今年到底要不要买房？史上最全买房攻略，手把手教你买对升值

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一、2020年是买房的好时机吗？
如果回到十年前，有什么办法可以成为一名富人？答案非常简单粗暴，买房、借钱买房、借钱买多套房。
那站在 2020 年这个时间节点，现在是买房的好时机吗？十年后的房价又是一番什么景象？相信对大多数人来说，这都是一个纠结的问题。
支持买房的观点有很多：
从 2016 年开始，我国房市已经调整了快 4 年，价格泡沫消化得差不多了。
目前，房价已经没多少下跌的空间，顶多是等待反弹的时间长一点还是短一点。
而且疫情之下，全球央行都在放水，我国 “货币供应量 M2” 增速重回 10% 以上：
一方面，贷款变容易了，肯定有不少资金流入房地产；另一方面，投资者担心货币贬值，就更会想办法借钱买房。
在国家统计局 8 月 14 日公布的数据中，全国 70 个大中城市的房价出现 普涨情况（数字大于 100）：
7 月份全国 70 个大中城市的房价，有 59 个对比 6 月上涨，62 个对比 2019 年 7 月上涨。
甚至有不少专家喊出，“今年房价是未来五年的最低位，且买且珍惜”。
反对买房的观点也不少：
全球累计确诊新冠人数已经超过 2500 万，现存确诊接近 700 万，全球经济还处于回血阶段。
经济不好、失业变多、收入下降，现在的基本面根本无法支撑房价上涨。
在刚过去的 7 月份，深圳、杭州、南京等地出台新一轮的 限购政策，我国 “房住不炒” 的基调并没有改变。
其实，每笔交易都同时有买方和卖方，市场永远有人看涨，也永远有人看跌。
现在是不是买房的最佳时刻？恐怕没有人能给你 100% 准确的回答。
“穷人” 总想抄答案，随波逐流，而 “富人” 坚持独立思考，并且愿意为自己的行动负责。
如果你本来就有买房计划，有能力拿出首付，也有充足的还款能力，那么我们接下来，就按刚需房、置换房、投资房、学位房，分别讲清楚购买的技巧。

二、如何买对人生中的第一套房？
中国人向来有 “恋房情结”，毫不夸张地说，有房子才有完整的家。
但对于刚需来说，要在最没经验的年纪，做最重要的决定，如何才能买对人生中的第一套房？
1、买房怎么选择最佳地段？
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
良好的地段，上下班交通方便，各种生活配套应有尽有，幸福指数远超平均水平。
为了方便大家，我们总结了一个快速判断表：
直接说结论：
不同人对地段的要求不一样，上班族可能更关注交通，宝妈宝爸可能更关心学校配套，你可以根据自己的实际情况来挑选。
2、什么样的房子更好住？
除了要找到合适的地段，同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适？
我们同样总结了一份挑选要点：
下面我们逐项说说：
① 户型怎么选？
想知道什么户型是好的，可以先看看什么是不好的。
网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ，相信你一辈子都想象不到，房子还能建成这样？
比如跑道户型、高跟鞋户型、户口户型，这些户型，要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”，连家具都不知道往哪里放；要么寓意不好，像虎口、跑路，听起来就让人不舒服，住起来就更加让人别扭。
其实一个好户型，最重要的是方方正正，就像下面这样：
特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型可以把面积充分利用好。
另外户型的 功能分区 也要合理，避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情况。
② 朝向怎么选？
一般来说，南北通透是最好的。当然南北通透的房子也是最抢手的，如果买不到，朝南、朝东南、朝东，也是比较好的选择。
其次是 西南，不过夏天的时候西晒比较厉害，房子会感觉热一些。
最次是 朝北，采光最差，冬天阴冷，能不选就不要选。
③ 楼层怎么选？
我们都知道，一样的房子，不同的楼层，价格可以相差好几万。
而楼层的选择，可以从采光视野、空气质量、噪音、私密性、安全性、方便性等几个方面来考虑。高楼层的好处，主要是采光好、视野开阔、安静，不过如果是顶层，要注意夏天暴晒和雨天漏水。
如果楼层太高，首先要重点关注 消防，毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注 梯户比，如果电梯太少，早上赶上班就只能干焦急。
如果家里有老人，可能低楼层会更方便。万一电梯坏了，即便是年轻人，爬几十层楼也会吃不消。
④ 装修怎么选？
在选房的过程中，装修也是让人纠结的地方。
直接说结论：
如果想方便：精装房更加省心，买几件家具电器就可以拎包入住，适合工作繁忙的上班族。不过装修风格和质量很难控制。
如果要求比较高：毛坯房想怎么装就怎么装，不过装修的过程一点都不比买房轻松，非常耗时耗力。
另外，精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款，坏处是首付也要多一些。
⑤ 小区环境怎么选？
第一次买房的人很容易忽略这点，我们的房子不是独栋别墅，楼盘的小区环境同样重要。
一个良好的小区环境，最好有 充足的绿化和娱乐健身设施，想想如果你家楼下就是一个小型公园，幸福感会加分不少。
挑房的时候还要尽量 避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边等。
最后一点就是 物业服务，经历过新冠疫情之后，相信大家都知道物业管理有多重要。

三、手头紧，如何贷款最省钱？
刚需一般手头都比较紧，如何攒首付、如何贷款最省钱，都必须提前做好功课。
关于如何理财攒房子的首付，可以参考「 你好 Club 」上一期万字长文《手把手教你基金定投》。
今天我们带你掌握房贷的技巧：
① 哪种贷款最划算？
银行的房贷主要分为商业贷款和公积金贷款两种，其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款，信用记录良好，而且 工作收入稳定，任何人都能申请。
两种贷款最主要的差别是 利率 不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例：
商业贷款的利率大约是 5.4%，每月需要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。
公积金贷款非常优惠，但不是所有人都能贷。以深圳为例：申请公积金贷款之前，至少要缴满 6 个月公积金。
而且它的 贷款额度是有限的，比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款，并且单人不能超过 50 万，夫妻双方不能超过 90 万。
如果你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。

四、投资房怎么选，才能赚得更多？
下面我们就来了解下：投资房要怎么选，才能赚得更多？
1、投资房怎么选城市？
有人说，投资房地产等于投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。
虽然很多城市都有限购，但只要提前准备，还是有变通方法的。比如我们有位同事，户口在佛山，社保在深圳，两个地方都有购房资格……
那么，如何挑选一个适合投资的城市呢？
1：经济发展要好
房价的涨跌，底层逻辑还是 供给和需求。
要想一个城市的购房需求旺盛，首先就要 经济发展好，大家的收入高。毕竟，没有购买力的需求，只是美好的愿望而已。
2：人口不断增多
经济发展好，决定大家有没有钱买房，人口不断流入，决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成，共同影响需求。
好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才，这样才有持续的购买力。如果你要投资房产，可以优先考虑这种城市。
3：土地供应不足
要预估房价走势，单看需求还不行，我们还要看供给：
一座城市的土地供应，会逐渐演变成房屋供应，当土地供不应求时，就会带动房价上涨。
当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。
目前，全国多个城市都有限购，有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路，在分析自己所在城市的时候，也可以用到。
2、投资什么样的房子涨价快？
投资一定要学会换位思考，我们自己买房的时候，最看重的就是地段。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了 50%。
那么，什么样的地段最能升值？前面已经分享过刚需房的地段挑选方法，这里再分享一个实操技巧：看控规图。
所谓控规，就是****对城市的规划，各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网 就能找到。
大家都喜欢在公司附近租房和买房，那么这个地方的租金和房价，都会有一个很好的趋势。
之前也有一位上海的读者 @大尚国际 跟我们分享，她家附近已经不批居住用地了，新建的都是超高层甲级写字楼，房子根本就不愁租，房价也在逐年上涨。
因此在选房时，商业用地的占比 也是一个重要的参考指标。
不过，这个方法非常考验****的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。
因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。

五、想读名校，学位房怎么选？
中国的房地产市场，总有一群 “神奇物种”，它们就是千金难买的 名校学位房。
即使房子老破旧，仍有不少家长去疯抢，为的就是给小孩上个牛逼点的学校，赢在起跑线上。
今天也和大家分享一些挑选要点：
1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清
不管是哪里的房，只要和名校挂上钩，房子的价位立马就会上一个台阶。
学区房和学位房听上去差不多，但其实不是一回事：
学区房：教育局按片区划分，小区属于哪些学校，子女符合规定就能到入读。
学位房：开发商与学校合作，符合条件的业主，其子女能优先入读指定学校。
简单来说，学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高。
那么，学位房该怎么买？又有哪些需要避开的坑？
2、首要任务：选中心仪学校
古有孟母为子三迁，今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。
北京一个 10m2 的「过道学位房」，根本不能住，就可以挂牌叫价 150 万。
与其说买学位房，还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此，学校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你买学位房最核心的挑选要素。
像深圳民间一直有这种说法：读深圳十大高中，上全国一本高校。
只要你的孩子入读这些高中，就意味着半只脚踏进一本学校的大门。不过，名校旁边的房价势必高出好几倍。
3、买学位房，这 3 点要注意！
学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”，一线城市的优质学位房动辄几百上千万。
那么，购买学位房需要注意什么？我们整理出以下 3 点，不知道可能会吃大亏。
① 提早入手准备
三四月份是学位房最火爆的时候，房价通常被抬得最高。因此，建议大家错开高峰期，提前几个月就要做好入手准备。
此外，有些学校对 买房时间 是有要求的。
广州番禺区：小孩入户的房产，需满一年以上。
深圳：采取积分入学，最好提前几年买好学位房。
总之，为了保证小孩顺利上学，你越提前准备越保险。
② 学位是否被锁定？
如果学位被原业主的孩子锁定，你的孩子就无法在该学校上学。
根据学校和地区政策不同，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。
为了保险起见，买学位房前，你需要到学校实地确认，并查看原业主户口是否已迁走，原业主小孩是否已经毕业。
③ 面积是否买小了？
有些地区或学校，会再设置一道门槛：房子面积符合要求，小孩才能入学。
比如广州越秀区出台，房产证面积少于 30 平，无法享受划分学位。
虽然有种嫌贫爱富的作风，但重点学校人人都想挤进去，名额供不应求，也是无奈之举。更多买房资讯请关注：大尚国际~