他山之石：以美国举例，看看国内未来房地产“新常态”的可能样子

山前有风

房地产，这个中国经济曾经的增长引擎，现在正处于剧烈动荡期，从“买不起”到“卖不掉”的魔幻转变，大家最近应该都能深刻体会。
一边是低迷的市场表现和积累的风险，一边官方定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后频出的政策试图稳住这艘巨轮。市场还会动荡多久，我们不做猜想，不过除了眼前的寒冬，我们同样应该关注寒冬过后，所谓未来房地产的“新模式、新常态”可能会是什么样子。
对于这个问题，我们可以看一下房地产市场已相对成熟的其它国家的特点，也许能有一些启发。刚好最近也看了些美国房地产市场的材料，就简单做下非系统的总结。

美国房地产市场的第一个特点是交易以二手房为主。
在中国，买房的场景通常是走进气派的售楼处，在炫酷的沙盘前听着置业不厌其烦地介绍。但在美国情形可能不一样，那里的主角是二手房市场。
2000年以来，美国新建住房销售仅占总销售的11.6%，余下近90%都是二手房销售。这意味着美国大多数人购房时都是在买二手房产，而非新建楼盘。
相比之下，虽然我们国家也在逐渐进入存量房时代，二手房交易占比逐年走高，但和美国近9成的的悬殊比例还是不能同日而语。
需要注意的是，当房地产市场主要靠二手房交易来维持的时候，它对上下游的建筑材料、家具电器等关联行业的带动作用就比较有限。因为二手房本身已经完成了装修，不需要太多装修材料，对家具家电的消费也比较少。这都是存量房市场的典型特征。

美国房地产市场的第二个特点是核心区域的房价涨幅高于非核心区域，这也符合城镇化发展的普遍规律。
从数据来看，1975-2022年，美国平均房价上涨了8.6倍，而纽约和洛杉矶等核心城市的涨幅则远高于此。以纽约为例，同期房价上涨了10倍以上；而作为全美房价增长最快的区域，洛杉矶房价更是上涨了17倍以上。
与房价增速形成对比的是，核心区域的房屋租金收益率反而要低。租金收益率反映了房屋租金相对于售价的比例。数据显示，在美国的主要城市，中心地区的租金收益率大多低于外围区域。比如纽约市中心为4.6%，而外围区则达到5.8%。究其原因，核心区域的房价上涨幅度大于租金上涨幅度，所以压低了租金收益率。