经典重庆

标题: 如果容积率降低一倍。。。 [打印本页]

作者: 浴火重生 时间: 2021-3-18 23:31
标题: 如果容积率降低一倍。。。
本帖最后由浴火重生于 2021-3-18 23:41 编辑

关于重庆房价过低，有同学说重庆供地多，住房产品多，，
我个人认为供求关系是一方面，而供应的产品的品质低是不是另一个主要原因？比如容积率太高！

假设容积率降低一倍，重庆的房价会怎样？

我不清楚其他城市的普遍容积率是多少，所以只是一种分析猜测。

重庆是不是也该主供高质量的住房，进行住宅的供给侧改革。。

作者: 浴火重生 时间: 2021-3-18 23:36

假设几个城市，一个密度高，价格就可以做得比其他城市低，作为一个普通市民，你在这个城市里，大部分都密度高，你也会从众，所以高密度的住房也会占据市场。

这就好比购买的商品有优劣之分，但价格差异也大，当你分不出优劣的情况下，大多数人就会买便宜的。。

而小区容积率只是个数字，不是很直观，当周围都是这个容积率的时候，你就觉得无所谓了，不会专门去挑选容积率低的小区，这就导致重庆高密的住宅小区仍然很有市场。。

因为这个城市主要就提供了这种产品。。

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刚才已经有人给我指出重庆的容积率比大多数大城市低，他用的是综合容积率，，我非内行，不知这个说法是否准确，有知道的吗？

会不会是重庆因为山地和江河占了很多面积，导致综合容积率低，但实际容积率高？

作者: 落花开 时间: 2021-3-19 12:28
个人感觉，重庆的实际容积率还是很高的，特别是核心区，比如渝中区，高楼鳞次栉比，会比很多其他大城市中心区的容积率高很多。。

作者: 林间飞雨 时间: 2021-3-19 12:40
容积率高，也是增大了供给端

作者: cat606 时间: 2021-3-19 12:41
说的很正确

作者: 林间飞雨 时间: 2021-3-19 12:41
把天量供地最终变成了天量商品房供应

作者: cat606 时间: 2021-3-19 12:42
所以买高层一点都不便宜。不止是一倍起码是2-3倍容积率。所以高层跟洋房的价格要

作者: cat606 时间: 2021-3-19 12:43
所以在重庆买洋房划算。一个小区相当于高层来补贴洋房。

作者: xgsc66 时间: 2021-3-19 12:56

浴火重生发表于 2021-3-18 23:36
假设几个城市，一个密度高，价格就可以做得比其他城市低，作为一个普通市民，你在这个城市里，大部分都密 ...

综合容积率是根据土地交易中心，当年出让的全部商住用地面积(跟山坡沟壑这些土地红线外的土地毫无关系）和批准规划建设的楼面建筑面积之比得出来的，重庆密度高大部分是地形地貌视觉上产生的结果，当然旧改密度高确实也是事实，整体来讲重庆新开发项目的整体密度要低于蓉县这是不争的事实，特别是重庆近十年低密度住宅的规划投放量蓉县连尾灯都看不见。

作者: xgsc66 时间: 2021-3-19 13:06

cat606 发表于 2021-3-19 12:43
所以在重庆买洋房划算。一个小区相当于高层来补贴洋房。

洋房高层是土地出让初步规划就限定好了的，跟本不存在高层补洋房的问题，现在的开发商都非常注房屋建筑及户型设计赠送面积打擦边球的问题，100平方米的房子没有20%以上的赠送面积都不好意思吹重视住房科技研发，这样变相提升房价占便宜和购房者的购买意愿

作者: 独钓以武取胜 时间: 2021-3-19 13:40
几方面原因：1.低价储备。前十多年收储土地量巨大，低价储备，可能拆迁户赔偿可能还买不回来同样大小房子。2.住宅容积率高，以前大量4点5点几容积率住宅。3.配套用地少，以前路修的窄，广场绿地也不多，巴掌大的地都拿去修房子。4. 机关大院少，相比其它西部省会以上城市，少一级机关，而且带大院的机关不多。5.房产税，上限控制。大院

作者: 浴火重生 时间: 2021-3-19 13:53

独钓以武取胜发表于 2021-3-19 13:40
几方面原因：1.低价储备。前十多年收储土地量巨大，低价储备，可能拆迁户赔偿可能还买不回来同样大小房子。 ...

你这个说得比较全面了，，主要还是规划的原因，希望重庆多规划公共用地，提高地价也可以补上少卖地导致的财政。。

总之就是提升住宅品质要求，那么即使房价高些，也心理平衡

作者: cat606 时间: 2021-3-19 15:29
你没看明白，就是因为容积率过高，才会出现密集高层。不过现在已经有所改变了，现在大学城新楼盘多是洋房和小高层。

作者: cat606 时间: 2021-3-19 15:30
这方面可以去研究研究龙湖的产品，他们产品定位比较好，继续开发低品质高层只会砸自己手里

作者: 有点陡 时间: 2021-3-19 16:36
1、近两年出让地差不多1.5-2.0居多；2、降低一倍是什么鬼？=0吗？

作者: cqduoluo 时间: 2021-3-19 20:34
发展阶段不一样，重庆城镇化率相比其他城市还太低了，房价太高不利于城镇化发展速度。
不过确实核心区应该适当降低容积率，尤其沿江岸线以后都应该提高品质，把人口往新区分流。

作者: 嘉龄江 时间: 2021-3-19 20:48
容积率降了，夜光图也大了

作者: cq3108 时间: 2021-3-20 17:00
有个房产税紧箍咒套起的，房价不可能太高，每年需征税，房价高了就卖不动了。

作者: 关心发展 时间: 2021-3-20 19:27
整体容积率高，价格不应太高

作者: 渝速 时间: 2021-3-20 19:53
品质房+资源（教育、医疗、交通、商圈）=高价格。很简单，要素集中后的部分房子肯定价格高。

作者: 浴火重生 时间: 2021-3-21 01:42

cat606 发表于 2021-3-19 15:29
你没看明白，就是因为容积率过高，才会出现密集高层。不过现在已经有所改变了，现在大学城新楼盘多是洋房和 ...

对呀，多事洋房和小高层，那么房屋的价格也不会太低，有了统一要求，就没有容积率高的低价房，地区房价不就水涨船高了吗，，所以我说要进行房屋的供给侧改革，提高房屋供应质量的低限。。

作者: 浴火重生 时间: 2021-3-21 01:44

有点陡发表于 2021-3-19 16:36
1、近两年出让地差不多1.5-2.0居多；2、降低一倍是什么鬼？=0吗？

你没理解我的意思，，我是进行一个对比，目的是总结经验和教训，原来重庆的容积率普遍是4到5，如果只有2到3，房价现在会是什么情况？还会这么低？

作者: 浴火重生 时间: 2021-3-21 02:08
本帖最后由浴火重生于 2021-3-21 02:11 编辑

cqduoluo 发表于 2021-3-19 20:34
发展阶段不一样，重庆城镇化率相比其他城市还太低了，房价太高不利于城镇化发展速度。
不过确实核心区应该 ...

城镇化率与高房价没有矛盾，，假设，容积率降低一倍，同样的户数，面积就要扩大一倍，城镇化率难道不是增加了一倍？
就算是房价高了，有部分炒房的不会买了，但刚需一样会买，而刚需是占大多数了，房屋的销售数量不会降低多少。。

事实上，房价长得快的地方反而吸引更多炒房的人购买。

作者: cqduoluo 时间: 2021-3-21 20:29

浴火重生发表于 2021-3-21 02:08
城镇化率与高房价没有矛盾，，假设，容积率降低一倍，同样的户数，面积就要扩大一倍，城镇化率难道不是增 ...

同样条件下，容积率降低必然房价更高，房价不只是房子本身造价，还有配套的公共设施也要花钱的。

作者: 挖坟 时间: 2023-12-31 19:05

作者: 林间飞雨 时间: 2023-12-31 19:35

cqduoluo 发表于 2021-3-21 20:29
同样条件下，容积率降低必然房价更高，房价不只是房子本身造价，还有配套的公共设施也要花钱的。

今年起，重庆就是在尽量走低容积率甚至低土地供应量的路线，算是接受了贴主的建议，在补课。

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