陈云峰：北京若想控制人口房价要涨到50万一平米

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2016年06月22日 11:18
来源：凤凰国际智库

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【编者按：6月19日下午，清华大学中国与世界经济论坛在北京举行。此次论坛主题为：半年回顾与展望。凤凰国际智库作为独家媒体智库全程支持，本文由论坛现场速记整理而成。】

作者：陈云峰，中国房地产经纪人联盟秘书长

以下是论坛实录全文：

李稻葵：顺着壳的问题，请教一下房地产方面，大家有没有一个壳，是不是觉得房地产还有回来，还有神秘感，仍然是下一轮经济增长点，我们那个报告同不同意。

陈云峰：我觉得这个报告挺好，我也对比几个数据，国家统计局的数字来说房地产，一到五月份七十个大中城市房价上涨60个，六个平的，四个略微下降，房价这种上涨最高幅度同比就是今年的5月份，比去年同期最高的是上涨54％。

李稻葵：指城市？

陈云峰：城市。

李稻葵：能点名吗？

陈云峰：比如北京，各位随便上清华大学附近的二手房就能够看到，可以问中介，你说今年这个房价比去年涨了多少，和这个数字大概是吻合的。

李稻葵：有交易吗？

陈云峰：有交易，今年的交易额到现在的同比都是创了咱们房地产历史新高，现在交易量和增幅都是新高，有的人不同意，一个看国家统计局的数字，我更相信门脸房的小伙子，是不是恐慌的买房子，每个家庭最重要的财产是不是房子，房子占了家庭财产的百分之多少，我再回过头来说国有的事情，钢铁厂的情况我不是很清楚。现在房地产的一举一动都是严格的在zf的控制之下的。

冯仑是房地产行业的思想家，他说就在房地产行业，你怎么睡觉那个姿势，zf都要管你的，我们上周整个行业在北京经历了一个不眠之周，传言商住房限购，在中国还有五个城市，房子是限购，北上广深加三亚，北京的通州住宅已经进行了限购之上的限购，不光北京人限购了，第二只能是通州人要去买，而且通州已经实行了商住房也限购，现在在北京买车摇号，买房限购，像通州那样的商住房，也要限购。这一个星期所有的房地产项目，都在连夜卖房，老百姓也很着急来买，这个是什么政策限制，买房子必须在房管局的网上网签，这个合同才生效，不是咱们两个把合同签了就生效。而且在上个月苏州的土地已经实行限价了，所以这个房地产行业到现在回想起来，我做了15年了，确实我同意欧盟对中国的评价，它就不是一个市场行为，我觉得顶多是一个半市场化的一个社会，我们一举一动都要打报告，要改四百个章，严格受限制于zf。这个是任志强说的话，房地产像夜壶一样，需要的时候拿出来，现在就是经济一不行的话马上鼓励房地产，现在为什么进行一些限制，因为中国的房地产市场出现了分化，北京、上海、深圳这样的房子，你有钱现在买不到。

大家都以为买房子多容易，现在拿着两千万五环内任何一个售楼处说想买房，没有，东四环有一个房子泛海国际，房价在13万，融创在东三环使馆一号院，农展桥，那个已经开盘了，是15万。所以整个行业受控特别严，而且就在三天内，现在传言zf约谈我们的国有企业，你们看到在北京拿地，在北京要想拍地，大概需要平均的资金50个亿，大家不要以为开发商很有钱，一次性拿出50亿拍地也有压力，南四环有一个华侨城90个亿，所以三个企业一块去拿，大概这个楼面价在五万块钱，就是在北京的南四环，比这边远了，这边是海淀，大学的区域，在北京的南四环，像南苑机场的区位拿地已经到了五万，那边的房子二手房也就是四万块钱，现在的面粉的价格比面包都要贵那么多，但是zf给国企谈话，就是不允许他们再去抢地，因为地价涨的太高了，而且国企合并，中海把中心合并了，五矿把中合并了。

有一段时间要让房地产行业退出房地产，让国企中字头退出，大概有三四年了，现在全部都失败了。就是那些国企意识到干实体经济太难了，不好挣钱，但是只要是拿到一块地，北京，即使90亿拍地，房价涨的速度比他想象的还快。现在房价实际增长速度远超过每个人能够预想的。

李稻葵：两个问题，再展望未来一年，第一个问题，你觉得这些一线城市的房价还会涨吗？第二个问题如果涨的话，zf会不会采取限制性措施，比如限购之限购？

陈云峰：一线城市肯定涨，特别北京这样的城市，大家记着，我来参加过五次这个论坛了，我每次来，大家知道我最高兴的是什么，就是每次都会碰见几个在五年前听了我的观点认同我观点之后，现在很高兴的已经有房子的人，好几个，而且每次来他们都说你这五年说的话都是对的，所以什么是专家的价值，这就是专家的价值。

不要站在买房人的角度看房子，你看看这个房子对这个城市意味着什么，还有一个这个房地产这个行业，或者这个产业，对这个国家意味着什么，我特别认同北师大董教授的观点，房地产行业是一切行业的母亲，不是老大，现在房地产行业在中国你认可也好，不认可也好，主导产业的作用在显现，另外是先导性的产业，大家光知道买房子可以住，在国外房子就是对应的抵押品，就是金融，在国外没有房地产行业的，大家都用金融业来形成，而且我现在认为现在的货币不完全是金本位，我觉得有点房本位，我是有这个感觉。在北京这样的城市，没有挤过地铁，没有开车在三环、四环被堵过车，就不会理解房子涨多快。东四环、东五环上班时间我会做两次地铁，你是上不去的，大概七点半到八点半，每次排队排十五个人左右，地铁来了之后打开门屁股已经在外边了，这个时候需要后边推，推进去三个，地铁就勉强关上了，这是活生生的例子，年轻人为了工作机会，大家确实选择了这种都市，特别像北上广深这样的城市，这样的城市不光有机会都挣一点钱，而且文明程度比较高，讲规则，不用看人脸色。为什么东三省都出来了，我发现大量的东北人在北京，因为不光是工作机会少，而且风气不好。我在那边做过两个项目，几乎是关门打狗的姿势，你企业投资钱也是，陪着你特别客气，资金投进去之后就必须按照他们的规则行事了。我陪着地产公司的董事长去过一次，凌晨三点喝酒送到医院了，这是发生在上市公司真实的例子，没有什么文明可讲，几乎很随性，喝起酒来不要命。

李稻葵：北京文明房价高，东北不文明房价低。

陈云峰：它的地位应该是亚洲的中心，我在03年香港铜锣湾，那边的房价卖13万一平米，当时的北京房价，像这些区域也就六七千块钱，我做了一个简单对比，香港回归之后，北京的****地位、经济地位、文化地位会比香港差吗？这个是在03年做了一个特别简单的小儿科的对比，我的答案是一定北京会超过香港，房价呢？房价和城市的地位是有关系的，咱们考虑事的方式不能按照购买力，不管赚一千块钱，还是两千块钱，看看房子在城市当中的地位，一线城市肯定还有大比例的增长。

李稻葵：第二个问题，会不会再出台一些限购之限购政策？

陈云峰：现在仿佛是用市场的手段没法解决了，以北京为代表的，在限购之上再限购，还要再限购，就是三重限购，一个住宅限，后来住宅让北京人有一套房还可以再买一套，外地人如果在北京有社保了，有五年可以买一套，这个是已经限购了。通州就是再限购，你还得是通州人，另外限购之上再限购，就是连商住都要限购，这个商住并不是不让你买，在北京有一个口子，注册公司之后可以用公司买，还是鼓励这种公司的行为，它认为是一种正常的投资行为，如果要是个人买，认为你是投机的行为。

我说一个例子，现在哪儿人最多？是在北京的房管局办房本过户的人，相当于我们五倍屋子的人口密度。还有北京市的工商局，相当于这个屋子两倍人的密度，这个是我从企业角度看的真实的北京，就是它面临这种交通、住房、房价的压力，但是大家在购买房子方面毫不手软，而且大家在创业的激情方面热情高涨，这个就是真实的北京。

李稻葵：帮我们想象一下，如果北京的房价再这么涨的话，还有什么招呢？我们的想象力不够用了。

陈云峰：不用想很多的招，北京这样的城市，北京市明确要求把人口限制在2200万，现在就已经到这个数了，所以现在北京在发文件，不允许五环内再建设新的建筑了，包括商业、写字楼，包括住宅项目大家可以看，在规划上已经基本上没有了，何况北京的四环给zy做zy特别行政区，现在北京市将来就挪到通州区了，北京市zf在明年年底就运行了，所以这个就是发生在我们身边真实的事情。

李稻葵：陈总，你的意思是说北京未来人口限制就是靠房价限制？

陈云峰：我觉得起码房价是一方面，我还是举香港的例子，我当时住的那个房子是一套公寓，就是大概13万，租金1万5千块钱，因为那个时候港币比人民币值钱，我在香港开的公司，我们招聘的员工工资在一万八到两万块钱，北京水资源极度缺乏，交通高度拥挤，资源也高度集中。这样的城市除了一些行政性的手段，就是要让它把房价涨到20万、30万、50万，租金在一个白领正常工资左右，主管级的人能够达到八千到一万，大概的房租就会到这个程度，那个时候有很多人就会回去。现在有没有意识到在县城和地级市没有本科生了，实在没有办法的人上完了本科，尤其211、985回到县城，至少回到省会城市，如果彻底拉开之后，生活成本特别高之后，资源就会回来，市场就是这点好处，会配制资源，人力资源是最重要的资源，比金融还要厉害。我走了很多城市，看了很多国家，包括我在房地产干了这么多年，我也是干的害怕，我们就是在经历这种情况，但是我们回过头来想不要说每个个体，像北京这样的城市，需要怎么去控制人，所以zf是行政手段只是一方面，我觉得一定要让价格的杠杆起作用，将来北京确实不是谁都能在这待的，因为要控制人口，保证城市基本生活需求，所以这个是我的观点，欢迎大家批判。