小项目VS大项目，操盘手你会选择哪个？

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我曾经在我的公司做过一个这样的选择：（更多博文赏析请登录朱文选的博客）

时间是2006年年底，工作地点在东莞，同一家公司里面有两个项目，一个项目位于城郊结合部，总占地面积20万平方米，总建筑面积50万平方米，销售单价在4500元/平方米，项目计划在4年内开发完毕；另外一个项目在市区，总占地面积只有15000平方米，总建筑面积6万平方米，销售单价在7000元/平方米，项目计划在1年内开发完毕；公司要我选择其中一个，很出乎大家意料的，我选择了后者。
在当时，很多人都不理解，我今天回忆起这件事情，跟大家分享一下。
我是这么认为，两个项目存在哪些优劣势：
一、企业品牌方面的对比：在同一家公司，不存在品牌的优劣势，大家在同一个水平线上；
二、项目品牌的对比：很显然，前者占很大优势，前者有可能会成为项目品牌的市场领跑者；

三、项目配套的对比：前者规模大，周边配套还不完善，但是可以利用内部配套填补外部配套的不足；后者规模小，但是地段是城市中心，可以利用外部配套填补内部配套的不足；前者还可以在园林、物业管理、社区文化等方面竞争过后者；
四、个人的利益得失：前者无论是对个人经验、利益还是稳定性方面都是极其有利的，不断是个人成长的基石，还是个人收入都是很好的保证。

以上很多相信大家都认同，我说出自己的观点：
1、房地产是一个周期性的事物
房地产是一个时间性的过程，在某一段时间例如一年内里面，我们可以基本把握房地产趋势的走向，所以很多人都在说房地产一定会涨，我想这个肯定是对的，但是疑问是10年内总体是涨的，还是20年、100年？具体哪一年会涨那一年会跌，是你这个项目涨还是你这个项目跌，有很多外在的条件与限制，所以时间越长，房地产开发越有风险性，现金流就更复杂，开发程序漏洞越多，项目的风险性就越强。
开发时间越短，对房地产的可控制性就越强，对项目的把握度就越大，所以我选择后者。
2、房地产是一个政策性的过程
在中国，最大的发展商就是****，最大的负富就是发展商。在****可以利用发展商的两条生命线来完全控制发展商：土地与钱。发展商只控制房地产开发的过程，而开始与结果是由****部门完全把控的。土地卖多少钱卖给谁、房子卖多少钱卖快还是卖慢都可以通过行政手段和银行去操控。另外就是中国的政策是没有连贯性的，今天是这样，明天就可以马上推翻，变成相反的一个方向。所以政策的风险性也是很大。
政策的风险性越小，项目的成功率就越大，对客户的把握度就越大，所以我选择后者。

3、公司的稳定性把握
任何的发展商都欲望没有止境的，今天不是考虑拿地，明天就是考虑跟人合作开始，要么就是想从银行贷款。所以开发公司永远不可能是情绪稳定的，情绪不稳定，自然就是导致合作伙伴不稳定，合作伙伴不稳定自然就人员不稳定。所以一个开发公司就是一个营盘，壳子还在，说不定两年后，老板就成了董事，董事成了老板。中国人的管理模式就是一朝君子一朝臣，所以很多时候你这不知道下一个上司是谁。
管理的风险性越小，项目的成功率就越大，对营销的把握度就越强，所以我选择后者。
我一直的操盘的思路是：把大项目做小，把小项目做大，在这个的指引下，我操盘的项目基本上都是超过市场水准的。
在今天来看，我在07年9月全身而退，项目达到了东莞市场的最高峰，而那个大项目还在苦苦挣扎，现在还没有完全脱离苦海。
当然，我并不是没有操作大项目的经历或者没有这个能力，就于目前，应该是接触大项目的良好契机，无论是发展商，还是对于个人而言！