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标题: 他山之石：以美国举例，看看国内未来房地产“新常态”的可能样子 [打印本页]

作者: 山前有风 时间: 2024-5-3 11:42
标题: 他山之石：以美国举例，看看国内未来房地产“新常态”的可能样子
本帖最后由山前有风于 2024-5-3 11:56 编辑

房地产，这个中国经济曾经的增长引擎，现在正处于剧烈动荡期，从“买不起”到“卖不掉”的魔幻转变，大家最近应该都能深刻体会。
一边是低迷的市场表现和积累的风险，一边官方定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”后频出的政策试图稳住这艘巨轮。市场还会动荡多久，我们不做猜想，不过除了眼前的寒冬，我们同样应该关注寒冬过后，所谓未来房地产的“新模式、新常态”可能会是什么样子。
对于这个问题，我们可以看一下房地产市场已相对成熟的其它国家的特点，也许能有一些启发。刚好最近也看了些美国房地产市场的材料，就简单做下非系统的总结。

美国房地产市场的第一个特点是交易以二手房为主。
在中国，买房的场景通常是走进气派的售楼处，在炫酷的沙盘前听着置业不厌其烦地介绍。但在美国情形可能不一样，那里的主角是二手房市场。
2000年以来，美国新建住房销售仅占总销售的11.6%，余下近90%都是二手房销售。这意味着美国大多数人购房时都是在买二手房产，而非新建楼盘。
相比之下，虽然我们国家也在逐渐进入存量房时代，二手房交易占比逐年走高，但和美国近9成的的悬殊比例还是不能同日而语。
需要注意的是，当房地产市场主要靠二手房交易来维持的时候，它对上下游的建筑材料、家具电器等关联行业的带动作用就比较有限。因为二手房本身已经完成了装修，不需要太多装修材料，对家具家电的消费也比较少。这都是存量房市场的典型特征。

美国房地产市场的第二个特点是核心区域的房价涨幅高于非核心区域，这也符合城镇化发展的普遍规律。
从数据来看，1975-2022年，美国平均房价上涨了8.6倍，而纽约和洛杉矶等核心城市的涨幅则远高于此。以纽约为例，同期房价上涨了10倍以上；而作为全美房价增长最快的区域，洛杉矶房价更是上涨了17倍以上。
与房价增速形成对比的是，核心区域的房屋租金收益率反而要低。租金收益率反映了房屋租金相对于售价的比例。数据显示，在美国的主要城市，中心地区的租金收益率大多低于外围区域。比如纽约市中心为4.6%，而外围区则达到5.8%。究其原因，核心区域的房价上涨幅度大于租金上涨幅度，所以压低了租金收益率。

作者: 山前有风 时间: 2024-5-3 11:57
本帖最后由山前有风于 2024-5-3 12:01 编辑

美国房地产市场的第三个特点是住宅建筑商规模相对较小、集中度低、分工较细。
按照类别，美国房地产行业可分为住宅、商业和工业三大板块，在每个板块下都存在建筑商、运营服务商和地产投资信托等子行业。其中，与我们国内普遍意义说上的“房地产开发商”相对应的是住宅建筑商 (Home Builder)。
与中国相比，美国的住宅建筑商规模相对较小，市场集中度不高。
数据显示，超过80%的美国住宅建筑商都是小企业或个人独立承包商。2021年，住宅建筑商的中位数营收仅有330万美元。哪怕是大型建筑商，通常会外包工程给小型专业化建筑商，自己仅专注于前期设计和后期销售。建筑商之间也有明确的专长区分，如联排别墅、高层公寓、旧房翻新等。
尽管美国的住宅建筑商也在向向全国化发展，但仅服务单一地区市场的建筑商依然占据市场多数份额。相对应的，行业的市场集中度也较低，2022年，前十大建筑商在主要城市的份额也仅有40%左右。

美国房地产市场的第四个特点涉及到很多国人关心的房产税，房产税是美国地方政府的重要收入来源。
在美国的“联邦政府、州政府、地方政府”三级政。府体系中，房产税是地方政府的重要税收来源。房产税税率的制定采用“以支定收”方式，根据地方政府年度支出预算确定当年所需税收总额，再除以辖区内房产总价值得出税率。这意味着房产税的主要作用是提供地方政府稳定的公共服务支出来源。
相比之下，我国地方政府则高度依赖以土地出让金为主的土地财政和土地融资。我们用“国有土地使用权出让收入/（地方一般公共预算本级收入+地方政府性基金预算本级收入）”表示地方政府对土地财政的依赖程度，2021年，这一数值为42.5%，2022年受到房地产行业疲软的影响，这一数值下降，但依然有36.6%。此外，以土地为抵押品的政府融资也积累了较高的隐性债务。

作者: 山前有风 时间: 2024-5-3 12:02
本帖最后由山前有风于 2024-5-3 12:03 编辑

美国房地产市场的第五个特点是住房金融市场更加发达，运作模式与我国也存在差异。
美国住房金融市场由一级市场和二级市场组成。一级市场是指银行等金融机构直接向购房者发放抵押贷款的市场。二级市场则是将这些贷款打包成证券，再通过销售给投资者实现流动性的市场。
一级市场上，银行等金融机构根据购房者的资信情况，按一定利率发放抵押贷款，购房者需要提供房产作为抵押，每月偿还贷款本息。二级市场上的政府担保企业或投行，会从一级市场购买符合条件的贷款，将其打包证券化，再出售给投资者以获取流动资金。
这种模式提高了住房贷款的流动性，但很大程度上也将本该由银行承担的贷款信用风险转嫁给了普通投资者，所以银行严审贷款资质的动力降低，这种“道德风险”是2008年金融危机的重要诱因。关于08年金融危机的分析文章网上很多，大家有兴趣可以自己找些看看，能加深对美国住房金融市场的运作模式的了解。
相较而言，我国并没有规模庞大的住房金融二级市场，以一级市场为主的特点使金融风险更多集中在银行体系。

美国房地产市场的第六个特点是由于民众有相对丰富的投资渠道，所以自发实现了“房住不炒”。
相比中国，美国活跃的资本市场提供了更丰富的投资选择，比如统计数据显示，1950年以来，美国以股票为代表的权益市场的平均年回报率为8.75%，高于房地产市场的5.62%。考虑到房地产的交易和持有成本，其投资吸引力还会进一步下降。因此，有能力的美国家庭更愿意将资金投入股市，也更关心股市表现。结果是美国家庭对房地产的依赖程度较低，其在居民财富结构中的占比也低于中国，房价下跌时，体验上的痛感也弱于中国。
发达的资本市场能为投资者提供更多选择，从而自动实现“房住不炒”，这对我们也是有参考意义的。
最后需要说明的是，中美两国的社会制度、经济发展阶段和国情等存在差异，这就意味着我们的房地产市场不会完全复制美国的模式，二者的发展路径也可能不同，但其中一些经验和行业特点依然值得我们学习借鉴，也可以给我们启发。

作者: 菩提山01 时间: 2024-5-3 15:53
美国股市和楼市都是去散户化的，普通人老老实实花高价租房子，租不起就只能流浪了，反正美国不缺人，只要移民口子松一点，立马大把亚非拉移民涌进入填补缺口

作者: 菩提山01 时间: 2024-5-3 16:10

山前有风发表于 2024-5-3 12:02
美国房地产市场的第五个特点是住房金融市场更加发达，运作模式与我国也存在差异。
美国住房金融市场由一级 ...

美国那种房住不炒其实是去散户化，普通人已经被排除在外根本没资格参与了，中国普通人考虑的是买房房价涨跌问题，还房贷问题，美国普通人担心的是房租涨跌问题，还消费贷问题

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