2014年微型金融机构成为国内写字楼租赁市场需求增长点

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2014年第二季度，包括甲级和乙级项目在内的全国写字楼市场供给压力稍有缓解，整体吸纳量则有明显上升。一线和二线城市的供需形势的差异化较之去年下半年更为显著，以北京全市和上海写字楼租赁市场浦东区域为例，新盘数量屈指可数导致两地市场向业主有利方向发展，空置率均跌至历史低位，而且上海租金环比涨幅位居全国之首。反观二线城市库存量继续膨胀，但吸纳量增速难以与之相匹配，其结果是空置率在过了20%的警戒线后继续向上攀升。

本季全国优质写字楼新增供应接近131万平方米，环比小幅上升3.5个百分点。从新增供应的分布来看，其中超过40%来自西部地区，其中成都进入了密集推盘期，在最近一年内单季的平均供应量超过40万平方米。而华南的供应量逐步回归到正常水平。展望后市，预计在年底之前释出的供给量较上半年只会有增无减，由此引发的问题的是多数二线城市供需矛盾将变得更为突出。

需求方面，全国优质写字楼净吸纳量按季上升25.3%，其中二线城市吸纳量增幅达30.8%。其中有相当比例由内资企业贡献，尤其是小额贷款、融资担保等在内的微型金融机构脱颖而出，例如成都暂停了民间投资理财公司登记，但之前积累的需求仍在持续释放。大部分外资企业在现阶段不会大举扩张，但在二线城市布局却是大势所趋，这从外资银行加紧布置网点方面可见一斑。

受活跃的市场需求推动，全国平均空置率按季小幅回落0.3个百分点至15.6%，其中二线城市的平均空置率在24%的高位徘徊。虽然新兴商务区的大批优质项目交付在短期内推高了空置率，不过也为企业搬迁与升级创造了条件，如北京的望京地区、广州的珠江新城以及重庆江北嘴CBD的租赁活动相当活跃。本季全国写字楼平均租金小幅上涨0.3%，其中一线城市上涨0.5%，二线城市整体持平。在浦东区域结构性增长的推动下，上海录得1.7%的环比租金涨幅，居全国之首。

展望未来，从供给层面来看，后续项目的大量导入会加大原本已显疲态的市场去化压力，短期内新成立的微型金融机构能否保持后劲仍将是二线城市写字楼租赁市场一大看点。在经济增速趋缓的大背景下，更多企业在实施选址方案时对物业的性价比将更为看重。