房价越高，地铁修得越快！除了北、上、深，其他城市支柱产业还是房地产

春夏秋冬又一春

相信很多人和我一样，感觉到重庆近5年地铁越修越慢了。以前重庆人引以为傲的城市轨道交通总里程，也慢慢被其他城市缩小差距，甚至被有的城市超过。
重庆的轨道环线、5号线南段、10号线南段，开通日期一拖再拖，一再延期，进度缓慢，到底是什么原因？重庆的市容市貌、绿化、细节，在退步，到底是什么原因？重庆好几个大型公共项目延期，到底是什么原因？我觉得都是因为ZF缺钱。那钱从哪来？答案是土地财政。
2017年重庆房价大涨一波，土地财政增长200%，地铁修建速度一下子就加快了。

许多东部城市如杭州、南京，看似产业很强、还比较高端，其实它们卖地收入远超地方财政收入。
如果我们对土地财政这个东西没有深入了解，是不是感觉这些城市很不像话？
卖地收入远超地方财政收入难免会给我们两种错觉：
一是这些城市的经济不够景气，你看税收不够多，所以才需要卖地；
二是竟然需要靠卖地来维持生计，太没追求了。
有这种错觉也很正常。毕竟，土地财政这个词已经被描黑了。毕竟，在我们的传统观念里，通常都是那些不肖子孙才会变卖祖辈传下来的土地。
要破这个错觉，我们首先得搞清楚土地财政是怎么来的。你听说过分税制吧，上世纪 90 年代初，中国推行分税制，简单说就是地方税收大部分要上交****，再由****统筹分配。这样一来，地方zf的钱肯定就不够花了。所以，当时****开了一个口子，土地出让金可以完全归地方zf支配。
1998 年****取消了福利分房制度，房地产开始兴起，土地出让金的规模顺势就越滚越大。于是，就有了土地财政这种说法。
所以，我们得清楚：如果哪个城市卖地收入远超地方财政收入，其实并不等同于地方税收不够多，更不代表这个城市的经济不景气；毕竟，税收的大头上交给****了。
凡是想为民众多干点实事的地方zf，长官首先就得关注，账上有多少钱，还能弄到多少钱。那么多道路、那么多地铁、那么多医院、那么多学校、那么多公园要建，那么多低保人士那么多小微企业需要帮扶一把，钱从哪里来？
等****发钱？还是靠卖地比较快捷吧。
实际上，卖地是个技术活。什么地才值钱？有竞争力的城市，土地才更值钱。如果城市经营得很糟糕，靠卖地是卖不了几个钱的。
况且，卖地不是一次性买卖。卖掉之后这些土地可以建出各种写字楼、购物中心、酒店或住宅等等，如果运营良好，又能增强这座城市的活力。
卖地的钱，又可以用来建地铁、医院、学校等等各种公共基础设施。
所以，如果没有土地财政，今天我们的城市不会是这样一番蓬勃向上的样子。
在最近二十年的城市化进程中，土地财政起到了巨大的积极作用，为我们的城市腾飞插上了强有力的翅膀。
你去看那些至今还没真正发展起来的城市，其土地财政是很糟糕的。
所以，我们得了土地财政的好处，却总是嫌弃它、讨伐它，是不是有点忘恩负义之嫌呢？
我们来看贴吧网友总结的各地官方公布的数据：

2017年前三季度，北京的土地出让金超过了 1800 亿，同比增幅更是高达 315%，名列榜首。如果我是北京人，我会很高兴。
我们把2017前三季度 20 个重点城市土地出让金排行榜看一下，如果你仔细看一下，看看是该为自己的城市高兴，还是该为自己的城市担忧。
我们的看法是，如果你的城市土地出让金数额很高，同比增幅也很高，那么你应该高兴，这意味着zf在新闻上承诺要修建的那些地铁、学校、医院更有着落了。
如果你的城市土地出让金数额很高，但是同比增幅却是负数，你得稍微担忧一下，今年zf的钱比去年同期少，他们够花吗，那些要建的地铁、学校、医院会不会延迟？哪怕我们仅仅只关心房价涨跌，你更要担心，今年卖的地比去年同期少，那么现在供求紧张的状态明年还能得到缓解吗？地卖得少，房子就很可能盖得少啊。
如果你的城市土地出让金数额很低，同比增幅也是负数，那么你该为你的城市涅一把汗了：加油啊。
不过，这个排行榜中有一个城市可以例外——深圳。深圳已经发育成熟了，它已经越过了土地财政时期，它已经没那么依赖土地财政了。它拥有太多的伟大企业，也拥有更发达的金融体系。
当然，土地财政是有不少弊端。但是，评判一个东西的优劣，我们得把它放在不同的发展阶段来看待，如果我们所有的城市都达到了深圳的境界，那么我们是可以娇嗔地讨伐一下土地财政，娇嗔地讨伐一下它对房价的助推作用。
等到我们大多数城市都有那么几分深圳的模样，我们的土地财政才会真正退出历史舞台。那时候，在前方等候我们的，会是房地产税。
当土地财政成为旧爱，房地产税成为新欢时，说明我们的国家，又进入了一个新境界。

以下是引用吴晓波的一篇文章：
过去这两三年，房价大涨，这是每个人都看到的事实，每个人对自己所在城市的房价也都了如指掌。
和房价相比，地价受人关注的程度却要低很多——如果没有“地王”的新闻出现，大家可能都不知道这个城市的土地市场发生了什么。
前几天，小巴看到一篇文章。佛山、南京、杭州等城市疯狂卖地，2017年前三季度的土地出让金收入甚至远超地方财政收入，土地财政已经进入狂欢的尾声。
不过，过去这几年，并不是每一个城市都在疯狂卖地的。
在疯狂卖地的，几乎都是二线城市
今年前三季度土地收入排名Top10 的城市是，北京、杭州、南京、重庆、上海、武汉、天津、广州、成都、佛山。如果我们算一下这些城市从2014年至今的土地收入，就会发现它们分为两类。
一类主要是一线城市，北京、上海、深圳、广州，每年卖地的收入虽然都很高，但其实总量一直都比较稳定。
比如京沪深广这四个一线城市，2014年它们卖土地的收入一共是5075亿，2015年5058亿，2016年降到了4242亿，2017年上半年2374亿，全年预计也会回升到5000亿左右。
另一类，是杭州、南京、武汉这样的强二线或者“新一线”城市，卖地的收入在2016年简直就是疯狂增长，而今年也是一样。
数据来源：中国指数研究院
一线城市卖土地，单价在增长，可是供地在急剧萎缩。如果剥离工业、商业用地，一线城市的住宅用地成本其实也贵了不少，楼面价在2016年增加了近50%，但规划建筑面积减少了整整一半，住宅用地的总收入反而是下降的。
注：楼面价=土地出让价格/该土地允许的最大建筑面积，代表了单位建筑面积分摊的土地成本价格。
而三四线城市，土地出让金的脚步和房价一样，在涨，但比较缓慢。
从数据上看，这几年出让土地最卖力的，是二线城市。
房价涨得越快，土地卖得越狠
这么多二线城市中，苏州、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、厦门这七个城市是绝对的卖地主力，最具代表性。
仅仅是2016年，这些城市的住宅用地出让收入合计就达到了8079亿，而2014年和2015年加起来，才7017亿。
数据来源：中国指数研究院
那么，这些城市的土地收入大涨，是因为卖的地比原来多了吗？
也不是，这七个城市中，除了郑州和合肥在2016年卖的地比之前多之外，其余并没有明显增加。换言之，土地出让金的增加，来自于土地单价的上涨。
数据来源：中国指数研究院
这7个城市，是最近3年这一轮房地产行情中，房价涨得最快的城市，房价带动了地价，地价反过来又带动了周围的房价。
土地卖得越狠，地铁修得越勤
二线城市一方面是大肆卖地，另一方面是突进城市建设，最典型的就是修地铁。
今年小巴跑了好多城市，杭州、厦门、郑州、南京、武汉、合肥、重庆、昆明等等，坐车从机场进入市区，在每一个城市都能看到某条道路中间被围起一个圈，打桩机、钢筋笼和机械手臂高高耸立，然后司机就会告诉我，这很正常，因为全城都在挖地道、修地铁。
如果说过去10年，是中国城市大建高楼的10年，那未来的10年，就是中国城市大修地铁的10年。******批复的40多个地铁城市，除了少数例外，几乎是清一色的一二线城市。前面小巴说到的那七个城市，大多要在未来数年之中修建200公里左右的地铁。
地铁，是相当贵的一项建设。怎么个贵法？按照各个城市公布的人均可支配收入来看，大部分人一年的可支配收入，还不够地铁修1米。小巴公司附近有一条在建中的杭州地铁3号线，全程52.2公里，投资377.59 亿元, 平均下来每公里的成本是7.23亿，每一米就要70万多。
有的地方成本低一些，有的地方成本高一些，但大致每公里都在5-10亿元之间。如果一个城市打算在未来的5年内修200公里地铁，即便zf只负担其中的30%，其他70%通过各种融资方式完成，也需要在目前的基础上额外准备300-600亿的财务预算。
不举债、不加税，要保证未来的5-10年内疯狂修建地铁，趁着房价高涨，卖地不失为一种财务上的保障。
我们不妨做一种假设，这几年那些卖土地卖得最狠的，未来几年很有可能也是地铁修得最勤快的。