促进永川房地产业健康稳定发展政策探讨

luzhongmai

目前，美国金融危机的发展正在对我国经济产生影响，“保增长”成为经济工作的头等大事。在全球经济普遍低迷的情况下，拉动中国经济的三大马车：出口、投资、内需中的两大马车出口、投资均出现疲软，那只有靠内需拉动。而内需就需要房地产拉动，因此经济救市就必须先救房地产。近日，国家出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融政策。
　　10月23日晨，几乎所有报刊及新闻网站头条都是“中国****救楼市”的新闻。头天晚上******出台政策，从11月1日起，下调个人首次购买90平方米及以下住房的契税至1%，免征印花税。购买普通自住房最低首付比例调到20%，可享受基准利率最低0.7倍的优惠利率，住房公积金利率下调…… 短短两个月时间内，银行存贷款利率已连续３次下调。
　　表面看，这些政策是针对房市的，根本上讲，是要通过激活房市交易，发挥房地产业对拉动投资、扩大内需的作用。如果楼市持续低迷，对整个产业链上下游行业的影响会日益明显。上游的水泥、钢材等建材业，下游的装修、家电、家具等行业也会不同程度遭到房地产业不景气的冲击，再有就是房地产业本身是资本密集型行业，而其上下游基本都是劳动密集型行业，关乎就业，关乎稳定。
　　10月23日以来，国内知名网站的调查结果显示，至少有超过50%的网友表示将继续观望。而各地的“救市”政策，迄今为止并未呈现明显效果。从近年来全国房价的走势看，2005年到2007年房价有大幅度的上涨，特别是北京、上海、深圳等大城市最为明显，个别地方存在较多的房价泡沫。重庆主城区房价虽然没有北京、上海涨幅那么明显，但房价增长也相对较快。而在永川，近几年的房价也有涨幅，相对于收入的增加和物价的上涨，房价涨幅要小得多，属正常的房价波动范围，不存在房价泡沫。针对深圳、上海等大城市的房地产市场而言，房价的确降了不少，而对于近两年才兴盛起来的重庆这样的新兴市场，房价基本没怎么降，永川拥有独特的地域特性，更不用说房价有多少下降的空间了，但购房者观望气氛浓厚，成交量明显下降却是不争的事实。
　　对房地产市场而言，现在唯一确定的是需求仍存在，但庞大的潜在需求何时能回到市场？对于要购房的消费者来说，大都存在“我还是再等等看，反正这段时间房价即便不跌但也不可能涨。”在这样的消费心理环境下，什么样的政策可以把消费者的信心提升呢？房地产市场目前的表现已经不完全是由商品属性的供求关系来决定成交了，房地产的资产属性越来越明显，就如同股市，大家买涨不买跌。
　　就国家已实施的救楼市的政策外，笔者认为，拉动内需就必须刺激消费者的购买欲望，只有激活市场，有了成交量，才能促进我区房地产业的健康发展，对购房者而言，还可以采取以下措施来增强消费者信心，刺激消费：
　　１、进一步扩大住房公积金制度的覆盖面，使住房公积金制度覆盖到各领域所有在岗职工，让更多家庭享受到公积金贷款的实惠。
　　2、适度提高住房公积金贷款额度，延长贷款期限，以减轻职工购房首付和还贷压力。
　　3、推进商业贷款转住房公积金贷款业务，职工使用商业贷款购房的，符合公积金贷款条件时，可将商业贷款转为住房公积金贷款。
　　4、个人转让住宅二手房，暂不征收营业税、土地增值税、契税等，或者通过税费减免刺激二手房交易，进而带动一手楼市的发展。
　　5、个人有信贷不良记录，属无恶意原因造成的，购房者只要手续齐全，银行办理按揭或信贷时应放宽有关信贷不良记录的限制，不能过于教条（我国的银行征信系统制度还很不健全，也不科学）。
　　6、新增的征地农转非人员，一律实行货币安置，并在相应时段内的购房者给予相应的政策优惠。
　　对于房地产开发企业，也应采取适当的措施，如：对不具备全面开发条件的已出让地块，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度情况分期或延期缴纳土地出让金；对开发商不同程度减免各种税费、加大信贷支持力度等