西南规模第一的60万方超大商业巨舰--------- 龙湖商业新探索

溢彩年华

7月21日，大坪龙湖时代天街商业最后一部分——10万方的D馆正式开馆，开业客流超过20万，整个时代天街客流50万的，更是开创了西南购物中心单日客流的新纪录。西南规模第一的60万方超大商业巨舰加上120万㎡zy商务区，亚洲购物中心集群终于整体亮相。

在D馆开业后，规划中的约60万方龙湖时代商业建筑总面积全部开出，近700大小商家（不含新世纪百货内500多家）入驻。10余万方的D馆有1158个车位，目前4个馆总共车位达到接近6000个。

在重庆乃至整个西部的单个商业体中，时代天街都是规模很大的。不仅如此，时代天街的业态完整性，也达到了集中和全面。

残酷商业环境下的龙湖智慧

60万㎡自持商业+120万㎡zy商务区，龙湖时代天街说是亚洲较大购物中心集群毫不为过。更令业界艳羡的不止是超大的体量，更是时代天街开业三年多来，就达到日均15万、峰值近30万客流的超强人气，这背后更代表巨额消费力变现的可能。今年上半年，时代ABC馆的销售额超过11亿元。

近几年，实体商业的困境有目共睹。而超量开发和同质竞争，更是把一些运营不佳的商业体逼向死路。

根据世邦魏理仕今年新出炉的《全球购物中心开发》报告显示，中国目前依旧是全球范围内最活跃的新建及在建商业物业市场，重庆在建购物中心面积以近370万方，居全球之首。

在如此残酷的环境下，时代天街的崛起更显得难能可贵，这也是龙湖在其商业路径上的重要一步。明眼人看得出，龙湖要扮演的，绝不是一个商业者的角色，而是以城市运营商去影响这座城市的商业格局。

》创新

购物中心入局重庆“夜生活三国杀”

在重庆此前的商业模式中，夜经济是独立于白天消费之外的。

例如传统的解放碑各大百货+得意世界，近些年崛起的观音桥各购物中心+九街，无不是如此。时代天街携新开的D馆冲入“夜生活三国杀”阵营，把购物中心和夜间娱乐消费融为一体，在重庆算是第一个吃螃蟹的。

想得出这种点子又有实力呈现的，除了龙湖还真没有别家。

龙湖商业相关负责人透露，这并不是个拍脑袋的决定。龙湖曾认真研究过，如今购物中心都致力于打造一站式购物体验，购物、餐饮、休闲1：1：1是主要的消费模式。目前时代的整体比例也是如此。很多人来说已不再是为购物才去逛街，拉动家庭型消费人群并形成持续不断的规律性客群，成为商业运营“公开的秘密”。

而体验式商业重要的消费群体——年轻人，购物中心呈现给他们的，往往除了购物、电影院、KTV、电玩、餐饮、书店等之外，没有更多的招式。夜间10点就关门，让尤其喜欢“睡什么，起来嗨”的年轻人在夜生活方面无法继续，使得购物中心缺乏了社交场景的重要一环。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，商业只有在“场所精神”上给消费者提供服务，让顾客有愉悦的体验感”，才是商业地产进入“加速上行阶段”和同质化竞争后的一种改良方式。

在市面上以家庭和商务消费为主流的情况下，龙湖打造以娱乐体验为主体的青年购物中心，证明其在商业运营方面的前瞻性。正如D馆此次喊出的口号“一切为了社交”，运动、交友、聚会、看时尚展览、看演出、泡吧、看电影、溜冰、KTV等，龙湖时代天街希望让年轻消费群体都能找到中意的那个区域。

》布局

中、西、北全方位的城市运营商野心

商业形式创新之外，龙湖更深的“企图心”埋藏在其商业布局的地图下。

众所周知，龙湖拥有自己完整的商业品牌线，包含天街、星悦荟、家悦荟等，截至2015年底，已经完成在全国17个购物中心的布局，运营面积达到了近150万平方米。

在重庆，龙湖商业的步子跨得更大一些。每到一处，几乎都颠覆了区域的商业现状，甚至改变了城市的商业格局。

时代天街横空出世，短短3年多，就平地打造出与解放碑并驾齐驱的渝中消费第二极，成为成长速度最快的城市级商圈；

北城天街如今已经是观音桥商圈的“扛把子”，而明年即将“首秀”的新壹街则将扛起观音桥商圈升级的重责大任；

马上开出2期的U城天街+未来的西永龙湖天街则形成双天街，率先占西部新城的商业高地；

还有占据新牌坊的“源著天街”、未来礼嘉商圈的天街……在城市的战略级板块，几乎都有龙湖商业的身影。龙湖基本上完成了从开发商到城市运营商的升级。2016年上半年，龙湖重庆商业总销售35亿，同比2015年上半年增长8%；总客流近6000万人次，同比增长12%。

13年来的积累，让龙湖运营团队和招商能力都在业内排名前列。目前龙湖商家战略合作伙伴已有3000多家。时代天街D馆开业当日就到达招商率99·6%，开业率99%。

资金方面，龙湖商业负责人近期透露，根据2016年龙湖全新商业战略，未来龙湖每年将以集团年销售回款10%为上限用作商业投资。预计2016年龙湖投资性物业收入将达到20亿元，2017年达25亿-30亿元。

》未来

新壹街领衔

持有+销售升级龙湖商业新模式

在以持有商业加强投资者粘性的同时，龙湖对销售型的商业的不断升级，并把它当做集团利润增长的重点极。

近年来龙湖“金苹果计划”、“点铺成金计划”等激活销售型商业的动作持续不断，以期达到与投资者共赢、企业利润稳步增长的良性循环。

本周末即将开盘的新壹街三街区商铺则是龙湖全新商业模式的代表，其“楼上自持楼下收租，3:7共赢”的新模式是龙湖为该区域量身打造。

具体而言，设计为类似主力店模式的新壹街三街区，是一栋7层楼建筑，地面6层，地下一层。龙湖将自行持有顶楼两层，及地下一层的大部分，自持面积共计1万平米，自持比例超过30%。为此，龙湖将投入资金3亿元。其余约70%的部分则用以出售。

因为有“观音桥商圈”+“龙湖品牌”两大金字招牌护航，从2014年10月亮相开始，新壹街销售情况就一直非常红火。第一次开盘卖了10亿元，总销售金额目前已突破30亿元。

观音桥商圈进入升级扩容以来，新壹街肩负商圈新地标，价值更加凸显。尤其是全新的三街区，位处红旗河沟转盘旁，扼守商圈的北门户，人气和地段优势非常明显。业内人士预计，未来新壹街+北城天街，将是龙湖占据观音桥商圈话语权的两大武器。