解密李嘉诚的重庆1号作品"大都会"

雾都崽儿

&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 没有人能够想到,和黄10年前投资20亿元建设的大都会现在即使买家出价80多亿元和黄也不愿出手;也没有人想到,10年来大都会的租金是一涨再涨,但是国际品牌商家还是趋之若鹜,最后和黄不得不每年淘汰大量的入住者;还是没有人想到,大都会这样一个项目,让当初的建设者都为之感到骄傲和自豪 <p>　　<b>80亿巨额收购诱惑和黄</b>
        </p><p>　　2006年的重庆地产界流传着一桩关于和黄重庆一号作品的美事。 </p><p></p><p>　　国外某投行准备出资50多亿元收购李嘉(<a href="http://www.sogou.com/web?query=site%3Afocus.cn%20%C0%EE%BC%CE%20%B2%A9%BF%CD" target="_blank">李嘉博客</a>,<a href="http://news.sogou.com/news?query=%C0%EE%BC%CE" target="_blank">李嘉新闻</a>,<a href="http://s.sogou.com/say?md=listTopics&amp;query=&amp;mode=0&amp;name=%C0%EE%BC%CE" target="_blank">李嘉说吧</a>)诚旗下和记黄埔的重庆大都会，这意味着李嘉诚的和记黄埔在重庆的一号作品大都会10年间升值了150%以上。而仅仅一个23万平方米的商业综合体项目，李嘉诚的和黄扣除了近10年的丰厚租金后还可以净赚30多亿元。这对华人首富李嘉诚先生的确不算什么，因为他一笔生意赚个上百亿元并不是什么希奇的事情，但这是在内地，投资只有20多个亿却能有如此高额的回报可能也让李嘉诚先生感到意外，因为这笔利润几乎是重庆排前三名的开发商10年纯利润的总和。 </p><p></p><p>　　李嘉诚的和记黄埔在重庆的一号作品到底是一个什么东西呢？这样受到国际投行的追捧。 </p><p></p><p>　　1997年，重庆刚刚直辖，和记黄埔开发的重庆首个高品质大型综合性商业项目大都会广场也随之面世。该广场坐落于解放碑步行街，占地18717平方米，总面积23万平方米，为重庆市标志性建筑之一，由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成。也就是这个10年前被国内房地产界认为一诞生就并不新的项目，10年后还被业界津津乐道，给重庆房地产界留下了10年前不新，10年后不旧的经典印象。至今重庆解放碑商圈依然是中国西部最大的商圈，每年商业零售成交额高达150多亿元。位于解放碑商圈核心区域的该项目的商业价值也很快凸现，引得投行垂涎三尺。 </p><p></p><p>　　据说，后来有的投行甚至把价格提高到80亿元，但是，李嘉诚和他旗下的和黄并没有为国际投行的重金所动，尽管这个收购方案屡次被国际投行提出，这桩收购还是没有成功。但是这桩流产的收购却令重庆地产界不得不佩服李嘉诚先生的投资策略。因为，这足以显示李嘉诚先生作为华人首富的投资战略和眼光。 </p><p>　　<b>大都会背后的秘密</b>
        </p><p>　　“我们做了10多年，还不如和记黄埔做一个项目，”重庆一地产界资深人士张先生在接受记者采访时对此大为感慨，大都会为什么有如此大的升值空间？ </p><p></p><p>　　张先生提出疑问，地段是一个因素，我们不能不佩服李嘉诚先生当初的选址，但是重庆那么多好地段，为什么最成功的标志性商业项目只有和记黄埔的大都会广场。 </p><p></p><p>　　记者调查发现，1997年，大都会刚刚落成的时候，其物业的租赁价格才80——100元每平方；1999年，涨到100——150元每平方；2000年，每平方米的价格也才200元左右；到2006年，已高达800——1200元每平方米。十年间，大都会物业的租赁价格增长了十倍。 </p><p></p><p>　　一个被大都会商厦淘汰出局的中介公司总经理王先生表示，和黄大都会的写字楼和商业铺面对入住商家相当苛刻，天价的租金，还得必须是IBM、西门子、飞利蒲等国际知名品牌，否则根本进不去，就是进去了品牌形象没维护得好也有被大都会“淘汰”的危险。这些年，被大都会“淘”出去的品牌也很多，因为达不到一定的盈利水平，和黄是很快就会下逐客令的。 </p><p></p><p>　　“如今，尽管解放碑的高档写字楼市场已经非常多，世贸中心（<a href="http://cq.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&amp;data_id=40444" target="_blank"><img height="14" src="http://cq.focus.cn/common/img/map_house.gif" width="14" border="0" alt=""/><font color="#0000ff">查看地图</font></a>）、<a href="http://map.sogou.com/new/#c=12963644,4824914,15" target="_blank"><font color="#0000ff">国贸</font></a>中心、半岛国际、万豪国际、时代豪苑（<a href="http://cq.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&amp;data_id=40336" target="_blank"><img height="14" src="http://cq.focus.cn/common/img/map_house.gif" width="14" border="0" alt=""/><font color="#0000ff">查看地图</font></a>）等鳞次栉比，但是和黄的大都会商厦还是世界500强和香港等地知名跨国企业的首选，”入住大都会多年的海特国际财务咨询公司合伙人孙健告诉记者，他们经常和一些香港朋友及部分世界500强企业的中国区总裁出入海逸酒店，那里已经形成了一个较为稳定的商界名流聚会圈。 </p><p></p><p>　　香港智尊重庆商业管理公司副总经理刘维屏告诉记者，大都会的成功，单纯从做商业管理的角度看，地段还不是第一要素。如果地段那么重要，那同样在解放碑黄金口岸的部分商业物业的失败运营，就找不到足够的理由。大都会作为重庆的第一个大型购物广场，无论从设计、还是从建筑结构上都是超前的。宽大而通透的中庭、交通的组织、娱乐与餐饮的组合、购物与休闲的搭配，即使是以现在的眼光来评判，大都会的购物环境仍然是最前列的。 </p><p></p><p>　　当然，商业组合的成功才是大都会长盛不衰的秘密武器。 </p><p></p><p>　　刘坦言，很多开发企业在做商业地产的时候都比较急进功利，开发的物业大多零卖，这对商业组合带来致命的症结。而大都会有和记黄埔地产的雄厚实力支撑，作为资本运作非常成功。刘维屏回忆，作为重庆最大的也是最早的购物中心，20万平米的庞大卖场如果没有主力店入驻是不可思议的。最初大都会以比较低的门槛吸引了太平洋百货的入驻，5万平米的庞大卖场为大都会的发展奠定了相当的基础，太平洋在此后的经营中又不断地调整品牌、不断地选择商业物种，让最优秀的品牌都集于此。 </p><p></p><p>　　当然，作为一个商业卖场，商业管理也是成功运营最重要的条件之一。细心的人们会发现，重庆大多数楼宇外立面3、5年都难得看到清洗一次，但大都会一直坚持着3——5个月就清洗一次的纪录。大都会的外墙砖由七种颜色组成，随便从哪个角度看，色彩都非常亮丽。这也许是现代化购物中心的一个亮点，所以有人说：进大都会，你要有推门的勇气。也还有人说，无论一个多么随便的人，一旦踏进大都会，就会不自觉地规范自己的言行和举止。这就是不一般的大都会，它能给进入的每一个人归属感！ </p><p></p><p>　　<b>大都会成就重庆骄傲</b>
        </p><p>　　和黄的大都会从一旦从图纸变成现实，它就成了无数企业和重庆的骄傲。 </p><p>　　一个当年参与大都会项目建设的十八冶金建设公司的知情人士吴先生告诉记者，和黄对工程质量的要求可谓精益求精，因此无论是当时参与这个项目的设计单位还是施工单位都一点不敢马虎。当然最后，这个项目也成就了这些企业的美名。 </p><p>　　调查发现，重庆大都会项目1998年底获重庆市百花奖以及1999年获国家鲁班奖后，在重庆直辖五周年之际又获第二届詹天佑土木工程大奖。而詹天佑土木工程大奖是目前全国性土木工程最具权威性、最高荣誉奖项，由中国土木工程学会与詹天佑土木工程基金颁发，以褒奖设计、施工、科研等方面具有突出的创新性和科技含量；在科技创新和科技应用上做出的显著成绩；对经济和社会效益起着显著作用的工程项目。 </p><p>　　事实上，无论是参与项目施工的十八冶还是重庆市设计院，都将大都会视为企业发展的一个里程碑式的形象工程。大都会，不仅是重庆最繁华的商业中心，更是重庆的标志性建筑，也是重庆现代化大都市的重要标志，其影响力至今无人赶超。十年来，世界500强、外地品牌企业入渝，寻找办公之地首选大都会；世界顶级商品，以进驻大都会为荣；十年来，无论是商场还是写字楼，大都会的物业租赁价格在重庆都是最贵的。 </p><p>　　大都会正在成就重庆骄傲。 </p>