上海写字楼租赁市场未来走势解读：浦东需求提振将依托两大新兴板块

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2014年半年，浦东核心区的表现成为上海写字楼租赁市场的最大亮点，该区域空置率下探至约1.2%，这也是自2009年以来的历史新低。而浦西核心区自三个项目相继交付之后，空置率小幅上升至11.4%。随着空置率的差距拉大至10%的高位水平，浦东与浦西两个分市场租金背离趋势愈加明显。

业内机构认为，造成浦东和浦西租金两极分化的原因，主要有两点，其一是2014年上半年全市核心区的甲级写字楼新增供应大部分来自浦西，三个项目的合计体量达到18.3万平方米；而浦东核心区仅有一个体量为2万平方米的项目，两相比较，供应压力完全向浦西分市场倾斜。

另一方面，自贸区、前滩等新兴板块被撬动了多面发展杠杆，同时也增强了国内外资本对浦东写字楼市场的信心，对需求起到催化作用；在浦西市场却是另外一番景象，由医药、零售等行业率先发起的大型外资总部型企业持续的郊区化趋势，造成核心区需求的波动。具体而言，未来浦东需求提振将依托两大新兴板块：

首先，自贸区带动了浦东写字楼市场的需求。自贸区成立的主要目的是扩大中国的经济与金融改革的范围，开放金融市场将逐步转变目前国有企业以及zf关联企业在这个行业中的支配地位，也将推动更多新型金融产品市场的诞生以及降低部分产品的准入门槛。而高质量的办公空间将帮助这些公司提升企业形象，使其更易招揽人才。很显然，陆家嘴核心区所具有的光环效应正契合了这些企业的需求，因此，金融企业的扩张带动了浦东的写字楼需求。

其次，前滩区域有望晋升为上海的下一个金融中心。目前该区域则正面临新一轮开发，成为上海下一步转型发展的重要历史机遇。和其他新兴区域相比，前滩的优势体现在与陆家嘴zy商务区相邻的位置、交通可及性以及周边的世博板块商务氛围的日益成熟，基于上述潜力因素，未来前滩区域极有可能演变为一个全新的细分市场，不仅承接部分从陆家嘴板块溢出的需求，同时也是新进入上海市场的金融企业设立总部或分支机构的理想办公地。

展望下半年，考虑到陆家嘴与竹园等核心板块仍处新项目空窗期，预计浦东、浦西分化之势将会因此而加剧。在接下来的第三季度，浦东写字楼租金可能加速上涨，而浦西租金走势在转好的过程中将会遭遇到供应放量的阻力。