000元后，取得专享优惠资格。

[投资案例]

据京东商城显示，11月14日至29日，可点击支持远洋地产的有关项目，支付5000元，取得专享优惠资格，11月14-12月5日去现场看新房，如果满意则签订合同。项目结束30日后无论是否购房，所支持的5000元众筹款都将退还。远洋地产旗下12个城市的所有楼盘，将向京东众筹用户推出万套优质房源以及近3000套京东专属房源。据悉，远洋地产某些项目实行电商排卡20万抵50万，一次性9 .8折；参与众筹额外享受9.5折。(相当于额外优惠40-60万元)。理财知识网

[风险提示]

专项活动的优惠因房产项目不同而差异较大。而11元众筹项目中，若项目成功完成，未中奖者亦无法拿回出资的11元。理财知识大讲堂

搜房网天下贷众筹竞拍获收益

搜房网的模式是，购房者通过天下贷平台认购投资份额成为投资人，有机会以最低价为市场价五折购买特价房源，还能分享溢价带来的收益，预期回报率不低于10%。理财规划

具体的模式为，天下贷提供一个低于项目原价的优惠价格之后，吸引投资人进行众筹。众筹成功后一周内，平台组织众筹房源的竞拍，所有投资者均可参与，起拍价为众筹金额的1 .1倍，出价最高者获得购房资格，而交易溢价则作为投资收益。其投资周期一般在一个月以内，最短一周，最长三个月。投资者通过天下贷网站进行在线认购投资，最低投资金额为800或1000元。众筹限额1000元、3000元或其他金额。理财常识新知

天下贷及两家相关公司负责全程管理事宜。南都记者查阅发现，《服务协议》是北京天下贷金融信息服务有限公司、搜房媒体技术(北京)有限公司、北海天下贷融资性担保有限公司(以上三家公司合称为“服务方”)，与天下贷用户(“投资者”)就投资者参与众筹投资项目相关事项所订立的有效合约。由服务方管理此次众筹的具体事项，包括但不限于与开发商协商洽谈、管理和划转资金、组织拍卖、进行投资保障、分配投资收益。据悉，搜房网以天下贷为核心，成立了北海天下贷融资担保有限公司。而平台收费包括，担保费为投资金额的3%，服务费为投资收益的10%，投资过程中产生的PO S刷卡、在线支付、提现等费用以及应向国家缴纳的个人所得税等由投资人承担，以实际产生金额为准。理财常识揭秘

[投资案例]

广州的项目“邦华·星际Ⅱ”一个建筑面积为39.09平方米的一房一厅公寓项目，于今年9月开盘，其原价为72.84万元，搜房众筹价格为43.80万元。据搜房众筹信息披露，整个项目的众筹人数达到188人，资金投资范围为1000元至3000元。据最新披露信息显示，11月14日该项目成功筹集，并在11月20日进行拍卖，最终成交价为55.10万元。理财小知识

南都记者算了一笔账，竞拍后的交易溢价为11.3万元。除去担保费1314元以及1.13万元服务费，则竞拍后属于投资者的收益为10 .0386万元。整个项目的投资收益为22.92%。理财小常识

[风险提示]

天下贷的模式投资收益最关键是，竞拍的溢价程度。若项目溢价很少，扣去税费和服务费，收益难以保证。

房宝宝共同决定处置房产

通过团贷网或房宝宝官网可进行投资，众筹最小单位为1000元。在团贷网平台，房宝宝项目亦支持投资份额的协议转让，流动性加强。该项目进行期间，由众筹参与者委托第三方房产托管公司代为持有、管理众筹项目购买的房产，根据众筹参与者共同决定处置房产，处置房产所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，负责寻找有意向单独购买该房产的优质客户。如投资人转让其对该房产的占有份额的，在同等条件下，第三方房产管理公司享有优先购买权。投资人需要支付平台交易费、第三方房产管理公司管理费以及担保费等费用。理财有道

房宝宝服务协议是由广东特俊团贷网络信息服务股份有限公司(团贷网)与投资者就参与“房宝宝”众筹项目等事宜签订有效约定。据南都查询获知，第1期项目管理方为东莞市浩全实业投资有限公司，法人代表为吴志军；第2至4期项目的东莞市拓鼎物业投资有限公司、东莞市汇才物业投资有限公司、东莞市方为物业投资有限公司，法人代表均为唐军。而团贷网的负责人亦为唐军。第5期、第6期的管理房则为东莞市远辉物业投资有限公司、东莞市邦图物业投资有限公司，法人代表为张林。而据南都记者查阅，东莞市联胜担保有限公司作为项目的担保方。理财知识汇编

[投资案例]

据房宝宝官方披露的数据，截至昨日，5期项目累积众筹总额7741万元