房开商，天黑请闭眼

SHISHIQS

提示：为了避免引起不必要的麻烦，以下文章中出现的人物为化名，切勿对号入座。

聊个不轻松的话题。

朋友李琰过来喝茶。他是做房地产的，聊起这个行业的变迁，感慨万般。

对于房地产商，特别是中小开发商来说，已经到了天黑请闭眼的时候。

闭上眼，这个夜很黑很长，有人会被杀死，有人会被毒死，有人死了还有可能被救，有人可能因为别人死掉而被带走。

李琰代表一家上市公司，参与管理重庆的一家房地产开发公司。另一边的股东是重庆当地能人——庄辉。

现在这个项目已经停滞。

李琰现在得学会对付要账的人。

首先不能待着办公室，要到处走动。

要账的农民工突然来了，躲不掉，要能瞬间入戏：第一种是装外人，跟着一起骂开发商，狗日的开发商，也差着我的钱；另一种是转移注意力，倒一杯茶水，恭敬地端到助理的办公室，说某某老总请喝茶，让要账的人们知道这才是管事的人，自己好开溜，只可怜了那个助理，有苦难言。

李琰很困扰，但比起用全部家底玩游戏的房地产开发商来说，他更多地是有幸切身感受大趋势变化之后的众生相。

闭上眼等待命运裁决的中小开发商们，他们许多是包工头起家，残酷的世界突然对他们豁开一个大口子，白花花的银子在流淌。

过去10年，他们要面对复杂的政商关系、银商关系、民间借贷，还有各种供应商与服务商。但他们总能逢凶化吉，化险为夷，爱拼才会赢，百炼能成钢。

随时都有人会预警房地产的风险，但他们习惯了在鳄鱼张开的大嘴里觅食，久而久之，感觉这张嘴不会合拢。

忽然一下，天黑了。他们忽然不堪一击，或亡命天涯，或身陷牢狱，或破产清零。

怒放的生命

（图片来源：NivanhChanthara）

李琰是2006进入这个行业，那时正流行汪峰的歌《怒放的生命》，这个行业真是怒放的生命，正在野蛮生长。

他进入的是一家国企，上市公司。这家国企为了实现产值上千亿，大力做非主业的投资，尤其是房地产。

其实就是国企大放高利贷，把钱借给民营房地产企业，年投资收益都在30%以上，屡试不爽。

李琰见证了一大堆冒险家。2006年当地一家民营地产曾向他所在国企借资7个亿，以解决短期资金问题，并于2007年顺利归还本金，还支付了约3个亿的利息，而那家公司在危机过后，一举成为当地最大的房地产开发公司，其潜在收益何止10多个亿。

另外有一个城中村项目，一家民企拆了5年，李琰所在的国企注入资金后，顺利动迁，民企实现了名利双收，国企默默做幕后金主。国企通过短期项目投资实现高额回报，民企地产有了“金主”支持，实现快速拿地扩张。

其他类似项目还很多，其实除了借款，他们也搞合作开发，有个例子很有趣，有一个合作伙伴A，在该市郊区取得土地开发权，找到李琰他们公司合作，A出资4000万，关系A去摆平，后续投资由国企出。本来一庄好卖买，但在土地办到项目名下之后，突然横插出另一家公司B（民企，传言有重要背景），要出资收购A在项目公司的股权，出价确实太低，A一万个不愿意养大的儿子送人。可惜对方B很有背景，A的老板哭着和zf的人说，自己这是辛辛苦苦为别人做嫁衣呀。大家都很同情他，也为他喊冤，可最后股权还是转了。事情还没完，虽然B公司将股权顺利收购过来，但毕竟不是原配，对方与这家国企在经营理念和利益上都存在大大小小的分歧，项目开发的工作一拖再拖，本来2009年就能开发的项目拖到了2011年，还没结果。B公司最后放弃，A老板又“亏本”收回原来的股权。他笑了，亲儿子又找回来了。多次变故，规划方案又得重新调整，这样一拖2012年下半年才开始动工。A老板还没高兴多久，天黑了，项目2013年销售开始疲软，2014年滞销。A老板投入资金遥遥无期，原来做的发财大梦，现在又成泡影。

还有一个就是因为拆迁寻求合作，没有合作成，又找另外一家国企合作，搞了团购，销售不动，资金链断裂，老板跑路，项目烂尾。这还算好的，在那个激进的时代，在当地有一个知名的骗局，以城中村改造房地产项目为名义，骗子居然用一张图纸，一张伪造zfld批文，就骗取几百人上亿资金，最奇葩的是，这人为了宣传还上广播电视台做嘉宾，而事发后才知道这些钱他们根本就没打算用在项目上面，所谓的项目只是一个幌子罢了。

暴利的时代，冒险家的乐园。

房价不停地在往上长，这个行业富得流油，到处都是钱。员工收入也一直在涨。大家欢笑。从2003年到2013年，一个黄金的10年。

重庆故事

（图片来源：NivanhChanthara）

李琰要讲的是另一个人的命运，也就是他们这个项目的重庆合作方，能人庄辉。

庄辉的玩法，其实也是那时中小开发商的玩法：通过各种渠道获取拿地“资格”，然后找国企借钱，买地，施工单位垫资进场施工，然后以开发贷款的名义找银行融资（后期银行监管严格就停止了，大概是2014年停止的），同时把土地及在建工程抵押给银行，用银行贷款偿还国企借款本金及高额利息，当项目实现预售后，销售收入正好支付工程款和银行本息。过程中现金流如果出现紧张，那没问题，就把建好的房子打折抵给施工单位，施工单位转手销售。这样的过程几乎是一本万利。

庄辉农村出生，当过兵，吃苦耐劳，先做建筑，逐渐开始与zfgy和国企ld人认识，然后有了人际关系的嫁接，私人老板要负责帮这些人解决许多事。权力在寻租，商人在寻权，其实很简单。

zf在这个赌局里，卖地赚钱，税费赚钱。就连开发商交给zf的用于公共基础建设的配套费（180元/平米，按总建筑面积计算），还要向企业征收3%的契税。房地产企业收到100元房款，就要向zf上缴9.6元的税（所得税预缴2%，营业税5.6%，土地增值税预交2%）。

王侯将相宁有种乎？许多人就是这样获得筹码，参与这个时代最大的****。

李琰见识了可怕的杠杆力量，给你一个支点，就可以撬动地球。

庄辉喜欢和国企玩，国企不仅有资金，更有国企的金字招牌，可以作为与zf谈判招商引资的筹码。他之前与这家国企关系就非常好，借过钱，是年化收益30%借的，时间半年至一年不等，都能还上。

2011年，庄辉看上了在重庆的一个地产项目。这家国企就借给了他3个亿，投资这个项目，原计划使用时间3个月。庄辉用借的3个亿，付了土地保证金，通过招商引资，取得了整个项目包括开发用地及流转土地在内的约5000亩开发权，同年末顺利取得第一批土地的证，大约300亩，地价非常低。

庄辉为人大气。zf也需要这种商人，招商引资，一片荒山需要开发，打造旅游产业，不仅可以带动当地经济发展，促进就业，而且能够形成很好的政绩。

而李琰所在的国营企业，每年都有产值规模的业绩要求，并且如果上年实现了，那么今年目标只会更高。

当地zf要求当地国企前十名必须实现营收1000亿目标才算合格企业，为响应上级ld的号召，成为当地上了千亿的好企业，在尝到房地产借款的甜头后，简单的投资收益已经不能满足企业的需要了。

“控股项目、实现收入利润并表”已经成为这家国企实现经营业绩最大化，最有效的手段了。所以在这样的驱动之下，房地产公司的目标是100亿，而仅有100多人正式职工的房地产公司要创造出人均1亿元的年产值目标，本身也是天方夜谭。唯有通过合作，撬动杠杆。作为众多项目之一，这个项目短期借款3亿元变成了入股项目公司的投资垫款，国企要控股项目公司，并且要求在两年内开发完成首期300亩土地的开发，两年至少实现收入14亿。用3个亿撬动14亿的收入杠杆，对国企而言，损失一点点投资收益是值得的。而民企更实际，收入可以给你并表，用你的钱，赚更多的钱，这才是“正道”。

你很难用常规的商业常识去总结房地产的商业模式，其实最关键的就在拿地与规划。

拿地决定你的成本，报批决定你开发的时间。这个时候，你最能体会时间就是金钱。

庄辉搞定了这些事之后，就边开发边设计，成本因此变高。又因为股东充满期待，定价也偏高，开盘之后就卖不动了。关键，高尔夫球场又停了。

于是，这个项目遇到了问题，其实最大的问题是趋势，这个趋势说来就来了，天色已晚。

大家以前都觉得房地产会有问题，但大把的钱在那里，鳄鱼嘴里取食，给你一个幻觉，这个嘴永远不会合拢。

2013年，房地产真的见顶了，许多东西都与过去不太像了。到了2014年4月以后，更是走下坡路了。

庄辉的公司业务受到zy八项规定出台冲击很大，加之房产项目的销售停滞，现金流高度紧张，那些高额借来的投资款成了加速风险爆发的催化剂。由于持有资产变现差，以贷养贷的庄辉在痛苦地煎熬着。