重庆、贵阳超一线城市 竞争激烈成房地产市场新热点

山水城市

重庆、贵阳超一线城市 竞争激烈成房地产市场新热点

2013年08月21日10:04



核心提示：长三角的中心城市上海，次中心城市杭州、南京，珠三角的中心城市广州、深圳，环渤海的中心城市北京，次中心城市天津，以及中西部的中心城市重庆，次中心城市成都、武汉，大都位于或非常靠近第Ⅰ象限（图1&图2中蓝色阴影部分）。主要原因是这些城市经济实力雄厚，人口吸附力强，市场支撑强有力，既能培育大型地方房企，又能吸引众多全国性标杆房企，因此行业竞争度和市场成熟度都较高。

　　通过对20个典型城市进行深入分析后发现：典型城市的竞争度和成熟度呈现出“大”同“小”异的格局——大体上，典型城市的竞争度和成熟度普遍较高，但小部分如海口、南宁成熟度偏低。从区域分布看，区域中心和新兴热点的竞争度和成熟度城市泾渭分明，呈现出高度集聚的特征，但贵阳、杭州呈现出与众不同的特色。

　　另外我们也看到，未来典型城市行业竞争度和成熟度提升是主基调，但在某个时期可能出现回调下降现象，甚至有部分城市如贵阳、沈阳等呈现出“异动”特征，以独特的方式完成竞争度和成熟度的提升。

　　区域中心和新兴热点城市的竞争度和成熟度泾渭分明，贵阳、杭州独树一帜

　　在分析之前，我们需要解释一下本文所指行业竞争度和市场成熟度的概念。

　　由于一个城市TOP10房企的集中度越低，表明市场竞争程度越高，反之亦然；同时，每个城市TOP10房企中行业标杆企业的占比越高，表明市场的成熟度越高，反之亦然。

　　基于此，我们以50%作为TOP10房企集中度和TOP10中标杆企业业绩占比的阀值，将每个城市的房地产行业竞争度和市场成熟度分成4个象限：第Ⅰ象限，集中度小于50%，标杆房企占比大于50%，位于该象限的城市，房地产行业竞争度和市场成熟度较高；第Ⅱ象限，集中度小于50%，标杆房企占比小于50%，位于该象限的城市，行业竞争度很高，而市场成熟度相对较小；第Ⅲ象限，集中度高于50%，标杆房企占比小于50%，竞争度和成熟度都相对较低；第Ⅳ象限，集中度高于50%，标杆房企占比大于50%，竞争度相对较低，但成熟度较高。

图1：2013年上半年典型城市TOP10房企成交面积集中度及标杆企业占比

图2：2013年上半年典型城市TOP10房企成交金额集中度及标杆企业占比

　　

从图1&图2可看出，典型城市的房地产业竞争度和成熟度有如下特征：

　　1）区域中心和次中心城市的竞争度和成熟度都较高

　　长三角的中心城市上海，次中心城市杭州、南京，珠三角的中心城市广州、深圳，环渤海的中心城市北京，次中心城市天津，以及中西部的中心城市重庆，次中心城市成都、武汉，大都位于或非常靠近第Ⅰ象限（图1&图2中蓝色阴影部分）。也就是说，这些城市的竞争度和成熟度都处于相对较高的水平。主要原因是这些城市经济实力雄厚，人口吸附力强，市场支撑强有力，既能培育大型地方房企，又能吸引众多全国性标杆房企，因此行业竞争度和市场成熟度都较高。

　　2）新兴热点城市竞争度普遍较高，成熟度有所分化

　　近年来，中西部的重庆、成都、武汉、长沙、西安，东北的沈阳，以及珠三角的海口（图1&图2中橙色阴影部分），房地产进入蓬勃发展期，成为房地产市场的新兴热点城市。

　　从行业竞争看，这些城市的竞争程度普遍较高，重庆、成都、长沙等城市的竞争程度甚至超过绝大部分一二线典型城市。

　　而从市场成熟度看，这些城市有所分化。像重庆，由于标杆企业比重很高，且本土和非本土形成分庭抗礼的发展格局，因此市场成熟度较高；而南宁等城市，市场主要还是本地房企主导，外来标杆企业活跃度相对较低，因此市场成熟度也相对较低。当然，部分城市出现过度现象，如沈阳TOP10房企基本全是标杆企业，但本土几乎没有，主要原因是市场起步太快，本土房企来不及发育。