浅谈重庆房价走势和重庆房产投资理财

exprof

      近期重庆春交会，成交量大幅增加，远超过去几届春交会、秋交会的结果。
      也许，有人开始认为重庆房价会大幅上扬，开始萌动房产投资。
      我来谈谈看法。
      现在的房价，与去年同期相比，略降，降幅3-10%（看区域、开发商知名度、房屋新旧程度等），平均降幅在5%左右。
      今年下半年，重庆房价可能微涨3-10%，平均涨5%左右，大约涨至2014年初的水平。这是最大的可能性。大涨的可能性非常渺茫。原因有：第一，库存量太大，开发商还在忙于出货；第二，70年代及其以前出生的人，基本上都早就买了，80年代初期出生的人，大部分都买了，80年代后期、90年代初期及其以后出生的人，父母（多为60年代、70年代出生的人）基本上都买了（可能还不止一套），市场需求量已经大大减少，剩下需求的基本上都是：改善性换房（小户型换为大户型，非小区房换成小区房，小区普通房换成花园洋房或别墅等等），偏远农村地区居民进城购房（近郊区县的农民，通过开发性质的农转非、直接进城买房等方式，早就买了）；第三，投资性购房，基本上非常少了，原因后讲。
      可以这样讲，重庆的房价，在未来10年内，一直将是维持微涨的状态（可能还比通货膨胀率低一些，即赶不上货币贬值的幅度，这意味着事实上房子没有涨价，甚至还在跌价），每年涨幅3-10%这个范围之内（看区域、开发商知名度、房屋新旧程度等），平均在5%左右。偶尔一年还可能微跌几个点。总之一句话，平均涨幅必将小于重庆通货膨胀率和一年期存款利率的总和（7%-12%）。

      重庆房产还值不值得投资？
      对普通房产来说，不值得投资。第一，贷款每月按揭还款额远远超过月租金，真不划算。第二，首笔资金的投入和月供款，放在银行存一年定期，都有3-5%的利息收入。而重庆的房产呢，在最近几年（2010年以后）一直徘徊不前，微涨或微跌，扣除物价上涨或现金贬值因素，根本就没有钱赚，还可能略亏。最典型的就是：亚太商谷，2011年按套内面积卖价普遍在10000-13000元（清水房，不算装修，算上装修，至少11000-14000元），看看现在的二手房价，就算装修了，能卖上这个价也已经高哉了。这意味着，不仅仅亏掉装修钱，亏掉利息钱，还亏掉现金贬值带来的损失（即钱放在那里不动带来的贬值损失）。
      就算想投资房产，恐怕就只有这些渠道了：
      第一，盯准即将拆迁的老房子，买下，得拆迁赔偿，赚取利润。关键控制点：处于城市中心区域（尤其是商圈周边）；获得准确信息，什么时候可能拆迁；老房子是否成片，如果不成片，不能买，否则真成了贫民窟的永久主人；购买价格比同地段高层住宅二手房低30%以上。
      第二，盯准城市郊区的新开发区，趁未炒热前下手。关键控制点：码准这个开发区将来必定热闹起来，如有zf部门迁入或成为商圈等；现在还处于开发初期，房价非常低，低于周边成熟区域50%以上。