老商业“秋意浓” 转型路在何方？

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　　5大商圈商业体量 超过400万平方米

　　解放碑步行街

　　【简介】重庆最老牌商圈，步行街临街商铺售价超过3.5万元/㎡，租金水平为1500~2000元/㎡/月。

　　【业态】百货：重百大楼、临江重百、新世纪百货、美美百货、大都会广场、王府井百货、NOVO百货、太平洋百货；综合卖场：银座主题购物广场、日月光购物广场、新东方女人广场；商业步行街：金鹰女人街、金观地下商业街、八一好吃街等。

　　【体量】截至2015年，渝中区商业体量约148.2万平方米。

　　沙坪坝商圈

　　【简介】步行街商铺售价均价为2万元/㎡，租金水平为800~1500元/㎡/月。

　　【业态】百货：沙坪坝重百、凯瑞商都、王府井百货、凯德广场、金城广场；综合卖场：赛博数码广场、华宇广场、嘉多利广场、渝茂百货商场；商业步行街：沙坪坝地下商场、三峡广场等。

　　【体量】截至2015年，沙坪坝商圈商业体量约27.6万平方米。

　　观音桥步行街

　　【简介】步行街商铺售价均在3.5万元/㎡以上，租金水平为1200~2000元/㎡/月。

　　【业态】百货：江重百、世纪新都、新世界百货、远东百货、星光68、茂业百货；综合卖场：北城天街、香港城、阳光城、朗晴购物广场、大融城；商业步行街：金观地下商场、金鹰女人街、佳侬商业街等。

　　【体量】截至2015年，江北区商业体量约113.3万平方米。

　　南坪步行街

　　【简介】步行街商铺售价均在3万元/㎡以上，租金水平为500~1500元/㎡/月。

　　【业态】百货：重百、江南商都、百盛、尚熙百货、万千百货、元旦百货、百联购物中心；综合卖场：万达购物中心、浪高购物中心、金台百货、上海城；商业步行街：万达室内步行街、会展中心商业街等。

　　【体量】截至2015年，南坪区商业体量约105.2万平方米。

　　杨家坪步行街

　　【简介】步行街商铺售价均在2万元/㎡以上，租金水平为街铺800~1500元/㎡/月。

　　【业态】百货：西城天街、大洋百货、富安百货、瑞成商都、嘉茂购物广场、重百、立 丹百货、金鑫百货；综合卖场：九龙购物中心、斌鑫世纪城、跃华大厦；商业步行街：金鹰女人街、杨家坪地下商场等。

　　【体量】截至2015年，杨家坪商圈商业体量约21.4万平方米。

　　(注：以上均为不完全统计)

　　重庆商报—上游财经记者 邓依依

　　“曾经的商圈玫瑰，如今陨落”“女人街将成为永久的记忆”“传统老商圈都不热闹了，到处都是商圈”……自2月15日《未来5年租金已抵押，谁来拯救金鹰女人街？》刊登以来，市场再起波澜。

　　事实上，杨家坪金鹰女人街只是当前传统老商业尴尬“遭遇”的一个缩影。经记者调查发现，如今的老商业很“受伤”，正遭遇自身转型难和新商业综合体不断面市的双重压力，内外交困。

　　据统计，2017年，仅重庆预计亮相的购物中心（含各类综合体）数量就将超过50个。传统老商业将何去何从？路在何方？

　　现状

　　老商业

　　现在过得怎么样

　　A·杨家坪地下商场租金10年未涨

　　距杨家坪金鹰女人街直线距离约150米处，便是杨家坪地下商场，其建成于1991年，由人防工程演变而来。

　　陈阿姨，杨家坪地下商场“元老级”商户，自1991年商场开业时当营业员，再到自己当老板，她坚守了26年。不过，月底，租约期满，她也将选择离开。

　　“看嘛，都走完了。”2月18日下午，陈阿姨指了指周围的开间，齐刷刷地“晾”了一排，都打着招租字样。她是这排商户最后走的人。

　　“上世纪90年代，每天人打挤，一天到晚生意不断，日均营业额都上千元，那时，每天凌晨4点过到朝天门‘抢货’，一旦晚了，畅销的货品就没有了。”陈阿姨说，2005年后，地下商场生意便走下坡路了。“生意差，商场租金十年都没有涨。”因租金低（每平方米约50元），一年约有近10家商户撤离。

　　为了“求生”，陈阿姨在5年便就转战地摊市场。“每个月摆地摊有4000~5000元的收入，还不要租金，只要早点到抢占个好位置就行。”

　　B·观音桥朗晴广场空置率逾40%

　　朗晴广场，位于江北观音桥步行街，距观音桥轨道站仅5分钟步行时间。商业体量达1.5万平方米，于2011年3月开业。

　　2月18日15时，与旁边及对面熙熙攘攘的人流截然不同的是，朗晴广场卖场冷清，门可罗雀。

　　不少商铺张贴出转让信息，且都以个人名义转让。经了解，整个商场空置率达40%以上。

　　在楼层导航牌上，写着“1F潮人休闲服饰馆”，事实上，该楼层经营服饰的店铺仅有“以纯”，再无其他。逾百平方米的“以纯”品牌店并没有顾客选购，剩下则是饰品、旅行社、彩票店、驾校等。

　　而曾经宣称打造浪漫金街重要元素的“爱情天梯”“旋转木马”“地中海教堂”等设施呈现出一种荒废现状。目前，朗晴广场仅依靠周大福旗舰店、民营口腔医院、金夫人儿童摄影来改善人气，但于事无补。

　　“原来依靠麦当劳还有些人气，现在连麦当劳都搬走了。”一楼，某旅行社工作人员小杜感叹。位于“以纯”旁的麦当劳玻璃门紧闭，贴着公告：餐厅已于去年4月7日正式停业，请顾客选择就近的嘉年华餐厅用餐。

　　探因

　　是什么

　　让老商业如此受伤

　　A·全盘销售布局不合理成“硬伤”

　　“老商业遭遇瓶颈有两大共性。”知名房地产专家陈宝存认为，首先，统一经营管理权缺失，传统老商业几乎有一大半商铺都出售给了小业主，对于一个商业物业而言，只有开发商在持有较大比例项目产权的情况下，经营管理权才可能统一，才能保证项目招商、营运按预先规划统一实施。否则，小业主为了追求收益，自行招商，在业态品种、经营模式等方面各自为政，导致招商业态混乱、商家品质参差不齐，缺乏统一推广营运、没有清晰主题。

　　另外，铺位分割、通道设计、业态组合问题繁杂。当初开发商为了销售回款价值最大化，在商铺分割时把每一寸土地用到了极致，导致通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失，使消费者产生消费疲劳感。

　　事实上，老商业表现出来的问题印证了陈宝存的看法。

　　观音桥朗晴广场于2009年对外销售，坊间传闻有商铺卖到25万元/平方米，不时传出“开盘2小时热销商铺139个，揽金1.62亿”“二期商铺zy大道尚未开盘，已被抢定一空”的销售盛况。

　　杨家坪金鹰女人街2015年起开始售卖，仅3楼尚有少量店铺在售；而杨家坪地下商场部分商铺已于10多年前开始销售。

　　沙坪坝金城广场于1999年开业时便销售，之后，商户直接从商铺业主手中进行租赁。南坪流行前线同样如此。在开业时就已卖给个人，再由业主个人出租给商铺。

　　缘于此，这为老商业渐渐步入困境埋下伏笔。

　　以朗晴广场为例，业态品种繁杂多样，既有户外运动品牌，也有二手房租售商铺，更多的是档次如同地下商业街的小店，与曾经宣传的LV、CHANEL、GUCCI等品牌将会入驻相去甚远，更无一品牌及业态能够体现出其主题及定位。

　　B·商业逻辑老旧致老商业转型困难

　　事实上，此前曾有老商业体进行了“自救求生”，但多停留在“修补表面”。

　　以杨家坪地下商场为例，2014年严先生和两个朋友买下了杨家坪地下商场二期6号厅，共40多间商铺。之后，花了几十万元就原来的老厅进行了装修升级打造。同时增加了监控设施、重新做了防水。但遗憾的是，装修后仍交由原来的商户进行经营，整体业态没有改变，生意没有好转，“租金自然涨不上去”。

　　“我们一直在思考商场如何转型。”严先生说，准备将其打造成体验式消费场所，不再由散户自行经营，组建招商团队，统一运营管理，但碍于很多问题限制，难度不小，“不过，正在积极应对”。

　　“商业地产的定位、招商和规划设计不同于其他地产类型。”重庆博建建筑设计公司副总经理尹端表示，为何重庆传统老商业生意越来越差，且转型难，很大原因在于商业逻辑出了问题。

　　换句话说，即便规划设计、位置选择都对了，但人流动线，结构负荷不合理，也会出现大问题。如上海松江MALL，位于松江大学城旁，交通便捷、位置好，但由于开发商不专业，设计不合理，无法完成招商，“最后死掉了”。

　　破局

　　老商业的路

　　究竟在何方

　　A·调方向：产权须从“分散”再到“集中”

　　传统老商业的出路究竟在何方？重庆正合嘉地产顾问有限公司董事长张建军认为，首先必须从“分散”走向“集中”，业主需找一个专业的营销公司，合理调整、统一规划和招商。

　　事实上，外地已有类似传统商业开始进行如此自救。以河北某商场为例，成立招商委员会作为全体时代广场业主招商的全权代表，负责规划时代广场商业布局，整合业主房屋资源，划分商业区域，负责面对社会进行招商，让业主获取更大的收益，彻底改变了以往“各自为政、一盘散沙”的状态。

　　“针对散售的老商场改造，最主要的问题是产权问题。”仲量联行重庆分公司董事总经理苏仲礼表示，为了日后商场规划和经营，zf或企业出面回购商铺的产权或使用权是主要方法：一是回购商场中位置最佳、人流量较大的铺面，通过对重点商铺改造、招商、管理，带动周边小商铺衔接整个商场定位及主题，从而达到经营状况改善的目的；二是根据老商场的业权结构，回购占比最大的产权方，以此达到统一管理商场。如较场口30度街吧，政企合作回购产权，统一招商管理，成功打造了一条以老字号餐饮为主题的饮食一条街。

　　B·改线路：需要合理规划人的流动线

　　“步行体验差”一直困扰着重庆老商业。在发展之初，以地下商场为主的老商业承载了部分交通枢纽作用，所有地下商场围绕中心大圆环而建，空间结构复杂，犹如迷宫。因此，增强购物体验、解决步行不便，是重庆老商业转型中亟待改善的部分。

　　苏仲礼认为，“解决商场内部问题的同时，需通过提升交通便利程度引入人流，以提升商场人气；同时，周边环境影响顾客购物体验，也影响商场的整体形象，所以，对周边环境重新打造是改造商场的重要环节。”

　　苏仲礼建议，可选择性地关掉一些出入口。“商场的门，应该放在人们经常走的方向。人从东边来，门就不能放在西面，要顺势而为。”

　　而合理规划人流动线是老商业内部调整的另一重要问题。尹端表示，“不走回头路”，让消费者只走一趟。人流动线要么“一”字形，要么“口”字形。如果设计成平行两条线，必定有一条比较冷清。

　　C·变业态：重新定位须“大众化”

　　“传统老商业求生，首先必须学会‘牺牲’”。重庆新中地产总经理何伟坚认为，以大都会为例，20年前大都会广场进入重庆时，就给了一部分区域给远东百货经营，而远东百货的中高端消费群给大都会带来了“人流”，吸引人气。

　　“必须大换血，调整业态。”中国商业地产联盟副会长王永平表示，整体业态重新定位须“大众化”，强调消费式体验，大于所有业态的50%。据万达对顾客购买行为做过的调查显示，目的性消费只占20%~30%，三分之二以上是随机性消费。如，看电影时可能顺便吃个饭，购物之后顺便唱唱歌。因此，只有大众化消费，才有人气。

　　世邦魏理仕对重庆优质零售物业市场租赁成交分析显示，儿童+娱乐业态占近3成，另外，餐饮占32%，时尚占27%。

　　“为避免与电商正面竞争，购物中心应考虑转向招入易提升人流量的儿童业态。同时增加娱乐业态，尤其积极引入创新业态，避免与其他零售项目同质化，亦可帮助物业快速提升入驻率，增加商场特色。”王永平建议，传统商业可以“划”一块区域作为发展体验式经济，老商业要有未来，必须往体验化、生活美学化和市场更细分等方面发展。

　　新闻链接

　　沈阳万达拆迁：用重建终结产权分散

　　2003年，沈阳太原街，建了一个达300多家店铺的万达广场。但由于没有摸清商业地产核心，以为是卖店铺。300多个店铺，一共卖了6.1个亿。

　　但开业后，生意惨淡，冷冷清清。尽管前后5次开业，更换过19个总经理，可都收效甚微。为此，万达决定，给老百姓退铺。回收重建，共花15个亿。

　　沈阳万达商业广场中的产权式商铺拆迁，对于商业地产来说释放一个信号：将产权、经营权、管理权三者分散，是最不利于商业经营的方式。