后房地产时代如何旧改-探讨

国姓爷

现在提到旧改就是拆不起，确实！
主要矛盾集中在房地产市场萎靡，房价下跌，拆迁成本太高（主要是拆迁根本没有市场化，导致很多人一看有拆迁机会就坐地起价，这主要是因为政策因素以及老百姓心态-以前同地段的拆迁高很多）所以导致想拆迁的拆不起，想被拆迁的没机会，中间的诉求差异太大，那么有没有办法呢？我觉得就一个策略，随行就市。
首先我们都知道房产再往上涨的可能性越来越小了，土地也在贬值，旧房其实是个贬值的过程。。。按道理，拆迁应该越来越容易才对，但是反而越来越难了。。

如何改变这个矛盾呢，我觉得可以引入市场机制。

1.政 府作为城市管理者，规划者和旧改推动者，统筹土储和城市更新计划，发布旧改和拆迁规则条例，统计有拆迁意愿的区域（首先成立自治委员会，联合申请，参照业委会决策机制，区域内居民自愿拆迁意愿达到60％以上地区，实施拆迁工作计划。拆迁意愿高低排序开展实质性工作。
2.政 府设立专门的事业单位（具备公信力）实施拆迁补偿和安置，为了公平起见 拆迁补偿标准按市场化计算并发布（以当期的地价，减去以及拆迁，收储过程核算成本，拿出10％作为单位维持经营，垫资等经营成本费用），其余的用以安置，并公示。
3.涉及到被拆迁的业主，组织的自治委员会，与收储单位进行对接，自治委员会自行协调业主的拆迁自愿，并让本区域自愿申请拆迁达到95％以上的 开始启动拆迁，不愿意拆迁的，就自治委员会，收储单位，和****三方协调实在不能达成一致的，冻结拆迁。
4.政 府可以用政策引导拆迁和旧改，将拆迁化整为零，先达成一致先拆迁，达成一个独立可拆的就动拆，收储。
另外政 府或者收储单位也可以分等级收储（不一定收储土地），拆不了的地方，化整为零，可以考虑收储物业，改造成公租房或者办公楼，提高区域管理水平。
5.为了保证业主权益，以土地收储的，如果10年内拍卖出去，拍卖的价格比起预算价格高（土地增值），高出的部分80％二次分配给业主，另外的20％作为资金和经营成本以及风险成本。土地贬值由土储方自行承担（只补不退）

说白了就是
1.拆迁自愿，补偿随行就市，自行申请（不再以动员的形式，而是以申请形式，从卖方市场过渡到买方市场）
2.权益保障，业主方参与土拍听证，享有土地增值的二次分配权（以体现公平，不至于低价从老百姓手里，以不对称的能力压榨老百姓的收益）
3.化整为零，不一定追求大片拆迁，而是任何一个可拆独立单元，凡是拆迁意愿达标一个拆一个，拆完就用以留白，增绿，改善基础设施。

这样其实也能调动老百姓的拆迁积极性，房子和土地在贬值，耗下去没意思，不如先拆迁，而且权益在十年内还被保障，再说了如果超出十年就算大升值估计土储方的资金成本都达不到增值的收益，所以土储方也不会刻意压库，肯定会积极出手成交。

所以这样保障了旧改和拆迁的公平发展，能有效推动。

老实说，我就有个老房子，非常盼望被拆迁。