经典重庆

标题: 那些认为上海房价会下降的人 究竟是有多傻 [打印本页]

---

作者: 津石人    时间: 2016-9-7 10:20
标题: 那些认为上海房价会下降的人 究竟是有多傻


转个文章大家看看

那些认为上海房价会下降的人 究竟是有多傻凯胜解盘 09-06 09:28 跟贴（3090）条

在中国“数字”不会带来任何真相，更说明不了任何本质问题！中国的真相既不像愤青眼里那么极端，也不像新闻联播里那么堂皇。

我每天也在看央视的“新闻联播”和“新闻频道”，但不是用“眼”看，而是用“心”看。你只要用“心”，那些虚荣的信息都会被

过滤，入不了你的法眼，剥去一层层外皮，真相就自然呈现。OK，今天我们就来探讨一下中国城市格局的问题！

首先，zf如果真正想降房价，就得退到2003年状态：

没有限购，没有限贷，没有房产税，没有利率歧视，没有信贷限制，没有期房限转，没有营业税，没有所得税，没有土地增值税，没有任何交易税费，彻底废止经济适用房，彻底废止保障房；

没有非普通住房，没有7090，没有规划限制，允许开发商自由发债，允许信托计划，允许房地产企业上市融资，允许境内外资本投资房地产，清算造谣媒体；

允许一个人买6-7套房，允许REITS上市，允许倒按揭，允许加按揭，允许转按揭，取消抵押贷款用途限制，房贷利率打5折，优质客户房贷利率打3折。

但是从****上讲，我对“利国利民”的可能性，是极度悲观的。

“动力”永远存在。但zf采取“杀死信使”的方式，不听不闻不看。限购限贷，头埋在沙里，谎称天下太平。

2016的今年，深圳、上海的事实，和2009年、2011年相似。水面下暗潮涌动，“因为宏观调控，所以房价飞涨”，因为zf违反宪法推行二限房产税，供应端一减再减。而另一头，滥发纸币丝毫没有收敛，社会总纸币购买力屡创新高。

超发的货币，去哪里最安全？一线大城市核心区域的房子里存着去啊。

1）2001-2016过去16年中，上海楼市一直在涨。累计涨幅大约9~12倍。

2）多军（房产持有者）的报价“永远”上升。仅空军（潜在的买房者）心理才有“楼市涨跌”。

3）当多军和空军心理价位接近时，产生成交。

4）空军有三大特点：

a）空军的心理价位，永远低于多军

b）空军常常落后一个Season

3）空军最终会屈服于多军报价。

2009-2014年，上海办理居住证有登记的常住人口，净增加500多万人，流动人口净增加720万人，达到2430万常住人口和3200万净人口的规模，2025-2030年，上海人口将达到4000万左右（持平东京城市圈的规模），你说房价会继续涨还是跌？

zf人为限制土地供应是房价上涨的第一要因

土地供应全部在zf手里，慢慢放地，慢慢开盘，新房开盘8-10万，拉动周边二手房价到6-7万很正常。

第二要因：通货膨胀

每年24%的货币增发，9%是增加的物产，实际创造的价值部分。

另外14%是超发部分（冲淡社会整体财富），这部分货币首先从北京、上海和深圳三个地方热线快钱流出，流入地呢？

自然这些城市的核心区、宜居区的房产增值部分。

2011-2015最近5年，上海外环内房产平均月涨幅在0.87%-0.94%之间，复利计算就是每年9%-13%的涨幅，雷打不动。

2008年，一个四万亿政策，让2009年初到2013年底这四年间的房价彻底飞天。

只要上面一直增印钱，凭空创造财富，间接剥削全体人民的财富，每年1.5-2万亿的人民币分发给维持zy政权的党卫军、党政机关和各种类型的事业单位，并且人民币一直在国内循环，不进行国际化（国际化了，ZF也会印更多的钱），那么京沪深的核心区房产，就是全国最能保值增值的资产。

印钞机里面的热钱、快钱，首先从北京、上海、深圳这三个地方冒出来（各种央企，银行，大型创新型企业，ZF直接发钱的党政机关，事业单位），所以这些地方对通胀的的情况最敏感，人们发财了，有了钱，都首先去买这些地方的房产，因为这些区域的医疗，教育，文化活动资源和各类高净值人际资源水平而言，是全国顶级水平）。

这三个地方的市中心区域的房产，是最能抗通货膨胀的东西。

像上海市中心的一些洋房区，就是这个价格，爱买不买，不买还涨，并且永远不缺买家，因为没有对手盘啊。

第三要因，是持续的人口导入

现在上海每年60-70万的外地人口涌入，30-40万在上海永久定居，20-30万盲流，10-20万回乡。

定居的人口购买上海市区屌丝房，郊区新房，有了这笔卖房款的上海土著，向上置换好房子。

你问问在上海毕业的外地大学生，有几个想离开上海的？

年复一年，来一线城市工作的外地二三线小城市的大学生的家长，把100-200万的积蓄（包括没用完的公积金），全给在北京、上海、深圳工作的儿子、女儿拿来买房。造成大城市的输入型通货膨胀。

地产商有了钱，继续买地盖房子。本地二手房的房东拿了这笔钱，置换新房子，大房子。二三线小城市越来越穷，当地的银行存款越来越少，一线大城市银行存款越来越多。

这个是中国社会经济的发展趋势了。

上海新房房价只和上海最有钱的1%居民有关

最近虹口某常青树楼盘开盘，328套当天内一抢而空，20楼以上的价格实际逼近8万，总价700万-1345万，不可谓不贵。

但是仔细想想，虹口区常住人口超过80万，328套房子最多住1000个人，不到1000个人和超过80万人比起来，这个新增供应几乎可以忽略不计。

或者换句话说，这328套房子，只和整个虹口区最有钱的1000个人有关，这328套是卖8万/ 还是卖18万/ ，是由这1000个人决定的，和其他的80万人毫无关系。

而1000÷80万 1

虹口区的新房价格，是由整个虹口区最有钱的1 居民决定的，和剩下的99.9%无关。 新房的数字比较耀眼，那么像样一点的二手房呢？

---

作者: 津石人    时间: 2016-9-7 10:20
我们把好房子的标准定义为：上海外环线内2006年後上市的商品住宅，统计结果是：
2006年1月1日至2015年10月19日 ，一共9年多
上海内环内共售出1手商品住宅7万套
内中环间共售出9万套
中外环间共售出15万套
合计32万套
套均123 ，按套均3人计算，共可居住96万人
为上海外环内常住人口的7%
全市常住人口的4%
以上数字表明，
如果你有1套上海外环线内2006年後上市的商品房，你就已经是上海滩稳稳的TOP2%了。
如果你有1套上海中环线内2006年後上市的商品房，你就已经是上海滩稳稳的TOP1%了。
内环我们就不算了~
数字是不会骗人的。
对这座城市超过99%的居民来说，市中心的好房子是一件与自己完全无关的超级奢侈品。 这些超级奢侈品的价格是由这座城市最有钱的TOP1%的人来决定的。
而上海是江浙沪皖的绝对中心城市，江浙沪皖总人口达到2.3亿，是上海的10倍，这2.3亿人谁不想在上海的市中心有套房？
上海市中心的房价是由这2.3亿人中最有钱的0.1%的人来决定的，与其他99.9%的人无关。
放眼全国，核心城市只有三个 —— 北京、上海、香港+深圳。
这三座核心城市的核心地段，只能容纳这个国家0.1%的人口，想要进去，只有成为这个国家最有钱的0.1%。
天朝上国
中国是14亿人口的在本届zf任内就能晋身世界第1大经济体的天朝上国。
最有钱的5%人口就是7000万人，西方世界根本无力接纳7000万人移民，这7000万人的归宿只能是定居京沪港三城。
经济不断增长，财富不断积累，人口不断聚集，这就是这个国家每分每秒都在演绎着的故事，和各能级核心城市地段概念不断被颠覆的源泉。
中国经济素描
权贵阶层设立无数路障，收买路钱，稳赚不赔。小老板被搜刮的皮包骨头，就想移民。
有钱无权阶层，炒房炒地，或低调隐居。小知识分子，无力买房，集中火力炮轰房价。专业人士（医疗卫生）吃拿卡要。外地和本地屌丝和大学生打工仔，无力致富，但希望公务员和小老板倒霉。乡下人进城摆摊。城市贫民跳广场舞黄昏恋。
现在上海最惨的人是有30～80万存款的人。算是有那么点小钱，但是买房不够，存钱亏本。现在，不买房的人，是钱不够，而不是等降价。
现在，正常思维的人，已经不相信房价会下降了。这就是zf多年宏观调控的结果。 十年多宏观调控，最后变成了一堂语文课：“调控的意思其实就是涨价（避免大起大落，其实就是永远稳定上涨）”，我服了，你服吗？
买北京上海深圳的房产，必赚钱。权贵恼怒，权贵们不想让老百姓享受资产泡沫带来的巨大收益，从而削弱老百姓劳动积极性，所以限购。
有几个亿的企业家现在也不创业了，搞股权投资；有几百万、上千万的企业家都想买房子；有几十万的小老板，守个小厂或小铺子，赚生活费。只有大学生，找不到工作，拿着爹妈一辈子打工收入和养老钱，被ZF忽悠的去创业，交了一大堆的税费当交学费，不断烧钱，高额的房租、人力支出花光预算，最后也不过是在菜市场卖煎饼果子。
经常看到大学生千奇百怪的表白方式，最直接的一大捧玫瑰，最搞大的是，整栋楼进行灯光控制，画出一个心型之类的，还有步行千里去提亲的。我只能说，最好不要搞这种愚蠢的东西。
女人看重的不是这些乱七八糟的东西，女人看重的是实力：你的实力，或者你家的实力。其他都是浮云。
我周边100%的婚嫁情况都门当户对。权贵联姻，高官儿对上市董事长女。高官女对省十大杰出青年。屌丝对屌丝，上海大专男对外地本科女。拆迁户内搭，外地美女对上海两套房，上海屌丝女对外地凤凰男。
我这么多年，就没有看到过一起灰姑娘的故事。只有一个例外是，结婚的时候，是门当户对，后来一方发迹，目前和美。
在婚姻赛场上，财富和美貌是硬通货。像令人尊敬的博士，其实只算是略微加分一点。她丈母娘其实并不介意他是博士还是研究生，关键是几套房和相貌好。有个我认识的外地美女，拖到26岁了，二选一，优质硕士男+一套宝山区2室户老公房； 大专学历男+ 3套内环房。后来选了优质男，现在过得苦哈哈的，一脸郁闷。
近十年，社会财富加速分化，上班族越来越穷，富人越来越富。我仔细想了一下，区别在于“贷款”。用银行的钱生钱，是倍数效应。富人敢于贷款200万，300万，500万，1千万，而穷人根本不愿意贷款。由于印钞厂日夜加班，5年后，借助贷款的杠杆效应，财富差距就是几百万、几千万了。这个差距就是永远的鸿沟，你这一生绝无可能再次逾越。祝你好运
近五年的上海房价。中环内，不管你在那里买，到现在的涨幅完全一样，所以，买房只要看是否方便生活工作，其他不要在意了。新盘价，房产商已经给你精确计算好了，你根本谈不下来的；涨价幅度，有关部门已经给你精确计算好了，你也不用操心。你要思考的就一件事，有无机会入场？
某友，上海人1999年做准备，2002年出国留学（经济学），2006年毕业回国，正规大学，从本科开始读完硕士开销大，父母卖掉了房子，37万，全给他做留学开销费用，在沪租房，靠着其可能飞黄腾达的幻想，苦苦坚持了7年。回上海后第一天，父母就把家里最后的6万元给他，让他炒股兴家。结果大家都知道了。全家一蹶不振。现在在上海的某小型P2P理财公司混日子。十分消极。其经济学文凭，在上海毫无用处。
大部分上海原住民和北京原住民居然认为“房价调控”是降价，十年啊，害三代。我现在回忆起来，实在无法解释，为啥我会有这种错觉。你能够解释吗？确实没有任何人说，要降房价。任志强还反复提醒我们，是涨价。但是我们就是不相信。自己蠢，不怨人。
2009年，房价稍微降低了一点，到处是砸售楼处，闹事打骂，乱哄哄的。房价一涨，风平浪静，皆大欢喜，大家拍手高兴。倒霉的是，没买的人。你说，什么叫“顺应民意”？你就认了吧。要降房价，就要出现大失业，银行大坏账。任志强是看准了软肋，所以胆敢肆无忌惮的嘲笑某人。这在五十年代，足够进牛棚了。
前段时间和很多技术型农民工聊天。一般夫妻年薪合计15万左右，包吃包住，最少能够存下10万。最大的希望是，子女长大后坐办公室，最好当公务员。所以这些农民工从小培养孩子贵族气质，钢琴，外语，演讲，旅游，名牌鞋帽等等。我实在不知道，这么做，对不对？其实，上海人20年前就走了这条路，死路一条。
沪二代话题沉重。多数沪二代月入只有6千到1万元，够生活，少积蓄，买内环新公寓绝望，买车困难。小沪面对新上海时代，站在儿时放学回家的马路旁，环望四周，遍地豪车豪宅，而自己已悄然出局，买个房子，很多人首付还要啃老，这种沮丧绝望心情，外地人是无法理解的。民工二代可去合肥买三房一厅，但沪二代无路可走，无力改变。成天上网骂！
楼市中最坑爹的”暗示宣传“。CCTV主持人，每次播报高房价消息时，一脸严肃，忧心忡忡，给人感觉好像是，上面并不喜欢高房价，可能会抑制高房价。
专家天天在说楼市泡沫论，要调结构，挤泡沫，忧心忡忡。有关部门视察座谈会，忧心忡忡，要大力建设保障房的语气，抑制高房价。
这些暗示，让三代人的积蓄，在上面日夜加班的印钞机下慢慢蒸发了。目前国内这种高速通货膨胀时期，没有各类保值资产托底的人，最终被剥皮，有保值资产托底的人，享受资产泡沫带来的财富保值与增值，就是这么简单。、
我对充斥在北京、上海、深圳街头的几百万外地大学生感到担忧。他们在市区，绝大部分是跑腿动嘴的工作，很难有技术积累。现在吃青春饭，没有家庭负担，谈个恋爱，喝喝小酒，群租侃大山，5年很快就过去了。再往后，真要命了。买房没钱，工作无前途，转行没技术，经验无积累，很快就会愤青。这时候有关部门发愁了。
大部分80后90后，走入社会后，直接摸到了一手烂牌，工资不够用，物价高，房价高，存不下钱，人生游戏根本赢不了。
希望掀翻桌子，重新发牌，心情可以理解。
我其实也说不出个什么，人生，就是如此。
看运气吧。

---

作者: 总督    时间: 2016-9-7 10:26
大量的高端人口推高了房价

---

作者: 津石人    时间: 2016-9-7 10:26
上海的房子，和全国99%的人无关。

作为重庆人，大家应该感恩祈福！

---

作者: ningyuan    时间: 2016-9-7 10:34


上海不降是因为上海本身有这么多积累

不过像深圳这些地方，那可就说不清楚咯

其实很简单，上海的房子肯定很大部分是贷款买的，一旦风吹草动，工资可能降，按揭没有降的道理。到时候你就知道了

上海的房价现在都已经和东京差不多了。等继续这么涨下去，经济必然达到无法支撑的一天，就这么简单。

---

作者: woda023    时间: 2016-9-7 13:10
精华很精彩

---

作者: woda023    时间: 2016-9-7 13:17
房地产最大的金融风险已经出现！ 原创 2016-09-07 公号搜索 齐俊杰 齐俊杰  这两天一个危险的恐怖分子出现在各大财经媒体，他的名字叫做房抵贷，据财新网消息，至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。  什么是房抵贷，就是把你的房子抵押了，然后向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。这其实不是什么新鲜事，很早银行就已经这么干了，有的甚至一抵二抵都能做，而利率要高30%，银行一直认为，房子是最安全的风控手段，拿着房子再给一定的折价，比如1000万的一线城市房子打个7折，给你700万贷款，有30%的安全边际，小地方的房子5折抵押，跌一半也不怕。所以银行干起这个事来就越来越没底线，一些城商行更加激进，甚至不给房抵贷设置上限。那意思你想贷多少都行，只要有足够的抵押物就可以。    这么操作有问题吗？当然有，因为抵押物的价值已经严重泡沫化，也就是说房子早就已经不值这么多钱了。而聪明人太多，也都在钻各种各样金融的空子，有的房产中介告诉客户，你把合同价格做高，700万的房子，你做到1000万，在通过关系花钱（通常是银行的信贷员合谋）把评估价搞上去，这样你原来能贷款490万，自己要先出210万，现在价格到1000万了，你直接就能贷款700万。所以相当于0首付了，然后你把原来的210万拿来每月还贷款，3年内房价涨了，你把房子一卖，就能狠狠的赚一笔。还美其名曰这是无风险套利！    有人问了，银行傻吗？跟着中介这么干？银行当然不傻，只是银行有漏洞，信贷员也跟中介一样，是放一笔贷款赚一笔钱。所以他们极力在促成每一笔贷款的发放，以至于他们会帮助客户包装，蒙混过银行风控这道关。风控很少去实地考察，更多是在办公室看材料，这就给包装带来了极大的空间。而中介和开发商当然乐于做高房价，因为这样他们的佣金也会提升，而银行的风控也是如此，既然手续齐全，又有 房子这么优质的抵押物在这，自然也是一个章就盖下去了。炒房客自然就更美了，因为他只花了700万，就买了一个标价已经1000万的房子。账面价值已经上涨了50%，所以，你看看，整个房抵贷的链条上，没有一个是输家，而不明真相的吃瓜群众，打开房产网站肠子都悔青了，刚看好的700万的房产，尼玛怎么没几天就涨到1000万了！竟然还成交卖出去了，感觉身体心灵都被掏空，错过了好几个亿。  你炒一笔我炒一笔，在开发商、房产中介、信贷员的共同努力下，在银行风控的懒惰下，房抵债的最大风险在于，根本不清楚这是个多大的雷，不知道这个资金杠杆已经放了多大。比如700万的房子，按照1000万抵押，放大了50%，但你能说700万就是真实估值吗？很有可能这个700万也是通过这种手段炒起来的，真实估值也许只有500万，那么也就是说杠杆放大了一倍。又或者经过了10几年的房地产牛市，特别是08年之后的暴涨，房地产已经把杠杆放大了不知道多少倍。  搞风控的其实心里都知道，这块已经是天雷滚滚。但由于事不关己，则高高挂起。反正我是按流程操作，信贷员弄虚作假，关我屁事！而信贷员则是做一笔生意拿一笔钱，以后收不收的回来贷款，那是你风控的事，自然也不关我鸟事。打不了不干了，换一家金融机构而已。至于银行，他们说做过压力测试了，房价跌30-40%银行没事，主要是这么算的，房子我打了7折抵押的，所以房价跌3-4成，我把房子卖了自然银行不受损失。但银行也天真了，你真以为购房人出了3成首付？未必，他们可能一分钱都没掏，可能首付都是东拼西凑的，也可能压根这个房子的真实价值就是5-7成，只是给你的合同数字更高而已。  

---

欢迎光临 经典重庆 (http://bbs.jdcq.net/)

Powered by Discuz! X3.1

收藏本站吧
（收藏后不再显示此按纽）