聊聊土拍

尊敬的用户1

  炒地价的本质炒的是土地稀缺性，待价而沽，浪费大片土地搞所谓“公园城市”概念也是这个逻辑。只要土地稀缺性能炒上去，厦门这种二三线城市也能卖出天价。
  而重庆在黄时代卖地的策略则是薄利多销量天量供地，导致库存高涨，现在要稳市场只能少卖，土拍供应量少、卖不上价，zf收入受影响是肯定的，说zf收入没影响的属于是睁着眼睛说瞎话。但我也黑看不惯论坛里遇点阵痛就哭丧、全盘否定过去十几年土地策略的。
  首先刚刚看到论坛里有说房地产兴盛时代重庆垫底的，简直放屁，重庆过去卖地单价虽低但供应量巨大，卖地收入一直名列前茅，主城9区堪比别人全城，以13年为例，重庆土地出让金1723亿省级排名第九，接近北京，比四川全省只差200亿（数据口径：粤开证券研究院-《中国国土资源年鉴》）
  其次重庆控制住了房价。事实证明那些什么限购摇号都是卵的。低地价降低开发商成本+量大改变供求关系+房产税阻碍房产金融化，重庆这一套组合拳从根本上死死压住房价，这不光是民生问题，低房价对于二产是大利好，间接促进就业、社消，大量供地加速城市扩张…这些属于常识我不赘述。
  可以说重庆在卖地收入名列前茅的同时保持房价低涨幅，全国孤例。但代价就是现在那些待价而沽保持土地稀缺性的城市还能再最后享受享受土拍红利，重庆土拍提前萎了，世上没有双全法，有利就有弊。
  我渝中土著，重庆3套房，虽然看本金也是涨，但算机会成本还是亏。我个人角度讲没吃到房产红利，心里多少也有怨言。但从宏观、客观角度讲，重庆的卖地策略我认为是利大于弊，本身土地财政也要慢慢退环境了，早跳车未免是坏事。其次过去20年房地产鼎盛时期重庆卖地收入不低没错过地产红利，房价稳定保证了工业基本盘，城市快速扩张，GDP翻了14倍增速全国第4。不知道有没有学经济的，反正我认识的老师对黄评价极高，论坛里骂的建议去看看温铁军的讲座，主流学术界对黄这套评价都是很高的，不能因为一点问题就全盘否定黄过去十几年的贡献。
  再说现在，土拍萎靡不是好事，但也别搞得像天塌了一样整天在论坛里哭丧，重庆能级在这里，有固投奶，有额度借。去年基金预算收入-25.6%（土地出让收入-23.6%），但一般公共预算支出、基金性支出都是正增长，增速慢点只能说是摆脱土地财政的阵痛。作为市民，只需要知道财政支出稳定，钱没少花，投资仍在跟进，这就够了。别扯什么财政自给率，重庆再怎么财政自给率也是西南f4里最高的，龟省都没崩，慌什么？至于债务率就更不是我们p民要考虑的，别钻牛角尖拿什么津巴布韦委内瑞拉比，地方债是内债，有的是办法消化。况且嘴上说自己孩子自己抱，实际上该兜底还得兜底，这是体制注定的，真要靠自己解决贵州早该破产了。至于xx地方债暴雷地铁事业单位发不起工资……实际上如果不是借到这么多，凭那些地方那点GDP就养不起这么多事业单位、修不起地铁，产业发展不起来的地方他不举债靠炒地一样发不出工资，本质上是城市扩张没有产业支撑。所以还是那句话，钱没少花，投资仍在跟进，这就够了。