一剂药方，根治房市

国姓爷

首先，赞同房住不炒，满足刚需
其次，大力提倡改善型住房需求
第三，适当的公租房安居房配置

目前政策弊端：城市化推进过程中，城市土地增值的必然性，让居民存款追涨，使得房地产更大一部分变成了投资行为。

根源就是土地增值。。。

所以，现象级就是，
1.刚需消费者，压缩消费的举债购房；使得大部分刚需族陷入高压力生活模式
2.有闲钱的，追涨预期驱使，投资房产，以钱生钱。
如此房市，导致两极分化更严重。

正府为了抑制投资购房
1.惩罚性贷款-抑制改善型住房需求积极性
2.房产税-抑制改善型住房需求的积极性
3.对于真正炒房，屯房的来说，影响并不大-通过全款屯房或者假离婚等多途径规避。
4.由于以上措施根本没有压制住炒房或者屯房的热度，导致房价继续上涨，刚需购房压力也越来越大。

土地本来就是公有的，土地出让都是有年限的使用权，所以全国性立法：土地增值部分归国有。房地产交易的时候，摘出土地增值部分，考虑到购买者也有推动土地增值的正向性，增值部分按比例分成，比如国有与个人3：7。

例如，重庆土地出让期限50年，15年前购买的房子，上次楼面地价3000，现在同地段楼面地价9000，建面一百多房子，交易时候，需将地价七折差价补回到当期地价，所以交易时地方财政收回：（9000-3000）×0.7×（50-15）÷50×100=294000
50年后土地使用权到期续使用权也按当期土地费七折续签。
房屋主体结构按80年折旧，80年后房屋由正府可以无偿回收。房屋主体结构不再折价。

房价由三部分构成，提前拆迁按：
1.土地-增值部分财政回收
2.主体结构-折旧残余价值按社会平均年化融资率累计年限×残余价值
3.装修参照主体结构计算

以上
1.解决了屯房，炒房的预期（屯的越久可能亏的越大）
2.解决了开发商惜售，和拿地后捂地不开发（屯地越久土地有效期越短，购买者会考量）
3.解决了钉子户行为，越捂越捂不起价。。。

反正这些收益都纳入了地方财政，取之于民用之于民，这才真正地做到了社会公平。