2014年第三季度上海写字楼租赁市场租金增长重心转移至浦西核心区

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2014 年第三季度,上海写字楼租赁市场迎来14万平方米新增供应，成交主要围绕续租和搬迁进行而使得净吸纳量略显不足，这与外资企业对新增吸纳量的贡献偏低有较大关系，与此同时，租金增长重心向浦西核心区转移：一方面，浦东区域租金仍处上行通道，但随着陆家嘴租户向浦西CBD外溢，租金涨幅出现减缓迹象；另一方面，浦西核心商务区一扫去年同期的低迷走势，其中南京西路商圈表现尤为突出，随着主力客户的续约工作基本落实到位，租户结构趋于稳定提振了业主信心，租金单季增幅反超陆家嘴。得益于浦西核心区租金增长带动，全市写字楼平均租金录得1%的环比涨幅。 在这一期间沪上三栋甲级写字楼齐齐亮相，体量合计达到140,500平方米。季内成交主要围绕续租和搬迁进行而使得净吸纳量略显不足（116,600平方米），这与外资企业对新增吸纳量的贡献偏低有较大关系。截至季末，全市优质写字楼空置率环比上升0.2百分点至6.5%。与此同时，写字楼平均报价环比上涨1%，收于每月每平方米271.4元。 本季度浦西核心商务区表现突出，尤其是南京西路板块曾经一度因新增供应充沛、竞争加剧而导致租金回落，不过现如今这样的情况已经有了明显改观，随着主力租户的续约工作基本落实到位，例如某工程技术咨询公司与某零售公司在会德丰广场续租，一家日本电子公司在世纪商贸广场续租；相关项目租户结构趋于稳定提振了业主信心，本季度租金录得环比增涨3.4%，这也是与2012年首个季度所创出的历史高点距离较为接近的一次。浦东区域租金仍处上行通道，租户在短时间内行使议价权的空间不大，但随着陆家嘴租户向浦西CBD外溢，租金涨幅出现减缓迹象。据观察，受制于当前陆家嘴居高不下的租务成本，部分企业在不折损商业机会的前提下将南京西路等租金相对较低的浦西CBD纳入选址范畴。本季度市场上就有几宗类似的案例，租户业态主要锁定在律师、会计师等专业服务公司以及中小型金融机构。 展望后市，未来半年内市场新增供应仍将高企，初步估算投放市场体量在72万平方米左右，由于核心商务区可用于商业开发的土地资源有限，未来供应相对偏紧不会对区域市场造成过大吸纳压力，因此租金走势持平或小幅向上都在预料之中。反观次中心商务区将分担近2/3的供应体量，在这一市场争夺优质客户资源将变得更为激烈。考虑到企业自用办公需求将日渐成为写字楼市场不应忽视的重要驱动力，对于业主方而言可以采取更为灵活的策略，例如整栋、整层出售或租售并举都能有效分解招商压力。