房地产企业避重就轻 三方探路“轻资产”运营

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商报图形 刘颖 制

　　通过开发、建设、销售获取高利润的“黄金时代”结束，各路房企开始思考如何向“轻资产、重运营”的模式转型，尝试摆脱以开发总揽全包获取高利润的“重型经营模式”。

　　8月18日，万科发布半年报显示，其以小股操盘为主的轻资产运营策略已顺利推开，公司上半年逆市实现了上千亿销售额。随后，郎诗也宣布将大力开展小股操盘、代建、定制、技术服务等轻资产业务。万科、朗诗试水小股操盘。保利、花样年，以及重庆本土的金科、晋愉等房企则选择了另外两种道路去实现“轻资产转型”：设立地产基金分享投资收益、发力互联网转型社区服务。

　　房企兵分三路试水“轻资产”运营模式，这三种模式是否都能帮助房企实现转型、拓宽营收？对此，商报记者进行了调查采访。

　　万科“小股操盘” 龙湖“扩合作”

　　“万科今年的半年报变了，轻资产这个词出现频率明显增加。”申银万国证券重庆首席分析师何武最近加大了对于万科等地产股的监控。在他看来，轻资产转型或许是地产股今年半年报的最亮点。

　　“万科上半年新增19个项目，其中公司持股低于50%的有4个，持股比例为50%或51%的有6个。”何武告诉记者，“房企老大”转型轻资产“不是说着玩儿的”。“在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出小股操盘的轻资产模式。”昨日，万科董秘谭华杰在接受商报记者采访时表示，今年以来，万科在一些联营合营项目中就不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责。

　　谭杰解释称，小股操盘的优势就在于，万科可以通过建设管理能力以及品牌的输出赚钱。简单地说，通过小股操盘的项目，万科可向其他股东收取一定的管理费，或要求获得高于股权比例的超额分配权。

　　“目前，国内公开表示启动小股操盘的只有万科和朗诗两家房企，龙湖近期一系列‘扩合作’的动向也有小股操盘的影子。”在研究了公司的半年报和相关公告后，何武认为龙湖也在寻“轻”。今年3月，龙湖管理层在香港业绩发布会上就表示，“扩合作”是今年公司运营的关键词。随后，龙湖就一口气推出了三个“合作项目”：分别与绿地、中青旅合作在北京开发的滟澜新宸、长城源著项目，以及和海外基金合作的重庆红旗河沟项目等。

　　“这是上市以来，公司首次与境外基金进行股权合作，对于进一步拓宽融资渠道有创新性意义。”龙湖相关负责人告诉记者，此次合作，本着同股同权原则，无保本保收益的约定，双方共同承担风险。由龙湖负责项目的日常运作及经营，利于保证品质和决策效率。