城市活力在于人口的流动 重庆千万人口足矣

谭委****

众所周知，纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市，更由于联合国总部设在其中，甚至有“世界之都”之称。不过，可能很多人不知道在曼哈顿生活的人，高达90%以上的居民都是租房而住。

曼哈顿的房价之高令人震撼，一套百万美元以上的公寓稀松平常。我在曼哈顿生活的那些年，一直租公寓居住。最后那几年每年租金超过3万美元（当时合20多万人民币）。国内好些亲友大惑不解，时常问我为何不买房，每年20多万人民币（的租金）不是“白扔了”吗？当我告诉他们，在曼哈顿就是百万年薪的华尔街大鳄、银行家，都是租房而住时，亲友们头一个反应以为我在“忽悠”他们。

事实上，曼哈顿的房产税高达3%，如果买下当时我所租的公寓，至少100万美元，每年单交房产税也要三万美元，再加上每月几百美元的管理费，一、二百水电费，从金融角度而言，根本是“得不偿失”，这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。

宋美龄女士当年居住在****公园边上的那套Penthouse（顶层复式公寓），价值7、8千万美元，每年房产税要交200多万美元，就是送给你也住不起。

可能也正因为这个原因，上个世纪初，纽约市区人口大约800万，今天还是800万，真可谓“铁打的营盘流水的兵”。虽然每天不断有新移民进入，同时也不断有相当数目的“旧”人离开。而且，曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。

哈佛大学曾经一项研究结果指出，一般而言，要维持一个城市（或地区）的活力，租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人，特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房；只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。

经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高，因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。之前提到的德国和西班牙的住房拥有率和失业率，正好印证了这一点。

总之，但凡一个城市（或地区）租房率高的原因，其房屋租赁体系或多或少和德国类似，特别是对租房客的各种优惠。也就是说，剖析了德国这一只“麻雀”，也就基本了解其它国外大城市的房屋租赁市场的情况了。