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中新地产174亿元资产待价而沽

■本报记者 张杰 杨凡 北京报道 2009-3-30

    传闻总是袭击那些过度神秘的地产公司。中新地产集团(控股)有限公司（中新地产，0563.HK)再次成为主角。

    接近中新地产的一位行业人士透露：中新地产已经提出了一项激进的资产出售计划。在这个待售资产包中，主要包括该公司在北京、天津、西安、重庆与沈阳5个城市的项目资产，待售价接近174亿元。

    虽然中新地产行政总裁刘义并没有向本报记者证实这则消息。但他在接受媒体采访时曾暗示公司有大量资产可售以度过危机。

    而有关中新地产危机的传言正愈发汹涌。标准普尔的一份分析报告指出：今年6月12日，中新地产将面临一笔涉资达11亿港元的可转换债券到期；7月，中新地产将面临支付4亿美元债券的下一次票息；12月，珠海项目一笔15亿元的贷款到期。

    通州项目恐遭“趁火打劫”

    3月26日，通州地铁八通线北临河站附近，“自由小镇”项目暴露在一大片枯草丛中，两栋刚刚封顶、灰白色的24层塔楼矗立着，悄无声息。

    根据公开信息，自由小镇一期本该在2008年12月竣工，但记者面前的这两栋楼还在做外立面施工。一位保安说：“这是一期的楼，二期还不知道什么时候开工。”

    本报获悉，自由小镇是此次中新地产待售资产包中的明星地块。但是，此明星地块的融资前景却并不一帆风顺。

    知情人士透露，中新地产拟通过股权置换整体转让该项目，初定的转让价格约22.5亿元，可分期付款，具体分期比例，双方可商议。

    公开资料显示，在自由小镇项目中，中新地产享有项目公司北京君合百年房地产开发公司56%的股权，而另一家港资公司东环投资持股44%。

    “东环投资的44%股份价值10亿元，新的投资商可以直接还给东环投资，也可以继续和东环投资合作，它只是投资商，不参与经营。”上述知情人士说。

    然而，这或许只是其中一种出售方式。据中新地产北京总部一位内部人士消息，中新地产也在考虑向项目的合作方东环投资寻求融资。

    “中新地产将把自己的股权抵押给东环投资，从而融到一笔资金，然后会和对方签署一个一年后回购项目公司全部股份的协议，回购金额可能约为18亿元，此外，项目公司还有3亿元的负债。”该人士透露说。

    但此出让价格很可能只是一个单方面意向价格。考虑到目前的市况，以及中新地产遭遇的重重信任危机，一位外部人士表示“中新地产很可能被趁火打劫”。

    高歌猛进后的尴尬

    在这个资产包中，除北京自由小镇项目外，另有西安、天津老城厢、重庆跑马场、沈阳地块待售。

    在2007年，这些巨幅且被认为是优质的地块一度是中新地产市值强有力的支撑，如今，却成为难以脱身的枷锁。而中新地产自2006年始至2008年5月终的激进扩张，也为目前的窘境埋下了伏笔。

    今年2月份，中新地产行政总裁刘义在首次正面回应媒体质疑时，曾谈及中新地产近年来的扩张之路，言辞间多有追悔。

    “在2006年老板提出要做大地产，这也是市场上大多数企业的共同选择，然而，市场在2008年一下子发生剧变，我们也是在去年的5月份全面刹车，不再拿地。”刘义说，“对我们来说，幸运的一点是，我们所持有的土地均付清了土地款。”

    付清全部土地款项的说法与中新地产遭遇一年之久的停牌传闻或有矛盾。此前有消息称，中新地产的停牌正与旗下项目在信息披露上存在硬伤有关。但是，此一说法从未得到港交所与上市公司的证实。

    检视中新地产过往数年的扩张之举，最大手笔当属珠海一役。2007年10月，中新地产以31亿元巨资获得珠海市淇州岛影视城100%权益，从而获得一块约221.55万平方米的土地。

    然而，该项目由于规划调整而一直停滞不前，据最新相关报道，该项目一直未有开工迹象。

    虽然中新地产的土地储备扩充动作甚密，但其融资状况却并不乐观。据公开资料，自2002年在香港借壳上市后，中新地产在资本市场上的股权融资动作并不频繁，除上市外，最大一笔股权融资是在2006年11月通过配售股份引入12个外部投资者，募集资金7.7亿港元。

    除此之外，中新地产的融资途径多为发行债券，以及银行借款。而如今，令中新地产被动的则正是一笔笔如约到期的外部借贷。

    在资金的压力下，出售资产或成惟一之举。此前一位金融分析员在接受本报记者采访时曾表示，中新地产的长期停牌已经打击了持股人的信心，再融资几乎无望，而银行借贷在信任危机下也很难突破。因此，项目****将是中新地产最大的融资来源。