解放碑商圈之＂繁华＂与＂没落＂

十全十美

<STRONG>解放碑商圈之＂繁华＂与＂没落＂<BR><BR></STRONG>戴德梁行研究顾问部<BR> <BR>　　继成商集团被茂业收购，重庆迪康百货转换东家后，解放碑商圈又添了新商业话题，即经营不到三年的重庆银泰百货于2006年8月14日正式宣布停业。 <BR>　　迪康的整体转让与银泰的停业原因繁多，但都因入市较晚，目前大型百货商场的同质化竞争较为严重，故较迟进入市场者必定得承受到更大的竞争，挑战众多早已占有较大市场份额的竞争对手；且其市场策略市场定位不够明确：迪康百货定位为“高档次消费人群”，银泰百货商场定位为“年轻人与新型家庭”，两者定位皆与该区内其它大型百货企业相仿；与该区域百货商场相比没有自身特色与强化自身企业文化，即一开始在市场份额相对较小的激烈的市场竞争里，未采取拉大市场差异性，即一开始就采取了较高市场风险的市场策略；重庆商圈，主要是中心辐射的点式区域发展模式，位于商圈边缘，即使距人潮如织的车站仅一步之遥，但难让顾客驻足并吸引消费者注意；根据“城市规划”的西方科学，早已印证人群与人流向“中心”汇集，再向外辐射的原理，故商场选址位于商圈边缘更是另一大“败笔”。兵家有言：成大事者，莫不具备三点：天时、地利、人和！反之亦然。天时?却入市较晚；地利?却选址商圈边缘；人和?盲目从众、市场策略有误；何以逐鹿群雄?分得一杯羹？ <BR><BR>　　解放碑－中国第三商圈 <BR><BR>　　解放碑商圈是重庆市人流量最大的集散地，交通便捷且四通八达，从近郊与远郊出入的公路线就有20多条，每小时出入车流量可达15,200辆；此外解放碑商圈人口密度集中，仅常住人口就有7万，但日均人流量可达33万人次，高峰时更高达100多万人次，庞大人流与人潮为解放碑的商业市场，带来较强大的支持与前景发展！ <BR><BR>　　重庆，长江上游最大的商业中心，曾是传统的商业城市，后经抗日战争时期和三线建设的工厂迁移过程，使之前的重庆逐渐转变为老工业城市，但改革开放以来，重庆市****逐步增强对本地第三产业的重视，促使当时商业地产活跃繁荣并吸引许多人士注意，进而使解放碑成为目前发展较好的商圈之一。 <BR><BR>　　总面积差不多1.2平方公里的解放碑商圈中，商业网点达4,482家，营业面积121万平方米。其中批发零售企业253家，营业面积超过5,000平万米的大型商场有20余家。细分解放碑地区的消费群结构，其中常住人口仅占31%，近郊区消费群占36%，重庆市远郊区县占16%，非本地（外省市及境外）人口占17%，商品辐射范围主要以本市及周边省市比重较大，再看2005年解放碑商圈实现商品的销售总额为207.37亿元，同比增长12.36%，占全市销售总额的10%，占渝中半岛销售总额的60%；而社会消费品零售总额100.31亿元，同比增长了13.6%。由此可知，解放碑商圈销售总额远远超过“成都春熙路”，再以全国销售力比较，除了“北京王府井”与“上海南京路”暂无法超越外，解放碑可与“南京新街口”、“武汉江汉路”并列为中国第三大商圈！ <BR><BR>解放碑大型百货商场之隐忧 <BR><BR>　　大型百货公司目前有美美、重百、新世纪、王府井、太平洋百货，再加上大都会广场的购物广场；众多企业齐聚于“西部第一街”淘金，竞争激烈可想而知，但各自发展情形良莠不齐，但客户定位却大致重迭－中高端消费群，有的更直接锁定最高端的消费群，但由于本地区租金较高，故中低端市场锁定相对较少，因此造成了许多同质化的商业地产产生！ <BR><BR>　　“激烈竞争、毛利率降低”均源自“同质化”竞争；且市场供需断层，主要与市场的定位有莫大关系。盲目投资或翻抄他人成功模式，且商业项目开展前期，未对市场深入全面调查，或因资金实力不够、经验不足且规划设计考虑不周，并在“功能定位”、“业态搭配”和“市场营销”方面，缺乏研究与策略，盲目跟风必定导致市场同质化竞争剧烈，而其它的特色商业、便利店却鲜少人关注投资，市场与消费者需求就在此种失衡现象中付出代价。 <BR><BR>　　何况“翻抄”住宅市场中积累的经验更是大大不恰当，与一般住宅开发不同的是商业地产的开发与经营，得平衡前期投资者和规划、设计与后期经营商和消费者等多方面因素，绝不可让商业设计与消费者和商家需求脱节，在后期更得注重包装和商场主题发挥。从设计角度讲，不应该在专业“业态定位”明确前就开始规划设计，因为大商家对营业厅、仓储及停车场等都具备严格的标准要求，如果开发商闭门造车，大有可能与商家的需求南辕北辙，之后一改再改，大大增加开发成本，或降低招商品牌的档次。 <BR><BR>　　解放碑——未来的时尚之都 <BR><BR>　　近两年来，随着重庆市江北商圈远东百货、茂业百货与新世界百货等外来百货进驻，及沙坪坝、南岸和杨家坪等商圈的奋起直追，商业分流在所难免，但解放碑商圈该如何发挥自身特点并确保其优势地位?这却是更多人最关注的问题！ <BR><BR>　　****和商家已开始针对这些挑战与威胁做出其相应措施，渝中区****出台了相关产业结构调整办法，同时以市场、法律、行政等方法，将之前品牌影响力较低、产品档次不高的商家移出，接着引进更好的大品牌，从而保障整区迈向时尚高端发展之路，如位于解放碑中心商圈的国泰饰品城与扬子岛酒店裙楼商场等规模较小且业态较混乱的场地，将进行调整改造。另外渝中区****更希望引进大量高档次的国际顶级品牌，至重庆开设专卖店，从服饰、珠宝、名表与休闲娱乐…等时尚产业整体提升商业圈档次，让高端消费群在解放碑得到超一流享受，如在今年下半年“欧米茄”等国际顶级品牌，将在解放碑开设旗舰店，这意味着即将为“时尚之都”拉开豪华序幕。 <BR><BR>　　再从商家自身来看，自美美百货入驻解放碑后，解放碑其它时尚百货行业纷纷针对自身市场调整锁定于更高档次的消费群，并提升商场设施的档次设计；其中太平洋百货率先做了整体装修和调整，新世纪了进行结构调整，再接着是大都会广场与重庆百货大楼，从这方面来看，企业自身已意识到市场变化，不断改进以适应市场需求。 <BR><BR>　　单从品牌引进此一层面着手，未能加速提升整个区域的商业发展，更有力的可直接针对CBD的休闲、饮食与卫生环境的改善与提升着手，让更多人士至解放碑后可感受到休闲、购物、娱乐等多重享受；通过这些改善之后，可促进本商圈的经济向上发展，并可以改善区域商业环境，增强解放碑商贸中心区的集聚辐射力，提升解放碑核心商圈的品位和形象，使重庆的高端消费区真正成为时尚之都！ <BR>