格物致知-思辨性看待房地产危机的根本就是透支

国姓爷

前提：对中国经济预期长期看持稳健增长的乐观态度（如果大盘都衰退，房地产更陷入深渊）
现状：房地产市场血崩性衰退
观点1.高房价透支刚需人群的持续消费能力
观点2.低房价透支房产市场健康可持续发展
观点3.低房价的造成的市场透支危害性更大

房地产的两个消费群体：
1.刚需消费-满足居住需求，2.投资消费-满足投资需求。
两个模型：
1.高房价，限量-部分刚需被压抑+本地居民投资+大量外地投资客。
2.低房价，放量-充分释放刚需+本地居民投资+少量外地投资客

当房地产在全国都形成了一个预期增值很大的金融产品的时候，事实上几乎全国老百姓大部分在保障生活所需的前提下，存余现金和预期收入都热衷于房地产投资。

为此，反驳三个观点
1.说低房价引人和社销直接挂钩都是伪命题。人口的聚集是工作机会和城市发展预期，所以北上广深房价再高人口聚集也很迅猛，而且聚集高端人才，低端人才根本没有机会只能是常住人口而不是居民，随着产业升级自然汰换。这才是良性的，东北地区房价再低也留不住人。所以别做梦了！人才和人口的根本在于产业的发展，产业的发展在于投资，投资的根本是城市资金流，而房地产本身也是本地区的资金流，所以为低房价唱赞歌的确实是脑回路很短。
2.用人均收入房价比是量化房产市场健康度是伪命题，高房价地区，低收入人群根本就不可能买房，比如上海平均收入很低的人群都是打工的，打工的有几个买房了？这种平均算法就跟我和马云平均一下就成了富翁一样可笑。
房地产市场的健康度一定是购房负债人群的收入房价比，估计都差不多。
比如我有个上海朋友他买的房子是值千万，但是他的家庭收入是年百万级别。
3.低房价和低增长是房地产市场健康的表现（黄某某观点）-极其反对！
当全国居民热衷于房地产投资的时候，居民存款以及预期收入大部分就变成了房产-投资，房价低的地方就导致投资性房产更多，城市发展预期或者房地产增长预期不足的地方，本地居民存款就流入其他高预期城市变成了其他城市的资金流。
本地区居民存款流入其他城市，事实上此消彼长，也导致现象性衰退。
由于本地区资金的流出比流入更多，加上为了财政（美其名曰安居），更是天量放地，进一步加速地产市场透支！所以重庆本地原住民手里没三两套房的微乎其微。

重庆的天量放地和天量造房最终的结果不是带来了巨额人口增长，而是房产空置率-市场透支

综上可以看出，
对于高房价来说，唯一的危害性就是透支了刚需人群未来的消费能力，但是，这种透支是有限的风险可控的，一来购房者本身会量力而行，冲动型购房的毕竟绝少数，二来银行本身会管控风险（比如收入和流水证明），三来，刚需购房占比有限。
对于低房价，超量发行的城市来说，正在无限度地提高空置率，（目前没有任何一个政策管控了空置率）以及确实扩大了人均居住面积（相对于北上广深），
那么，房地产再次复苏就等待人口进入，将空置率降到一定比例时候，才有了有效的消费需求！


结论：透支市场比透支消费力更可怕

（如果有同学愿意，可以对比重庆与北上广深，甚至龟城西安房地产空置率和人均居住面积，由此可以窥见重庆房地产市场为什么更糟糕的原因。。。之前列举过数据，大城市中，重庆房产套均面积全国中游，人均面积全国领先）

慢慢熬吧，至少事实上证明，我们错过了一个时机，本来以产业和城市定位可以带来超利好的时期，可以通过房地产吸入外来资金流的，反而因为房地产市场的不当决策，导致居民存款部分外溢！

那些唱赞歌的又要扯起道德的幌子，说什么我是看不惯穷人有房住的人正在大批赶来。。。笑死人了。。。一个城市如果不能发展，不能更好的发展，谈什么居民幸福感。。。